中报观察 | 营收降3.9%、净利微增0.17% 中国国贸的存量资产防守战

商业客 8月30日，中国国贸披露了2026年半年度报告。

2026年上半年，中国国贸实现营业收入18.16亿元，同比下降3.90%，归母净利润6.33亿元，同比微增0.17%，呈“营收降、利润稳”格局。

写字楼量价双跌拖累收入，费用管控与财务费用由正转负则稳住利润；商城出租率逆势升至96.1%，酒店毛利率提升5.06个百分点。

随着下半年北京CBD新增供应集中入市，写字楼压力仍待消化，利润韧性能否延续成为中国国贸面临的最大考验。

存量资产防守与利润韧性

整体来看，中国国贸上半年实现营业收入18.16亿元，同比下降3.90%；利润总额8.46亿元，同比增长0.20%；归母净利润6.33亿元，同比增长0.17%；扣除非经常性损益后的净利润6.28亿元，同比微降0.11%；基本每股收益0.63元。

与收入端接近4个百分点的降幅相比，利润端的曲线几乎走平——收入在收缩，盈利却在原地站稳，这正是上半年财报最核心的“防守”特征。

从收入结构看，物业租赁及管理仍是绝对主体。上半年该项收入15.78亿元，同比下降4.48%，占总收入比重约87%，毛利率维持在68.00%；酒店经营收入2.39亿元，同比增长0.14%，毛利率7.25%，较上年同期大幅提升5.06个百分点。

租赁板块是收入的压舱石，也是收入下滑的主要来源；酒店体量有限，但毛利率的跃升为整体利润率提供了边际支撑。

收入端承压，费用端则在主动收敛。上半年中国国贸销售费用3638万元，同比下降10.00%；管理费用5852万元，同比下降5.11%。两项费用的同向收缩，意味着公司对存量运营成本的挤压仍在继续，在可出租面积基本固定的情况下，成本纪律是守住利润的第一道防线。

比费用压缩更直接的是财务费用的变化，上半年财务费用为-2114万元，由正转负，即利息收入开始覆盖利息支出。

这一翻转的直接原因有二：其一，中国国贸期末货币资金约29.53亿元，沉淀资金带来稳定的利息收入；其二，上半年公司偿还银行长期借款本金2亿元，长期借款期末余额较年初下降100%，长期借款已全部清偿。

需要说明的是，利润的稳定并非依赖偶发性收益。上半年中国国贸非经常性损益中，政府补助332.15万元、应收款项减值准备转回301.03万元，合计约633万元，对6.33亿元的归母净利润而言占比极低。

这意味着利润韧性主要来自经营性因素，而非一次性项目的粉饰。

现金流提供了另一重印证，上半年经营活动产生的现金流量净额7.96亿元，同比下降5.58%，收缩幅度大于利润，与收入下滑、回款节奏变化有关。但7.96亿元的经营现金流仍明显高于同期归母净利润，现金造血能力并未受损。

国贸中心的分化与坚守

中国国贸的收入几乎全部来自北京国贸中心这一超大型综合体，上半年的分化清晰可见：写字楼量价齐跌，商城出租率逆势上行，公寓温和回调，酒店毛利率大幅改善。

写字楼是压力最集中的环节。上半年写字楼可出租面积20.47万平方米，出租率90.0%，较上年同期的92.4%下降2.4个百分点；平均租金583元/平方米/月，较上年同期的621元/平方米/月下降6.11%。

按面积与租金水平测算，写字楼上半年收入约6.60亿元，上年同期约7.29亿元，同比下降约9.4%。出租率与租金同步回落，量价双跌之下，写字楼成为拖累整体收入的最大变量。

把国贸写字楼放进北京市场观察，其下滑基本与大市同步。市场数据显示，2026年上半年北京办公楼市场无新项目入市，新增供应连续四个季度零交付，空置率在连续第六个季度下降后仍达17.8%，全市租金面价上半年下降4.4%至218.4元/平方米/月。

行业整体处于租金下行通道，国贸写字楼583元/平方米/月的租金仍显著高于全市均价，溢价本身即体现其租户结构与楼宇品质，但溢价空间正被市场环境逐步压缩。

中国国贸在公告中也有清晰认知，北京商业物业“供强需弱”，写字楼市场深度分化，CBD区域竞争趋烈，下半年近半数新增供应位于CBD。

这意味着国贸写字楼最艰难的时刻可能尚未到来，90.0%的出租率仍是CBD头部水平，但新增供应的集中入市或继续压制租金谈判空间，续租与换租的博弈将更加激烈。

对此，中国国贸表示将采取更加积极主动的经营策略，对标国际先进标准，持续优化营商环境，通过服务升级与绿色认证维持租户粘性。

与写字楼形成对照的是国贸商城，上半年商城可出租面积8.02万平方米，出租率96.1%，较上年同期的95.3%提升0.8个百分点；平均租金1286元/平方米/月，较上年同期的1,315元/平方米/月下降2.21%，成为四大业态中经营最稳的一环。

商城的韧性背后是消费结构的分化，市场数据显示，北京社会消费品零售总额仍在回落通道，二季度优质零售物业租金环比下降2.1%，零售市场整体仍偏谨慎，餐饮则是零售市场最主要的扩张引擎。

国贸商城以高端零售与餐饮体验见长，恰好对应了“总量收缩、品类分化”的消费特征，餐饮与体验业态的引流效应，支撑起96.1%的高出租率。

另一方面，公寓业态平稳中略带压力，上半年公寓可出租面积4.70万平方米，出租率88.6%，较上年同期的88.7%微降0.1个百分点；平均租金357元/平方米/月，较上年同期的364元/平方米/月下降1.92%，公寓收入0.91亿元。

与写字楼相比，公寓的租金降幅与出租率波动均更温和，调整更多体现在租赁结构的重塑，而非总量的快速萎缩。

酒店是上半年报表中最具亮点的板块，酒店经营收入2.39亿元，同比增长0.14%，在收入几乎走平的情况下，毛利率提升5.06个百分点至7.25%。

毛利率的跃升意味着酒店在收入平稳的同时，运营效率与成本结构明显改善。这一改善背后是入境游的回暖，据北京市文化和旅游局数据，2026年1-7月北京接待入境游客386万人次，同比增长32.4%，旅游花费52.8亿美元，同比增长39.7%。

中国国贸也于公告提及，入境游为住宿业务带来新的增长点，酒店推出微度假、亲子等产品。入境客流与本地微度假需求的叠加，正在把过去两年积压的入住率缺口逐步填回。

不过也应看到，7.25%的毛利率仍处于低位，酒店收入占总收入约13%，对整体利润的贡献有限，其意义更多在于边际改善。

整体来看，中国国贸上半年利润的稳定更多来自防守，而非增长。展望下半年，写字楼出租率能否守住90%的关口及租金何时企稳、商城出租率与租金能否延续韧性、酒店毛利率改善能否持续等将决定其业绩质量。

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