不像新天地的商业项目等于失败?上海商业商务活力再造有何规律路径

查股网  2024-02-29 15:40  新天地(301277)个股分析

转自:上观新闻

位于普陀的城市更新商业项目——鸿寿坊,开业不到半年便引发热议。其背后的开发主体,曾打造出新天地这样的城市标杆,市民们因此十分期待。开业之后,许多人不论远近都想来瞧瞧:小号新天地究竟长啥样?

“踩雷了,体量太小,半小时就逛完了”“没有大牌店,不建议特地来”“期待过高了,和新天地没法比”……实地探访之后,有人感到失望。那么,不像新天地的鸿寿坊失败了吗?

人气说明了一切。开业之初,鸿寿坊日均客流破7万人次,临近春节仍有不少市民到访消费。今年年初,鸿寿坊还被收录成为上海城市更新商业商务活力再造的标杆案例。

上海历来都是商业发展的热土,商圈不断争奇斗艳、推陈出新,才有了如今的繁荣。进入存量更新阶段,上海商业活力再造要遵循什么规律路径?我们不妨从以鸿寿坊为代表的标杆身上寻找答案。

引入烟火气要模糊边界

商业商务活力再造,是《上海市城市更新行动方案(2023—2025年)》的六大行动之一。到2025年,上海计划推动3个以上市、区级传统商圈改造升级,打造6个国家级“一刻钟便民生活圈”和100个市级“一刻钟便民生活圈”,完成5个以上商务楼宇改造升级或转化利用项目。

要达到这个目标并不容易。我们经常能看到,一些有底蕴的老建筑和旧商场,通过改造变得鲜亮无比,可精致的外壳里却没什么人。这说明,硬件升级容易,活力再造却难。

鸿寿坊之变引人思索。在改造思路上,鸿寿坊延续了新天地的手法,保留成片石库门里弄和鱼骨状肌理,同时打造写字楼引入办公功能。但鸿寿坊又有不同,它的商业体量只有1.5万平方米,区位也不及新天地优越,周边又以居民区为主,显然不能简单地复制新天地的高端商业。因此,鸿寿坊把自己定位为社区商业,通过小尺度微更新,在建筑里弄引入市集等接地气的业态,占比高达九成的餐饮,既有葱油饼、南北货,又有“日咖夜酒”、餐厅小店,吸引周围的年轻人来消费。

凭借鲜明特色,鸿寿坊在长寿路商圈脱颖而出。家住附近同德公寓的市民袁女士,特地带着孩子过来体验吹糖人,还买了几罐蟹糊和黄泥螺带回家,说要“尝尝小时候的味道”。和新天地不同的是,鸿寿坊里还能看到不少或购物或散步的老人。

长宁区愚园路城市更新案例,同样走了一条接地气的路径。愚园路周边有高密度分布的商业和住宅区,在成体系规划下,不同主体纷纷加入社区微更新,共同推动街区恢复活力。运营方创邑负责人表示,愚园路从一开始就没有把打造经济商圈当做目标,而是定位为一条生活氛围十足的舒适街道。除了点状更新,如打造公共景观和开放绿地,愚园路还把业态定位为“小而精”,引入居民需要的面包店、咖啡店、社区食堂等等。

无论是鸿寿坊还是愚园路,其实都遵循同一条更新规律,就是围绕“人”这一变量而展开,结合周边需求,因地制宜去找最合适的改造方式,无论是外观还是内容都不刻意去追求高大上,而是不断模糊边界、融入生活,如此才能集聚人气。换句话说,谁能精准发力,谁就是赢家。

创新手段升级业态

上海商业竞争激烈,潮流在变,入局者又层出不穷,即便是当下的“流量王”,也很难以保持一成不变的业态站稳潮头。业态要升级,不得不依靠创新。

锦沧文华项目在城市更新中打了一场翻身仗。作为上海最早一批五星级酒店,锦沧文华接待过众多名流,是改革开放浪潮下上海城市国际化的缩影。锦沧文华享受过时代红利,也因为经营不善在时代中落寞。在新的定位中,锦沧文华所幸抛开酒店业态,打造高端办公和购物中心综合体,还引入潮牌首店,在南京西路商圈形成错位竞争。为了承接新的业态,业主借助先进技术,把整栋建筑的内部空间进行重塑,扩大地下空间面积。

通过空间设计,劣势也能转化为优势。静安区苏河湾万象天地所在区域紧邻苏州河,在开业之前,这里的商业氛围相对滞后。按照规划,区域内有一处城市绿地公园,且被市政道路分割开来,商业只能放在公园之下。地下商业容易让人联想起“低端”“批发”,不过,开发商以“城市峡谷”为设计概念打造开放式地下街区,通过设置一系列具有延伸感的艺术装置和开放入口,把人们的视线从公园人群引入地下区域,并在地上公园与地下二层都建设了连接通道,避免客群流失。在建设现代时尚商业空间的同时,通过城市更新,保护性修缮“天后宫”及复建“慎余里”两大历史建筑。

实地探访可以看到,苏河湾万象天地“藏”在公园之下,人们需要拾级而下。而当你在逛街中时不时抬头,始终可见蓝天和绿意。