股价应声跌停，归母净利润下滑超90%！昔日PE大佬九鼎投资，正被房地产拖累

本文来源：时代财经 作者：吕泽强

4月15日晚间，九鼎投资（600053.SH）2023年年报出炉。与其此前的业绩预告无二，九鼎投资2023年全年营收利润双双下滑，归母净利润同比减少91.19%。

即使业绩在预期中，4月16日，九鼎投资股价还是被打到跌停板，收于13.34元/股。

具体来看，九鼎投资绝对主业私募股权投资管理业务净利润同比下滑73.66%，但仍为正数，为0.50亿元；房地产业务则表现较差，净利润同比增亏114.62%。

2023年，在楼市销售景气下滑之际，九鼎投资仍持续对房地产业务进行投入，这或许也“蚕食”着主营业务的资源和利润。

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私募股权业务收入下滑超三成

据年报，2023 年，九鼎投资实现营收2.81亿元，同比下滑35.07%；实现归母净利润 0.15 亿元，同比减少 91.19%。

分业务来看，九鼎投资的主营业务包括私募股权投资管理和房地产两块业务。其中，私募股权投资管理收入为2.70亿元，同比下滑32.33%，占总收入的比重为96.09%，为九鼎投资最主要的业务；实现净利润 0.50 亿元，同比减少 73.66%。

就其私募股权投资管理业务来看，九鼎投资在财报中表示，私募股权投资管理业务存量基金进入退出期导致管理费减少，同时，项目退出数量和项目投资收益率较上年同期下降导致公司收取的管理报酬及公司自有资金投资收益减少。

2023年全年，九鼎投资管理的股权基金无新增实缴及投资，已投企业中共有15家实现完全退出，较上年减少18家。截至2023年年末，九鼎投资管理的基金回报倍数为2.36，较上年减少0.03；综合IRR为21.17%，较上年减少0.9个百分点。在此情况下，2023年，九鼎投资获得管理费收入0.05亿元，同比下滑83.87%；管理报酬收入2.09亿元，同比下滑33.65%。

九鼎投资归母净利润的大幅度下滑，与收入下滑相关，也与其公允价值变动收益有关。2023年，九鼎投资的交易性金融资产带来的公允价值变动收益为-1.05亿元，而上年同期为-0.23亿元。对于交易性金融资产公允价值变动收益亏损的原因，时代财经试图联系九鼎投资方面，但截至发稿对方未予回复。

持续投入的房地产拖累业绩

九鼎投资的房地产业务的表现，比私募股权投资管理业务更糟糕。

据年报信息，2023年，九鼎投资房地产业务确认收入596.76万元，同比下滑78.43%；净利润-0.35亿元，同比增亏114.62%。九鼎投资在年报中解释称，房地产业务净利润同比亏损扩大主要系本期可结转收入较上年同期减少及本期融资成本较上年同期增加所致。

房地产项目销量的下滑和停滞，给九鼎投资带来一定压力。九鼎投资的房地产业务聚焦在江西省南昌市的“紫金城”项目。2023年全年，九鼎投资的“紫金城”项目销售面积 1681.47 平方米；实现销售总回款为 4516.67 万元，同比下滑43.21%。截至2023年年底，“紫金城”项目可供出售的面积为1.53万平方米。而据九鼎投资2024年第一季度房地产业务经营情况简报，“紫金城”项目住宅（包括底商）以及车位一季度的签约面积均为0。

在房地产项目不好卖且亏损的情况下，九鼎投资仍在对房地产业务进行持续的投入。九鼎投资在2023年的财报中表示，将继续推进“紫金城”项目剩余地块的开发及销售，包括推动一期一号楼的开发及预售、项目五期的整体规划设计。

截至2023年年末，“紫金城”项目中住宅部分的开发成本余额从2020年年末的2.32亿元，上升至2023年年末的4.61亿元（较2022年增加1.48亿元）。对于“紫金城”住宅来说，目前仍有大量可供出售面积，在销售放缓的情况下，九鼎投资仍在持续投入资金进行开发。

另外，开发成本中来源于紫金城商铺的余额为6.17亿元，自2020年以来未变动过，这部分开发成本迟迟未转入开发产品中进行变现。

近些年，九鼎投资的业务投入在向房地产业务侧重。截至2023年年末，九鼎投资的净资产按照业务板块简要划分，则约7亿元用于投资PE类项目，较上年减少2亿元；约1亿元投资于九泰基金的股权，较上年增加0.2亿元；其余约21亿元用于房地产业务及流动资金，较上年增加1.5亿元，与紫金城住宅开发成本1.48亿元的增长相近。

值得注意的是，2023年全年，九鼎投资管理的股权基金无新增实缴及投资，2024年一季度也是如此，PE业务扩张处于停滞阶段。与此同时，获得更多投入的房地产业务正在“蚕食”着九鼎投资微薄的净利润。