现金流-156亿元，减值暴涨810%！上海建工半年报藏了什么？

（来源：瞰华东）

苗野丨发自上海

“在‘8.28’新政影响下，上海建工是否会进一步压缩房地产开发的新增投入？”

在9月14日举行的2026年半年度业绩说明会上，问答环节几乎没有寒暄。投资者对上海建工的提问从经营现金流、地产去化，一路追问到资产减值和黄金业务。

上海建工董事长叶卫东表示，公司目前未设定未来房产业务绝对规模及不同产品开发比例的具体目标，将根据市场环境、项目收益和资金平衡等因素动态优化业务结构。结合业务效益和资产周转的情况保持合理业务规模。

2026年上半年，上海建工实现营业收入960.42亿元，同比下降8.57%；归母净利润4.08亿元，同比下滑42.47%；扣非净利润亏损1.13亿元；经营活动产生的现金流量净额为-155.9亿元；资产减值损失同比暴涨810.1%。

这是上海建工“十五五”开局之年的半程答卷。归母净利润为正，主业却陷入亏损；传统房建和地产开发承压，黄金业务却在远处托底；地产板块被要求审慎收缩，城市更新又被推至战略前台。这家ENR全球前十的建筑龙头，正在行业下行周期中寻找新的平衡点。

面对各类挑战，叶卫东给出了12字答案：稳增长、拓市场、强管理、促转型。

134亿元地产营收的另一面

报告期内，上海建工房地产开发业务收入134.41亿元，这个数字放在上年同期，只有5.53亿元，占总营收比重从0.53%跃升至14.05%。

24倍的增幅，放在任何一家企业的财报里都足够醒目。但翻开毛利率一栏，4.6%，在集团六大业务板块中垫底。

收入暴增的驱动力，是多个房地产项目在半年内集中交付结算，而非销售端的实质性回暖。但市场下行周期中，结转项目的利润空间已被挤压殆尽。

更隐蔽的侵蚀发生在财务费用端，同比增长42.5%，主因是部分房地产项目结算时利息支出被迫费用化，利息收入大幅减少。地产板块对利润表的吞噬，已从“毛利下降”深入到“利息吞噬”。

减值压力如影随形。上半年，上海建工资产减值损失同比暴涨810.1%。业绩会上，叶卫东并没有给出减值对应的具体项目。“主要是会计报表科目重分类导致结构性变动，并非大规模新增。”他解释，原列报在合同资产的收款权在满足无条件收款条件后重分类至应收账款核算，受此重分类影响当期减值准备计提结构发生调整。

但投资者仍追问，是否仍存在后续计提压力？这成为业绩会上未完全消散的疑问，地产和建筑行业回款难，减值压力大的现实并未远去。

资产端的变化或许能给出一些答案。截至上半年末，公司存货账面价值463.56亿元，占净资产的91.59%，存货跌价准备高达16.65亿元，计提比例3.47%。在“8.28”新政重塑行业回款逻辑的背景下，这些存货的去化节奏和减值风险，仍是悬在资产负债表上方的变量。

市场从中读出的信号是，房地产业务基于上海建工而言，正在从“利润贡献者”转向“存量消化者”。

上海建工财务总监沈广军表示，公司将结合市场变化审慎开展房地产开发业务，持续推进存量项目去化和资金回笼，同时积极把握城市更新、保障性住房等政策性业务机会。

“审慎”“去化”“回笼”等表述，在建筑国企的语境中已勾勒出地产板块的新定位。

89亿元新签能否接棒？

与地产板块的审慎收缩形成对照，城市更新被管理层推至聚光灯下。

上半年，上海建工六大新兴业务新签合同311亿元，占公司新签合同总额的26%。其中，城市更新新签合同89亿元，是新兴业务中体量最大的方向之一。

上海建工董事会秘书李胜表示，城市更新是公司重点培育的新兴业务方向，也是发挥全产业链优势的重要领域。依托投资开发、规划设计、施工建设、运营维护等综合能力，公司已在张园、海玥黄浦源、外滩老市府大楼、外滩源33号等代表性项目中，积累了历史建筑保护、地下空间开发、既有建筑改造等一系列技术和项目经验。

“城市更新不仅能够形成新的EPC业务增量，对冲传统新建市场下行压力，更重要的是有助于推动公司由传统施工承包向建筑全生命周期综合服务延伸。”李胜说。

但城市更新是一门“慢生意”。89亿元的新签合同，放在1215.07亿元的总新签合同盘子里，占比约7.3%。相对于地产开发134亿元的营收，也还不足以立刻填补传统业务收缩留下的缺口。

沈广军在业绩说明会上对“8.28新政”的回应颇具深意：“本轮商品房销售制度改革推动行业竞争更加注重资金实力、建造品质和交付能力。项目资金封闭管理及预售资金监管也有利于保障建设资，改善施工企业回款。”

这暗示着，在新的制度框架下，开发商角色的利润空间被进一步压缩，而施工方的回款安全性可能有所改善。上海建工的应对策略，是从“开发商”向“服务商”迁移。

这一转型的成败，取决于两个变量：一是地产存量去化的速度，二是城市更新业务能否从“合同额”走向“利润额”。前者决定短期的现金流安全，后者决定中长期的盈利结构。

截至上半年末，上海建工资产负债率84.5%，总债务819.1亿元。应收账款余额同比下降约33.64亿元，管理费用同比压降约4.13亿元，说明“节流”已在推进，但经营现金流净额为-156亿元，说明“开源”的压力依然巨大。

“下半年将加大结算和催收，盘活存货和PPP存量项目资产。”叶卫东坦承，建筑行业大环境，地方财政、房地产企业资金压力客观存在，相关工作的效果存在不确定性。

新签合同还在增长，城市更新还在积累项目，地产存量需要消化，经营现金流需要回正，扣非亏损需要修复，主业盈利能力需要证明，这些是留给上海建工管理层的考题。

值班编委：樊永锋

责任编辑：禾苗