“地产黑马”建发股份提速转型步伐
本报记者 方超 张家振 上海报道
在上会前紧急终止近50亿元配股募资申请，让有房地产行业“黑马”之称的厦门建发股份有限公司（以下简称“建发股份”，600153.SH）受到外界关注。
11月4日，建发股份对外发布公告称，其收到上交所出具的《关于终止对建发股份向原股东配售股份审核的决定》（上证上审（再融资）〔2024〕255号）。上交所根据相关规定，决定终止对其向原股东配售股份的审核。
《中国经营报》记者注意到，建发股份再融资事项原本计划在11月5日上会。但在11月3日，建发股份对外发布公告，决定终止本次向原股东配售股份事项并撤回申请文件。据悉，建发股份原配股募资金额不超过85亿元，最终调整为不超过49.8亿元。
在紧急撤单背后，曾在房地产行业下行期逆势拓储的建发股份业绩和拿地金额已呈明显“降速”之势。相关数据显示，2022—2023年，建发股份在两年时间内补充了约3700亿元的货值，但在今年上半年，全口径拿地金额同比下降了约四成。
对于在上会前突然撤回配股申请、拿地金额大幅下滑原因等问题，记者联系建发股份证券部，并按其要求发送了采访函，截至发稿尚未获得进一步回复。
两度下调募资金额
在筹划一年半后，建发股份最终选择按下了近50亿元配股募资申请事项的“终止键”。
据了解，早在2023年4月，建发股份方面就公告称，为满足公司供应链运营业务发展的资金需求，优化资本结构，提升综合竞争力及抗风险能力，根据相关法律法规，拟通过向原股东配售人民币普通股（A股）的方式募集资金。
“公司本次发行拟募集资金总额不超过85亿元（具体规模视发行时市场情况而定），扣除发行费用后拟全部用于公司供应链运营业务补充流动资金及偿还银行借款。”建发股份方面彼时表示。
值得注意的是，建发股份曾两度下调了募资金额。其中，2023年8月，建发股份将募集资金下调为不超过77.88亿元。建发股份方面彼时表示，公司主营业务为供应链运营和房地产业务，均属于资金密集型行业，对资金需求量较大。但在2024年4月，建发股份再度将募资金额下调至不超过49.8亿元。
对于配股募资的必要性，建发股份方面此前在回复投资者咨询时表示，作为国内领先、全球布局的供应链运营服务商，“公司配股融资系满足主营业务发展所需，符合行业发展特点及公司战略规划，具有相应的必要性与合理性”。
“公司已有十年未进行过股权融资，业务发展所需资金主要依靠债权融资和自身经营积累，这一方面导致公司的资产负债率长期承压，处于较高水平，且均高于供应链运营业务可比公司平均水平，另一方面也制约了公司的业务发展速度。”建发股份方面表示。
建发股份方面还表示，供应链运营业务属于资金密集型行业，业务发展亟须进一步夯实权益资本，以为业务的可持续发展提供有力保障。供应链运营业务的资产周转效率高，供应链运营业务净资产收益率相对较高，募集资金到位后投入供应链运营，可较快地增厚公司利润。
不过，对再融资寄予厚望的建发股份，最终在今年11月主动撤回了申请文件。11月3日，建发股份方面对外表示，鉴于内外部环境的变化，结合公司内部实际情况及发展规划等因素，经相关各方充分讨论、审慎研究后，公司决定终止本次向原股东配售股份事项并撤回申请文件。
对于建发股份终止配股计划的影响问题，国盛证券研报分析认为：“配股取消将减轻短期摊薄压力，维护中小股东利益有利于提振市场信心。”
业绩下滑引发监管关注
官网资料显示，建发股份是“《财富》世界500强”——厦门建发集团有限公司旗下核心成员企业，是以供应链运营和房地产开发为双主业的现代服务型企业。
事实上，自2023年开始，建发股份营业收入、扣非净利润等财务指标已进入下滑通道。Wind数据显示，2023年，建发股份营业收入同比下滑8.3%，扣非后归母净利润同比下滑34.9%。
最新数据显示，今年前三季度，建发股份营业收入约5021.36亿元，同比下降16.13%；归母净利润约20.58亿元，同比减少83.43%；扣非后归母净利润为13.20亿元，同比下滑39.30%。
据了解，在2023年6月29日首轮审核问询中，监管部门也曾对建发股份最近一期（2023年一季度）扣非净利润大幅下滑的原因及合理性提出质疑。对此，建发股份方面解释称，主要系当期房地产业务收入及利润暂时性下降和套期保值工具的运用及会计核算导致，同比下降则主要受到了房地产业务结算特点影响所致。
相关数据显示，2023年一季度，建发股份房地产业务收入同比下滑24.10%，扣非净利润为3.35亿元，同比下降65.07%。
“公司供应链运营业务及房地产业务经营业绩受宏观经济周期、行业相关政策、行业竞争情况及公司经营情况等多方面因素影响，未来若上述因素出现重大不利变化，公司业务经营可能会受到一定不利影响，则公司经营业绩存在波动甚至下滑的风险。”建发股份方面彼时表示。
以房地产业务为例，建发股份前两年曾在全国范围内“跑马圈地”。其中，建发股份控股子公司建发地产、联发集团在房地产下行期逆势扩储，曾引发市场广泛关注。
建发股份管理层曾表示，公司在2022年和2023年共补充了约3700亿元的货值。建发房产坚持“以收定支、以销定投”的拿地策略，2024年上半年全口径销售金额同比下降约30%，全口径拿地金额同比下降约40%，拿地强度同比下降了约17个百分点。
“建发房产会根据市场情况和库存规模进行适当的补充，以保持风险在可承受范围内。”建发股份董事长林茂此前公开表示，今年下半年，建发房产也会考虑市场的需求，结合销售的情况进行库存补充。“如果市场需求不足，公司也可能会放缓补库存的速度。”
建发股份旗下房地产公司拿地速度已开始放缓。中指研究院数据显示，今年1—10月，建发股份旗下建发房产权益拿地金额约为279亿元，而2023年同期约为621亿元。
在销售层面，克而瑞统计数据显示，今年1—10月，建发房产和联发集团分别实现全口径销售金额约1040亿元和243亿元，同比分别下降28.6%和50.3%。不过，国盛证券研报分析认为：“建发房产的销售额降幅小于百强房企平均34.8%的降幅。”
转型开拓新发展空间
除了供应链运营、房地产业务外，建发股份近年来也在大力拓展家居商场运营业务。
公开信息显示，2023年6月，建发股份斥资62.86亿元收购国内家居卖场龙头企业红星美凯龙29.95%股份，成为红星美凯龙第一大股东。但财务数据显示，红星美凯龙近年来的业绩表现并不理想。
2023年，红星美凯龙实现营收115.15亿元，同上年比减少18.55%；归母净利润-22.16亿元，同上年比减少496.78%。2024年前三季度，红星美凯龙营收为61.05亿元，同比下降29.62%；归母净利润为-18.87亿元，同比下降245.19%。
具体来看，今年前三季度，建发股份家居商场运营业务板块实现归母净利润-5.67亿元，主要是由于美凯龙商场出租率阶段性下滑等因素致使其营业收入及利润同比减少。
值得注意的是，尽管收购红星美凯龙以来，对业绩形成拖累，但建发股份依旧看好发展前景。日前，红星美凯龙与建发股份旗下厦门建发汽车有限公司（以下简称“建发汽车”）联合成立上海建美智慧汽车服务有限公司，致力于成为“人车家”新生活方式场域运营服务商。
今年9月27日，红星美凯龙和建发汽车打造的智能汽车营销体验新物种“π空间”首店在成都市正式开业，以开拓双方在家居领域与汽车合作的空间。
建发股份方面表示，受到房地产市场及下游消费的影响，红星美凯龙的业绩短期内出现波动，存在亏损的情形，但从长期来看，红星美凯龙作为连锁家居卖场的龙头企业，品牌优势突出，核心资产位于一、二线城市，护城河高，收购后可以进一步提升公司的形象和全国影响力；同时红星美凯龙平台汇聚了众多品牌商，为公司大力发展B端消费品供应链运营业务提供了良好的基础；红星美凯龙还可在家装与房地产开发业务协同及商业地产合作两方面深度服务公司地产体系，助力公司地产业务高质量发展。