保利发展：穿越周期 逆势高质量增长
2023年8月30日，保利发展公布了2023年半年报。今年，在房地产市场进一步深度调整之际，各大房地产企业的经营面临重重考验。在此背景下，保利发展以2368亿元的销售金额，位列机构销售榜单第一。2021年下半年起，行业进入下行通道，一些企业出现经营危机，保利发展销售规模跻身行业第四。2022年，行业洗牌与出清加速，保利发展逆势而上，凭借稳健的经营成功上升至第二位。今年，市场呈现波动性复苏的情况下，保利发展以较强的业绩修复能力，首次登上销售额榜首的位置。
值得关注的是，在逐步登顶的过程中，保利发展并没有一味简单的求快、求大，通过盲目扩张实现爆发性增长。而是在规模增长的同时，坚持体系化、系统性的稳健发展。聚焦核心城市，城市深耕策略为保利发展提供了竞争实力，而安全的财务结构则成为了保利发展的底气，物业、酒店、会展等多板块布局在助力主业的同时，为保利发展穿越周期保驾护航。
聚焦核心城市提升销售规模与质量
2023年上半年，在市场波动复苏的情况下，保利发展加强市场及客户研判，抢抓市场窗口促销售，抓住了二、三月份阶段性复苏窗口机会，积极推盘促销售。2023年1-6月，保利发展在行业整体下行调整的背景下，实现销售签约面积1383.09万平方米，同比去年上升5.8%，实现销售签约金额2368.21亿元，同比上升12.7%。市场占有率提升0.4个百分点至3.8%。在中指研究院发布的上半年房企销售排行榜中，保利发展凭借这份销售成绩跃升榜首。
当前，房地产行业处于下行阶段，越来越多房企选择聚焦高能级城市、深耕核心城市，以此来保证销售的安全性。也只有坚持区域深耕的房企才能够跨越周期。今年上半年，保利发展重点布局的38城销售金额占比为87%，同比提升8个百分点。销售金额超百亿城市达到6个，累计销售金额1123亿元，同比增长21%；上半年，保利发展在25个城市销售排名第一，46个城市排名前三。报告期内，保利发展在长三角销售金额超过777亿元，粤港澳大湾区超570亿元。
凭借着资金优势，保利发展抓住投资拿地的窗口期，在2023年积极拿地。2023年上半年，保利发展共拓展项目41个，总地价709亿元，同比增加17%；拓展容积率面积385万平方米，同比下降7%。
规模保持快步扩张同时，保利发展也始终注重发展的质量与安全性。这点在保利发展业务拓展的节奏和城市布局上表现明显。保利发展坚持聚焦于一、二线城市，单一城市销售规模不断提升。半年报显示，2023年上半年，保利发展在38个核心城市拓展总地价和拓展面积占比分别为99%和95%，较去年同期提升9个百分点和21个百分点；始终聚焦住宅产品，拓展货值中住宅业态占比95%。
得益于核心城市及住宅产品带来的投资确定性和收益率提升，上半年保利新增项目税前成本利润率平均超过15%。
虽然近几年合作开发逐渐成为行业趋势，但保利发展始终注重自身的项目品质、产品打造、品牌价值、组织管控等能力。为进一步提高项目把控力，2023年上半年，保利发展拓展权益比去年同期提升15个百分点，达到了80%，为近三年最高。而受结算权益比提升的利好影响，报告期内，保利发展归母净利润122.22亿元，同比增长12.65%。
值得一提的是，报告期内，保利发展在保障安全质量与品质的前提下，持续完善多维度竣工、交付风险防范机制，全力保证交付11.3万套，同比增长43%。同时，保利发展建立“6321”交付管理等机制，实现品质交付，1个月交付率提升7个百分点至80%，维修服务满意度同比上升2个百分点。
管控现金流 保持财务结构稳健
2023年，房地产行业经历了前所未有的大幅震荡，深度考验着房企的组织能力、经营效率与发展韧性。在巨大的市场压力下，良好的融资能力也是企业稳健发展的重要保障。
作为高信用房企的代表，保利发展在融资上一直占有优势。2022年，保利发展提升直接融资比重，累计发行公司债113亿元、中期票据150亿元，合计规模同比增长40.72%。2023年上半年，保利发展平均融资成本进一步下降至2.68%，发行利率多次为同期同行最低。
同时，保利发展严控增量贷款利率，通过偿还高息存量贷款或下调利率方式降低存量贷款利率，截至2023年6月末，保利发展有息负债规模为3564亿元，综合融资成本约3.73%，较年初下降19个基点。
值得注意的是，保利发展非常重视现金流管控，抢抓资金回笼。2023年1-6月，保利发展实现回笼金额2273亿元，同比提升13.9%；回笼率为96%，较2022年度回笼率进一步提升1.1个百分点。上半年，保利发展实现经营活动现金流净额71亿元，较去年同期增加296亿元。同时坚持“以销定产”，保利发展全年实现新开工面积626万方，同比下降44%。
稳健的运营以及良好的现金流,给了保利发展不断优化债务结构的机会。 截至2023年6月末，保利发展扣除预收款的资产负债率为65.31%、净负债率为63.06%，分别下降3.17和0.5个百分点，现金短债比为1.38。一年内到期的债务占有息负债比重为18.6%，较年初下降2.7个百分点；银行贷款与直接融资比重为86%。
多板块布局助力主业发展
除了超越同行，保利发展还不断超越自己，主动发现并抓住市场机遇。除了住宅开发，2023年上半年，保利发展把握住消费经济复苏机会，实现资产经营类收入约22亿元，同比大幅增长22%。其中，酒店板块平均入住率已恢复至2019年水平，平均房价较2019年上升16%，营业收入同比增长53%。
在展馆经营方面，展馆出租面积提升超2.5倍，主动新拓展览客户，新客比例提升超30%，营收同比上升45%。公寓板块，积极发展保障性租赁住房，拓展公寓业务，建成保障房超10万套。
保利发展正逐渐从纯开发企业发展为全产业链协同、规模领先的公司。保利发展在多维度布局产业版块，不断提升产业发展的能力。在当前物业公司营收增速趋缓，盈利能力普遍出现明显下滑的情况下。保利物业在“大物业”战略的牵引下，整体毛利率和净利率均同比提升。2023年上半年，保利物业的整体毛利率21.2%，同比提升1个百分点。净利率达到10.9%，同比提升1%。
截至2023年6月末，保利物业合同管理面积增至8.42亿平方米，在管面积约6.51亿平方米。保利物业业务范围已经覆盖全国28个省、直辖市与自治区的209个城市，合同项目达2830个，在管项目数增至2230个。