上海“小新天地”项目失败？有人吐槽“半小时就逛完了”“没大牌店”，是真的吗？

位于普陀的城市更新商业项目

鸿寿坊

开业不到半年便引发热议

其背后的开发主体，曾打造出新天地这样的城市标杆，市民们因此十分期待。开业之后，许多人不论远近都想来瞧瞧：小号新天地究竟长啥样？

“踩雷了，体量太小，半小时就逛完了”“没有大牌店，不建议特地来”“期待过高了，和新天地没法比”……实地探访之后，有人感到失望。那么，不像新天地的鸿寿坊失败了吗？

人气说明了一切。开业之初，鸿寿坊日均客流破7万人次，临近春节仍有不少市民到访消费。今年年初，鸿寿坊还被收录成为上海城市更新助力商业商务活力再造的标杆案例。

曾是沪西重要商业中心

《繁花》开篇就在这里

鸿寿坊属于长寿路大自鸣钟商圈。金宇澄的《繁花》从沪生经过小菜场作为开篇，正靠近大自鸣钟一带，这里曾经商肆繁荣、人声鼎沸，是沪西重要商业中心。作为长寿地区的老居民，张阿姨常回忆起长寿路最繁华的情景：20世纪八九十年代，这一带除了最大的第四百货商店外，还有同大昌文化用品商店、恒大绸布店、悦来芳食品店、聚兴园酒菜馆、四如春面馆、西康菜场……

始筑于1900年的长寿路，见证了上海开埠工业文明历程。之所以长寿路西康路一带被称为大自鸣钟一带，因为这里曾有一座修建于1926年、高14米的钟塔，直至1958年拆除。

鸿寿坊主要里弄分布及周边历史道路（1947年行号图）

1933年，商人潘守仁在西康路建造鸿寿坊，这是一个典型的二层砖木结构石库门里弄住宅，按鱼骨状肌理分为主弄和次弄。街坊外围，设有各类商店满足市民日常所需，弄内也有许多小型作坊与商铺。然而此后，日益老化的石库门里弄由于没有卫生设施等，逐渐破落。

2016年，鸿寿坊启动旧城区改建。如今，开业不久的鸿寿坊给大自鸣钟商圈带来了久违的热闹。通过两栋精品甲级办公楼和1.5万平方米的里弄商业结合，沿袭了长寿路商圈原有特色，更在海派里弄建筑与人本尺度中引入全新商业市集概念，构筑都市中独有的“精致烟火气”。这种保留弄堂老底子，“小而美”的商业商务活力再造模式，为城市更新提供了可复制的独特样本。

1933年鸿寿坊始建成时的鱼骨状肌理石库门里弄结构被保留下来，红色屋顶延续了旧改之前的屋顶颜色和样式，门头的花纹保留了ArtDeco建筑经典的装饰元素，从老房子回收的红色陶土砖构成了鸿寿坊食集的主要面貌……这些细节元素融入整体建筑设计中，原住民回来时觉得熟悉，又有新鲜感。

红色陶土砖上的文字写着历史

从业态上看，“吃”几乎占据了鸿寿坊商业业态的90%。这也是其历史的延续和迭代——1933年开始，这里有了卖米的吆喝，20世纪七八十年代，这里可用粮票换副食品，而今鸿寿坊的沿街区域，定位为“日咖夜酒”形态，引入精品咖啡馆、小酒馆、精致餐饮等符合年轻人喜好的业态，为追求潮流生活的群体提供丰富体验。

中间区域近5000平方米的鸿寿坊食集，12米挑高屋顶，可开启的天窗，提供了一个明亮、宽敞的二层结构空间，是源自19世纪就有的菜场建筑智慧，头顶巨型吊扇，也充满怀旧感。“上海每年至少有三分之一的时间是好天气。以前的菜场靠大天窗和电风扇进行空气流通，这样蔬菜的保鲜程度更好，还能把阳光和风都送进来。”瑞安房地产鸿寿坊项目总经理王莹说。

老商城改造后外表鲜亮

实际上却顾客寥寥？

上海历来都是商业发展的热土，商圈不断争奇斗艳、推陈出新，才有了如今的繁荣。进入存量更新阶段，上海商业活力再造要遵循什么规律路径？我们不妨从以鸿寿坊为代表的标杆身上寻找答案。

商业商务活力再造，是《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》的六大行动之一。到2025年，上海计划推动3个以上市、区级传统商圈改造升级，打造6个国家级“一刻钟便民生活圈”和100个市级“一刻钟便民生活圈”，完成5个以上商务楼宇改造升级或转化利用项目。

要达到这个目标并不容易。我们经常能看到，一些有底蕴的老建筑和旧商场，通过改造变得鲜亮无比，可精致的外壳里却没什么人。这说明，硬件升级容易，活力再造却难。

鸿寿坊之变引人思索。在改造思路上，鸿寿坊延续了新天地的手法，保留成片石库门里弄和鱼骨状肌理，同时打造写字楼引入办公功能。但鸿寿坊又有不同，它的商业体量只有1.5万平方米，区位也不及新天地优越，周边又以居民区为主，显然不能简单地复制新天地的高端商业。因此，鸿寿坊把自己定位为社区商业，通过小尺度微更新，在建筑里弄引入市集等接地气的业态，占比高达九成的餐饮，既有葱油饼、南北货，又有“日咖夜酒”、餐厅小店，吸引周围的年轻人来消费。

凭借鲜明特色，鸿寿坊在长寿路商圈脱颖而出。家住附近同德公寓的市民袁女士，特地带着孩子过来体验吹糖人，还买了几罐蟹糊和黄泥螺带回家，说要“尝尝小时候的味道”。和新天地不同的是，鸿寿坊里还能看到不少或购物或散步的老人。

长宁区愚园路城市更新案例，同样走了一条接地气的路径。愚园路周边有高密度分布的商业和住宅区，在成体系规划下，不同主体纷纷加入社区微更新，共同推动街区恢复活力。运营方创邑负责人表示，愚园路从一开始就没有把打造经济商圈当作目标，而是定位为一条生活氛围十足的舒适街道。除了点状更新，如打造公共景观和开放绿地，愚园路还把业态定位为“小而精”，引入居民需要的面包店、咖啡店、社区食堂等等。

无论是鸿寿坊还是愚园路，其实都遵循同一条更新规律，就是围绕“人”这一变量而展开，结合周边需求，因地制宜去找最合适的改造方式，无论是外观还是内容都不刻意去追求高大上，而是不断模糊边界、融入生活，如此才能集聚人气。换句话说，谁能精准发力，谁就是赢家。

老牌五星级酒店搞创新

引入潮牌首店

上海商业竞争激烈，潮流在变，入局者又层出不穷，即便是当下的“流量王”，也很难以保持一成不变的业态站稳潮头。业态要升级，不得不依靠创新。

锦沧文华项目在城市更新中打了一场翻身仗。作为上海最早一批五星级酒店，锦沧文华接待过众多名流，是改革开放浪潮下上海城市国际化的缩影。锦沧文华享受过时代红利，也因为经营不善在时代中落寞。在新的定位中，锦沧文华索性抛开酒店业态，打造高端办公和购物中心综合体，还引入潮牌首店，在南京西路商圈形成错位竞争。为了承接新的业态，业主借助先进技术，把整栋建筑的内部空间进行重塑，扩大地下空间面积。

通过空间设计，劣势也能转化为优势。静安区苏河湾万象天地所在区域紧邻苏州河，在开业之前，这里的商业氛围相对滞后。按照规划，区域内有一处城市绿地公园，且被市政道路分割开来，商业只能放在公园之下。地下商业容易让人联想起“低端”“批发”，不过，开发商以“城市峡谷”为设计概念打造开放式地下街区，通过设置一系列具有延伸感的艺术装置和开放入口，把人们的视线从公园人群引入地下区域，并在地上公园与地下二层都建设了连接通道，避免客群流失。在建设现代时尚商业空间的同时，通过城市更新，保护性修缮“天后宫”及复建“慎余里”两大历史建筑。

实地探访可以看到，苏河湾万象天地“藏”在公园之下，人们需要拾级而下。而当你在逛街中时不时抬头，始终可见蓝天和绿意。

解放日报·上观新闻原创稿件，未经允许严禁转载

作者：戚颖璞周楠

微信编辑：Rong 校对：泰妮