新湖中宝地产转型：从开发到资管 轻资产运行初具规模

面对地产行业持续深度调整和信用危机的夹击，管理层的洞察力和决策力，往往是一家企业在大潮褪去时的定力。

2022年，全国房地产开发投资总额同比骤降10%，商品房销售面积同比下降24.3%，摆在企业面前的，是产品交付、库存去化、资金周转、债务偿还等重重不确定性。事实上，

地产行业的利润增速从2018年开始明显下行，2021年出现了整体负增长，进入2022年行业整体利润率持续下降并探底，企业各项利润率指标均已降至历史最低水平。超过70%的房企遭遇了减收减利的困境，近一半的企业净利润出现亏损，超过90%的房企的净利率和归母净利率都出现了下降。

而非典型房企新湖中宝，则早早开启了地产业务转型策略，把重资产、高杠杆地产业务从转变为轻资产、低杠杆模式，持续地将其地产业务板块的毛利率稳定在33.14%，远高于行业平均水平。

然而，新湖中宝的转型成效不仅停留在财务层面，公司在业务布局和市场定位上的巧妙布局也为其带来了长远的竞争优势。凭借在长三角地区土地储备的优势，新湖中宝积极拓展轻资产地产布局，承受住了来自行业波动的压力。

地产主业“定力”十足

尽管被称为“概念较多的A股”，地产仍然是新湖中宝的绝对主业。在2022年，其房地产销售收入达到93.19亿元，占公司营业收入总额的72.24%。

不过得益于在上海等核心都市圈的长期布局，新湖中宝2022年合同销售面积达到了43.51万平方米，合同销售收入115.90亿元，此外已售未结货值约415亿元，牢牢锁定2023年业绩。

具体来看，上海青蓝国际二期三批次强势劲销，275套房源于2022年8月开盘即售罄，贡献销售收入44.71亿元。新湖筑品筑家筑生活的匠心精神。同处城芯的天虹项目已进入施工阶段，预计2023年第三季度启动预售。亚龙地块旧改项目已完成征收，并取得一期部分施工许可证，进入施工阶段。

上海之外，位于浙江大本营、江苏、天津及沈阳等重点城市的住宅销售推进顺利，38个主要项目中有31个位于长三角热点城市，其中不乏杭州、苏州等住宅持续热销的城市。

新湖中宝管理层认为，出色的销售业绩与其充足的土地储备和谨慎的拿地策略密不可分。仅在过去一年，公司新增土地储备就达到了5.3万平方米，新增建筑面积达到了17万平方米，且新取得地块位置优越，这种稳健的土地储备策略为公司地产板块提供了持续发展的动力和可持续竞争优势。

除了销售及土储优势外，盈利能力和稳健财务令新湖中宝杠杆水平持续降低，在较为严峻的行业环境下确保了资金安全和良好的信用记录。

2022年地产结算均价1.25万元/平方米，结算毛利率达到33.14%，市场人士认为，新湖中宝销售定价相对稳定，盈利能力极具竞争优势。同时，公司净负债率仅58.83%，较期初继续下降约6个百分点，处于行业低位，其中银行借款占比57.31%，公司债占比27.24%，经营性现金流全年净流入34亿元，现金短债比0.71倍。新湖还在2022年成功发行了1.5亿美元境外债券，并利用主动回购、注销境外债等方式维护公司境外债券价格，夯实境外市场良好信用基础。

地产开发“资管化” 轻资产初具规模

2022年以来，新湖中宝在地产板块的扩张变得更“轻”了，在管理层看来，轻资产模式下的审慎拿地，是降低市场不利影响的最有效模式。

据观察，新湖中宝2022年合作开发的项目19个，已经占项目总数的50%，权益占比小于50%（含）的达到9个，特别是瑞安·新湖秋月园权益为30.6%、上饶·云上上饶权益25%，轻资产运行模式初具成效。

以合作模式在深耕城市持续开发，也证实了新湖品牌兑现的强大的溢价能力。

2022年中，新湖子公司与瑞安市城开共同竞得瑞安市莘塍东单元03-19、03-24地块，成交价为11.04亿元，楼面价约为9116元/平方米。该地块已定名“新湖秋月”，继瑞安新湖春晓后二度书写滨海新区的品质传奇。

新湖春晓是2013年新湖斥资60亿元打造的城市综合体项目，新湖春晓与新湖广场建成以来，所在的滨海新区10年间已经成为瑞安最重要的发展区之一。新湖春晓屡次突破瑞安品质住宅天花板，曾创下四开、四罄、四度千人摇的热销纪录，时至今日仍以2.5万元二手房单价成为板块内价格标杆。

新湖秋月的成功推进，再次展示了新湖中宝在轻资产运营方面的实力和潜力。

精准定位，优化设计、高端营造、增强产品竞争力，项目品质与口碑在所处区域均“名列前茅”。专业合理的设计成本、采购成本，实现效率和质量的提升。以五度“秒罄”的杭州新湖·蓝月春晓项目为例，在2022年底提前一年交付，项目秉持了新湖“筑品筑家筑生活”的开发理念，高品质打造体量21万平方米、1160套的精装住宅，业主们对于园区环境、建筑、精装等品质的满意度达到了98%以上；上海新湖明珠城项目、上海青蓝国际项目、乐清金溪花园等前期热销项目也在高品质开发建设中。

值得一提的是，新湖这一优势仍在持续扩大，就在5月17日，新湖地产再度联合乐清城建、杭州市房地产联合开发有限公司，共同竞得浙江乐清一线沿海大体量商住地块，总价11.8亿元，楼面价7803元/㎡。地块所在的乐清湾电力科技特色小镇，也是浙江省第五批省级特色小镇之一，目前地块周边暂无在售项目，新房供应将进一步缓解乐清湾产业的居住需求，而新湖的产品力和“筑品筑家筑生活”的开发理念将“轻装快跑”，继续成为地产行业高质量发展的代表。

新湖中宝管理层透露，2023年仍将聚焦以上海为中心的长三角区域的存量开发，加快现有土地资源的转化，计划开工面积17.59万平方米，较2022年度报告期下降63.24%，主要系公司现有房地产项目基本已全面开工；计划竣工面积102.60万平方米，较2022年度报告期下降23.96%。同时还将聚焦高品质开发，积极打造品牌，提升产品品质，提升资源转化效率，在精准匹配客户需求的同时，实现效益、效率提升。

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