格力地产一箭双雕:拿下珠海免税,融资化解债务

http://ddx.gubit.cn  2023-04-27 18:25  格力地产(600185)公司分析

摘要:高达70亿元的募资,多数用于补充流动资金和偿还债务(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|张银银&编辑|欣欣然

不久前,刚获批重组珠海免税的格力地产,交出了自己2022年的财报。

完成重组后,格力地产将发展成为拥有以免税业务为主导的大消费产业、发生物医药大健康产业,以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的大型上市公司。

前途是美好的,而2022年的业绩压力也是真实的。

今天,杠杆游戏推出“曝财报”栏目的第15期,看看格力地产的2022年。希望接下来一段时间,可以为杆友深度解析更多你想看的公司2022年战绩。

1、营收下滑、利润转负背后

格力地产在2022年财报中披露:

受房地产市场行业周期影响,为加快存货去化、加速资金回笼、盘活存量资产,2022年,基于谨慎性原则,按照存货可变现净值低于其成本的差额,对部分项目计提存货跌价准备,投资性房地产公允价值也大幅下降,因此主要会计数据和财务指标较上年同期大幅度下降。

一个熟悉的词语“计提”(下文第二部分杠杆游戏会写更多细节),2022年很多公司都是这样做的——房企很多如此,其他行业也不少。

2022年,格力地产实现营业收入40.47亿元(其中房地产板块实现营业收入34.97亿元),同比下滑43.27%,2021年还超71亿元。

实现归属净利润-26.84亿元,同比降幅高达682.83%。2021年该数字为4.6亿元左右。

总的来说,格力地产虽然有几个方向的发展,但至少截至目前总体还是房地产为主。

归属净利润下滑很惨之外,扣非净利润的情况类似,如上图。

现金流净额也出现大幅度滑坡。

截至2022年末,格力地产总资产302.59亿元,归属于上市公司股东的净资产为63.35亿

元,同比下降29.75%。

不仅归属于上市公司股东的净资产下滑,总资产本身也下滑了超8个点。

房地产企业这个情况2022年挺多的。

自然,基本每股收益、资产收益率也就为负值。

如上图,地产行业的滑坡真是一步一步开始的,2021年每股收益、资产收益率相较于2020年就明显下滑。

到了2022年如此惨的地步。

另外杠杆游戏发现,2022年的4个季度具体看的话,其实上半年格力地产还是盈利的。虽然第二季度略有3000多万元的亏损,但当时一季度有上亿元的归母净利润。

然后2022年第三季度也是盈利的。

到了2022年第四季度,巨亏超28亿元,所谓计提,于是有了2022年亏损的问题。

2、利润为负的细节

除了众所周知的计提,导致了亏损,我们看格力地产的毛利率其实并不低。

如下图,房地产板块的买利率虽然下滑了3.51%,依旧高达27.56%。

这个毛利率可以说是高于多数上市同行的。

当然,受委托开发项目的毛利率是负值,但是这块业务总计才3000多万元,按说对利润的影响很有限。

也就是说,格力地产本身业务的经营还是不错的。

比如该司的年报披露,2022年录得营业收入40.47亿元,同比减少43.27%;营业成本30.67亿元,同比减少41.97%——成本的减少幅度和营收是匹配的。进一步说明,格力地产的亏损,并不是本身公司经营出了太大问题。

然后杠杆游戏发现,投资性房地产的变动,是计提之外,导致格力地产亏损的第二大原因。

格力地产在财报中也是明确说了一这一点的。但这方面对利润的影响到底有多大?

2022年期初格力地产投资性房地产的余额有近32亿元,到了期末还有26.5亿元左右,也就是这部分对利润的影响为负,具体为-5.48亿元。

如上图,这一变化,进一步导致了格力地产2022年较大幅度的亏损。而且对于这个体量的房企来说,这个数字不小。

另外,销售费用、管理费用和营收一样起码是减少的,格力地产的财务费用2022年竟然略微增长。

2021年该数字为4.63亿元,2022年增加到近4.9亿元。

格力地产解释说:本期利息费用化增加所致。

对,这就涉及到下一个值得关注的问题了。

3、别样转型收购:债务纾困一举两得

虽然2022年业绩非常不理想,但是格力地产在年报中认为:

中央和地方政策暖风频吹,从支持需求端到支持企业端,政策力度不断加大,尤其是2022年末支持房产企业融资“三支箭”措施的相继推出,在房地产市场出现总体下行、房地产企业资金来源受阻的背景下,高效助力房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展,让行业看到了破晓曙光。

不过接下来该司是这样说的:

乘房企股权融资政策东风,为深化落实国有企业改革精神,促进产业结构优化升级,决定继续推动重大资产重组工作,致力于开辟新增利润点,进一步提高资产质量和盈利水平……本次重组将向格力地产注入盈利能力较强、发展前景广阔的免税业务,联动海洋经济服务范畴,充实其口岸经济业务内涵,强化产业核心竞争力,形成以免税业务为主导的大消费产业。

如文初杠杆游戏所言,在格力地产眼中,未来该司将发展成为拥有以免税业务为主导的大消费产业、生物医药大健康产业,以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的大型上市公司。

免税大消费排第一。

话说好听,总体还是未来的事,当下呢?

我们注意到2022年,格力地产的一些现金流指标出现了明显异动。

原因主要是销售回款减少、收回投资收到的现金增加,筹资活动收到的现金增加……

截至2022年末,格力地产合并报表范围内有息债务余额分别为178.40亿元,2021年末为182.27亿元,同比变动-2.12%。

详细来说,公司债券余额34.20亿元,共有30.20亿元公司信用类债券在2023年5至12月内到期或回售偿付。

如上图截至2022年末,格力地产的总负债239.25亿元,较上年的239.08亿元,增加0.07%还算好。

短期借款14.59亿元,同比增加10.61%;

应付账款20.5亿元,同比增加2.65%;

一年内到期的非流动负债92.01亿元,同比增加98.21%。

截至2022年末,杠杆游戏注意到,格力地产的现金及等价物只有15亿元左右。

显然格力地产靠卖房子纾困压力大,怎么搞?近期收购珠海免税获批,募资70亿元购买资产申请获上交所受理。

此次高达70亿元的募资,多数资金用于格力地产补充流动资金和偿还债务。真是一举两得的好买卖,爽。

本文未标注出处的财务图表,均源自格力地产有关公告,特此说明并致谢

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