最新解读∣国金证券：十万亿支持地方化债 收储有望加速落地

导语：2024年11月8日，十四届全国人大常委会第十二次会议审议通过了近年来力度最大的化债举措：增加地方政府债务限额6万亿元，用于置换存量隐性债务；同时，从2024年开始连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，补充政府性基金财力，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。两者合计直接增加地方化债资源10万亿元。

01

财政发力 正当其时

国金证券房地产分析师池天惠认为，本周特朗普当选新一任美国总统，其竞选时曾表示将对所有从中国进口的商品征收60%以上的关税。在此背景下，若外贸承压，内需将成为稳定经济的关键。因此，本周人大常委会进一步加大财政化债力度，不仅有助于保障地方财政的平稳运行，更对推动高质量发展具有重要意义。同时，房地产作为产业链长、涉及面广的领域，是稳内需的重要抓手，预计后续地产政策有望继续加码。

02

地方政府化债 助力楼市企稳

本次大幅增加地方政府债务限额置换存量隐性债务，将有效减轻地方政府化债的财政压力，保障地方财政的平稳运行。池天惠分析指出，此举有望释放更多的财政资金用于实体开支，进而对地产链公司的经营改善及楼市企稳产生积极影响。

具体而言，一方面，将释放出更多的资源及政策空间，用于城市更新、物业开发及基础设施建设，地产链公司有望获得新的业务增量；另一方面，将加快地产、建筑、物业等公司的合同应收款项的回收，提升资产质量、改善ROE和现金流状况。此外，地方政府将能够投入更多精力用于促进发展、改善民生，尽管当前收入和就业预期不稳等因素对居民购房需求形成一定掣肘，但预期稳定后，居民住房需求的释放路径将更加畅通。

03

房地产政策接力 提振市场信心

财政部部长蓝佛安在介绍相关政策时表示，支持房地产市场健康发展的相关税收政策已按程序报批，近期即将推出。同时，专项债券将支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房，相关政策细则正在研究制定中，并将推动加快落地。

池天惠认为，这些政策措施的接力出台，将进一步提振市场信心。一方面，房地产交易所涉的相关税率有望迎来下调，从而降低居民购房及置换的成本，进一步释放需求；另一方面，地方政府发行专项债来收储土地、收购存量商品房的政策细则明确后，各地收储工作有望加速落地并形成实物量，从而加快地产的企稳进程。

04

后续展望：积极因素正在积累

目前，地方政府的化债工作已经起步，后续稳经济稳地产的逻辑或将更加顺畅。对于房地产市场而言，积极的因素正在不断积累。

池天惠建议，投资者需跟进收储加速落地的进程，并且关注其所带来的催化效应。同时，投资者还需留意年底政治局会议及中央经济工作会议可能给地产行业带来的潜在政策窗口期。他认为，随着政策红利的逐步释放，房地产市场有望迎来更加稳健的发展态势。

（转自：国金证券第5小时）