剥离地产“包袱” 格力地产谋求轻装上阵
又一家房企宣布退出房地产业务。
8月30日晚，格力地产发布公告称，拟以其持有的上海合联、上海保联、上海太联、三亚合联及重庆两江的100%股权及格力地产相关对外债务，与海投公司持有的免税集团51%股权进行置换。置出资产作价与置入资产作价的差额部分，拟以现金补足。
这是格力地产实现从以房地产为主业向以免税业务为主导的大消费为主业的转型。
事实上，格力地产并非今年首家宣布退出房地产业务的公司。据不完全统计，今年以来，已有华远地产、美的置业、格力地产、冠城大通等多家上市房企出售房地产开发业务资产。
麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪表示，房地产市场周期性波动、融资环境收紧、企业负债高企、利润率下滑等，都是房企选择“退房潮”的主要原因。近年来，房地产行业的挑战加剧，促使企业重新评估其战略方向。与此同时，债务负担过重，市场表现不佳、销售业绩下滑、现金流紧张的房企，更容易受到退房潮的影响。
格力退出房地产开发业务
早在2020年，格力地产就提交了首份重组草案。
在这份最早的重组方案中，格力地产拟通过发行股份及支付现金的方式购买珠海免税集团100%股权，后向战略投资者配资不超8亿元。但直到2022年12月，重组方案才启动。
不过，相比原重组方案，新的重组方案降低了对珠海免税集团的购股比例，并选择置出房地产业务。
7月7日，格力地产在公告中称，拟对原重大资产重组方案进行调整并申请撤回原重组方案申请文件。
在8月30日的公告中，格力地产表示，截至本预案签署之日，珠海市国资委为海投公司的唯一出资人，持有海投公司100%的股权，海投公司持有上市公司44.95%股权，珠海市国资委是上市公司的实际控制人。就本次交易，珠海市国资委已出具原则性意见，原则同意本次交易。
本次交易将向上市公司注入盈利能力较强、发展前景广阔的免税业务，联动海洋经济服务范畴，充实上市公司的口岸经济业务内涵，强化产业核心竞争力，上市公司将形成以免税业务为主导的大消费产业发展格局。通过本次重组，公司将逐步退出房地产业务，发展成为拥有跨境产业链多业态布局的免税业务、发展可期的消费运营等业务板块为核心的大型上市公司。
此外，格力地产补充道，本次重组完成后，免税集团将成为上市公司的子公司，上市公司将增加免税品经营及有税商业运营业务。同时，上市公司的相关业务规模、人员等将进一步扩大，公司亦将面临经营管理方面的挑战，包括组织架构、内部控制和人才引进等方面。
格力地产表示，实现房地产业务的剥离有助于企业集中力量发展其它业务板块，亦有利于后续珠海房产存货的去化，是一种积极主动的风险管理策略。这一战略调整有助于公司优化负债结构，并通过引入珠海免税集团的优势资产，帮助公司专注于发展免税业务，提升盈利能力和资产质量。
地产亏损，免税加持
从格力地产2020年启动重组到如今，房地产行业早已发生了翻天覆地的变化。
截至目前，上市房企中报披露收官。数据显示，共有约130家A股房企（含各板）、约298家H股房企披露今年上半年财务数据。根据已经披露的数据显示，只有约48%的A股上市房企盈利，近52%的房企亏损。
不仅如此，房地产销售也呈下降态势。数据显示，上半年，全国商品房销售金额4.7万亿元，同比下降25%，商品房销售面积4.8亿平方米，同比下降19%。据中指研究院统计，TOP100房企上半年的销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%，且各阵营房企销售额均有所下降。
中信证券研报指出，房地产市场的风险还在继续发酵，房价在继续下降，房企的盈利能力可能继续下降，经营性现金流入可能进一步萎缩。大多数房企新拓项目规模不足，尽管已经决策谨慎，但近期仍受到房价下降冲击。
格力地产也不例外。2024年半年报显示，公司实现营业收入18.93亿元，同比增长2.05%；归属股东净亏损7.77亿元，同比亏损增加5.65亿元；经营活动产生的现金流量净额为4.47亿元，同比减少89.47%。
对于增收不增利，格力地产表示，营收增长主要系房地产板块结转收入增加所致；而利润下降则主要由于房地产板块结转成本增加、利息费用化增加以及计提存货跌价准备所致。
“格力地产可能意识到房地产行业的不确定性增加，同时通过转向更有潜力的领域，企业可能寻求更高的增长率和盈利能力。”关荣雪表示。
公开资料显示，珠海免税集团是国内首批获得国务院批准并较早开展免税商品经营业务的国有独资企业，免税业务占据粤港澳大湾区和全国重点口岸窗口，口岸免税销售体量居于全国前列，拥有拱北口岸出入境免税店、港珠澳大桥珠港口岸出入境免税店、港珠澳大桥珠澳口岸进境免税店、南宁吴圩国际机场出境免税店、内蒙古鄂尔多斯伊金霍洛国际机场出境免税店等多个陆路口岸和机场口岸的出入境免税店，在珠海市内拥有珠海免税商场、扬名广场等大型综合体。
值得一提的是，珠海免税集团的经营业绩近几年表现不错。2024年上半年，珠海免税集团实现营业收入13.12亿元，归母净利润4.38亿元。
“退房潮”背后
事实上，除格力地产外，自今年4月开始美的置业、华远地产、冠城大通和银亿股份等上市企业均先后发布公告宣布出售房地产开发业务资产。
“上市公司‘退房’潮起，加速业务转型发展。“中指研究院企业研究总监刘水表示，为减轻经营业绩压力，多家上市公司出售剥离房地产开发业务，把房地产开发业务出售给控股股东，仅保留资产管理、物业管理及项目建设管理等轻资产业务，转型为轻资产业务公司。
具体来看。4月26日，华远地产发布公告称，拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东北京市华远集团。华远地产目前的主营业务为房地产开发与销售、租赁，通过本次交易，公司将名下房地产开发业务相关资产负债置出。交易完成之后，华远地产将聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务，实现业务的战略转型。
6月23日，美的置业宣布拟将房地产开发及销售业务进行内部重组，由私人公司持有这部分业务，同时组建私人公司集团，通过实物分派私人公司股份的方式将私人公司集团从本集团剥离。并称把房开业务从集团剥离将可减少集团的负债和与房地产开发业务的重资产属性相关的信用风险，并为股东提供变现其在本公司部分投资的选择权，减少其与公司股份相关的房开业务投资风险。
7月11日，冠城大通发布公告，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东，本次交易拟采用现金支付方式，不涉及发行股份，不影响公司的股权结构，如果资产出售完成，将优化公司资产负债结构，优化业务结构，公司将不再从事房地产开发业务，经营上聚焦电磁线的研发、生产与销售主业，实现公司业务转型。冠城大通主要业务为房地产开发和电磁线生产销售，出售房地产业务后，公司产业将彻底转型，公司行业分类将调整为电气机械和器材制造业。
需要指出的是，此轮宣布推出房地产业务的企业基本均采用现金支付交易的方式。
刘水表示，多家退房上市公司采用现金支付交易，不涉及新发股份，这样有利于保障投资者利益。
在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，目前这些公司均是一些规模比较小的地产公司，再过一两年，有些中型规模的企业，也会有一些业务的调整。