销售额十年增长十多倍，华发股份跑出“加速度”

转自：刘晓博说楼市

9月14日，华发股份(600325.SH)经证监会同意注册，获批60亿元定增，在业内造成强烈反响。26日，华发股份发布公告，大股东珠海华发集团计划增持公司无限售流通A股股票。

华发股份公告

这两则消息，为什么会引发关注？

因为这是在房企股权融资政策调整以来，为数不多定增获通过的房企。截至目前，仅有招商蛇口、保利发展、华发股份等7家A股上市房企的定增计划获批准，涉及募资金额超400亿元，堪称房企的“第一阵营”。

定增预案获批，显示出房企财务结构稳健，战略布局精准，业绩表现良好等雄厚的综合实力和竞争实力。这次证监会同意注册批复后，华发股份定增进展提速，也为房企股权融资的开展注入了信心。

我们都知道，近四五年来，地产行业面临前所未有的压力，房企普遍面临艰难挑战。据统计，今年上半年重点房企的短期有息负债对总有息负债的占比约达43%，而且，部分房企披露的受限制现金未包含预售监管资金，行业真实可动用现金对短债覆盖情况可能更加严峻。

与此同时，根据国家统计局数据，2023年1-8月，全国商品房销售面积为7.4亿平方米，同比下降7.1%，这个数据代表什么？今年前3季度新房销售面积降至2016年以来同期最低，三季度市场活跃度整体不足。9月新政落地后市场情绪虽然有所回升，但如若仍然无法改变行业基本面持续下行的趋势，房企违约风险可能再次蔓延。

而华发股份呢？从2012年至2022年，销售额从不足百亿到超1200亿，复合增长率超过十倍以上。截止今年8月，华发股份全口径销售额达到898.6亿元；权益口径也达到了653.8亿，行业排名第13位，继续位列头部梯队，不出意外，将连续4年进入千亿俱乐部。

在如此严峻的市场情况下，华发股份靠什么能逆市上扬，杀入“第一阵营”？

在房地产企业发展的历史进程中，很多企业就遇到了规模与效益之间的考验。不同的企业给出了不同的答案，有的企业片面追求规模，把高周转发挥到极致。这些企业往往将城市布局铺得大而全，而由于步子太快和分布太散，导致了企业根本没有仔细研究当地市场特点和客户需求。有些企业则拘泥于小众化、区域化市场，专注一些特立独行的产品设计风格，未能产生广泛的产品认同，自然企业规模迟迟上不去。

而华发在转型升级过程中，虽然确定了“立足珠海、布局全国”的目标，但在规模和效益之前，华发始终贯彻的战略定力只有一个，即稳健发展。

均衡和稳健的风格，也决定了华发在选择城市时，更倾向于市场需求稳定和消化人群充裕的一二线高能级城市。

2012年，华发股份就确立了“珠海为大本营，重点突破一二线核心城市”的城市拓展路线，接连在广州、上海、武汉等城市扩张版图。

到了2014年，公司全国化战略布局已屡见成效，广州、上海、武汉等一线城市及重点二线成为珠海大本营之后的重要业绩城市。

在广州中心区域，华发股份打造了华发四季、华发荔湾汇、华发江南府、华发中央公园等4个品质项目。在上海，华发布局了张江华发四季、华发公馆、华发华润静安府等王牌项目。上海华发华润静安府2016年首开，开盘即售罄。在此后的2018年、2019年，四开四罄，更是连续两年以超百亿的销售成绩，蝉联上海销售冠军，创造上海纪录。在武汉，华发则打造了武汉华发中城荟、华发外滩荟、华发中央首府等武汉标杆豪宅项目。

广州华发中央公园实景图

上海华发华润静安府实景图

武汉华发外滩首府实景图

这一战略始终贯彻如一。2020年后，即便面临着行业整体低迷的困局，但华发布局的核心城市却业绩坚挺，促使华发股份开始又一轮增长。2020年，华发股份销售额首次突破千亿大关，达到1205亿元，同比增长30.6%。

从在售项目分布城市看，上海、杭州、南京、成都、武汉、西安、深圳、广州等城市发挥了巨大作用。华发股份在多个城市发展齐头并进，降低了单一区域市场波动带来的影响，综合实力进一步增强。

比如在上海，2023年1-7月，华发股份凭借201.48亿元的业绩跃升上海房企权益销售金额排行榜TOP2席位，业绩韧性逐渐显现，说明了公司在上海的深耕得到了市场的充分认可。今年9月，首开即触发积分、二开同样告捷的上海华发四季河滨第三批次收官加推，去化率比同片区竞品高出4倍。位于上海虹桥的华发蟠龙四季认筹率高达300% ，此前创下“二开二罄”骄人成绩的上海华发半岛华庭项目第三批次加推，认筹率高达410%。

上海华发四季河滨实景图

上海华发蟠龙四季效果图

上海华发半岛华庭效果图

其他城市，今年杭州华发华润·珹曜云府49天热销15.4亿，是同板块竞品项目的8倍。成都华发锦江上院9月第七批次开盘，叠拼去化率遥遥领先，高层去化率位列片区第一。成都华发新川印已破600组限量冻资登记，筹货比接近4倍。在深圳，华发打造了世界面积最大，业态涵盖冰雪世界、住宅、主题酒店、主题商业等的深圳前海·华发冰雪世界，其中人才房项目华发新城一期住宅荣登成交套数、面积、金额“三冠王”，一期劲销超50亿。

杭州华发华润·珹曜云府实景图

成都华发锦江上院实景图

成都华发新川印实景图

深圳华发冰雪世界效果图

在广州，华发深度参与热门板块长隆周边区域的开发建设。此前的华发越秀·和樾府2022年网签金额、成交套数和面积均成为广州冠军，全年最终创下160亿元的销售佳绩，一骑绝尘。今年华发参与开发的广州长隆万博悦府认筹超千组，同样火爆。

在这些高能级城市，华发的身影从未离开，且更加稳健。公司价值观及长期战略执行度较高，能够保证管理风格和战略方向平稳，保证长期战略的一致性。

据统计，今年上半年，华发股份通过公开竞拍、合作、旧改等方式，斩获优质新项目11个，均位于上海、广州、深圳、成都、杭州等一线、强二线城市，有效夯实发展后劲。

截至目前，华发90%以上的土储位于一二线城市，公司发展的底层资产抗风险能力强劲。

城市深耕，使得华发进一步强化其在核心城市的竞争能力。在公司层面，华发更深入了解当地市场，包括监管及市场需求，甚至每一块土地属性，从而指导其产品开发和销售过程。在购房者层面，对于华发品牌口碑和产品力认识更为直观，帮助购房者更好决策，也有利于公司项目去化。

众所周知，由于一线及核心二线城市的核心地段土地供应有限，土地属稀缺资源，一线及核心二线房地产市场长期看好，那也势必会迎来各路实力房企的竞争，市场尤为激烈。对于稀缺资源的获取，华发股份往往能在众多竞争对手中脱颖而出，体现了两个令人击掌称赞的成功之道：一是对战略目标的坚定与定力，可以拨云见日；二是善于集中优势资源打赢歼灭战，其背后独特的坚实“大山”，就是多资源协同发展的华发集团。

回顾2014至2015年这一年，华发股份在进入上海后，投资累计逾百亿，接连拿下位于上海市中心区域大宁地块、杨浦地块、张江地块，申城进入华发年。

2014年9月5日，浦东新区张江南区配套生活基地A1-05地块被珠海华发以23.7亿元夺得。

上海华发张江四季实景图

在当时，华发在其他一二线核心城市也都有心仪的地块。但为了拿下上海这块地，华发不得不舍弃一些城市的项目，将更多的资源倾斜到上海，确保在上海首次进驻就要“出彩”。

实际上，操作一个一二线城市的大盘，对企业的考验是多方面的，包括资金和运营管理等等。但正由于华发已经从单一的房地产企业转型为城全国综合性企业，对于大盘的操作更为游刃有余，抵御风险的能力更为强劲。大体量的项目，依靠的是“大华发”强劲的规划定位能力、建设运营能力、统筹协调能力以及资金平衡能力。

自2012年起，华发集团大力实施“转型升级、跨越发展”战略和“科技+”战略，从单一的区域型房地产企业转型为全国知名的综合型企业集团，科技、城市、金融三大集群及六大板块各项业务均呈现出良好的发展态势。

三大产业蓬勃发展。科技产业集群锚定新能源、半导体集成电路、生物医药及大健康三大核心赛道；华发城市运营板块累计开发各类项目超过500个，总投资超3500亿元，连续7年入选“中国产业新城运营商综合实力十强”；现代服务会展、酒店、体育等业务也蓬勃发展，为提升珠海城市城市形象作出重要贡献；华发金融产业集群是中国地级市中牌照最齐全的综合型运营平台。

为贯彻落实广东省、珠海市“制造业当家”决策部署，华发集团还创新性构建具有华发特色的5.0产业新空间新模式，推动产业链创新链深度融合，让更多根植性好、创新能力强、成长空间大的企业脱颖而出、发展壮大，厚植产业发展新优势。

集团业务的多元发展，能够充分形成协同发展合力，为华发股份的稳健发展和多元化拿地，提供了强有力的支撑。

华冠科技实景图

珠海华发国际会展中心实景图

珠海华发中演大剧院实景图

珠海横琴国际金融中心（IFC）实景图

珠海高新华发5.0产业新空间实景图

在今年9月20日，由中国企业联合会、中国企业家协会发布“2023中国企业500强”榜单，珠海华发集团跃居第169位。排名较2016年首次登榜跃升315位，排名增幅位列全国第一。

在稳健战略的引领下，华发股份在一二线城市获得了更为稳固的地位。即使面对房地产行业的周期性调整，华发依旧可以穿越市场迷雾，不偏离自己的战略路线，保持定力，从而逆势上扬。

也正因为如此，这些位于一二线核心城市的华发项目，其背后土地的价值决定了相应消费能力的客群，而这种客户的需求又必定追求高端和高附加值。

基于土地、客户、产品的三者闭环，华发一直推行精品战略，着力于产品力的提升，持续增强产品研发能力和创新水平。

华发股份于2015年就开创性地提出了新一代“优+生活”人居战略，全面优化提升产品服务体系，打造高品质的产品和服务。

而今年，华发股份则全面以“产品力、配套力、服务力”为核心，深挖“运营力、成本力”，提升“交付力、销售力”，最终形成七重合力，赋能公司高质量发展。

公司一直将产品品质视为发展重心，依托“七力”不断精研革新，并以“产品力、配套力、服务力”为基石，持续完善产品体系，于今年4月推出全新的优+产品体系5.0版本，以“三力十二优”价值底盘为内核，构建“七大质美生活场景”，升级打造时代精品人居，并在上海、珠海等地做了一系列的住宅产品提升。

今年以来，华发股份获得多项产品类奖项，如位于粤港澳核心区位的珠海华发山庄一期荣获中国房地产业最高荣誉广厦奖；上海华发半岛华庭入选克而瑞2023上半年“全国十大品质作品”；珠海华发琴澳新城获评“2023年明星大盘项目”。华发累计获得省级以上奖项200项，其中国际和国家级大奖80余项。

附加值体现在配套和服务上。

旗舰式购物中心华发商都，往往成为区域性商业地标；华发还确定社区配套原则：社区商业随小区交付之时确保同步开业，以3+2菜单构筑丰富业态——”三大必选“零售、餐饮、生活服务”和两大优选“阅·潮书店、奥特美会所”。教育注重引入优质教育，打造“家门口”的高品质教育。全优配套打造全龄段、一站式生活,有效满足业主的多种需求。

珠海南屏华发商都实景图

珠海华发琴澳新城奥特美实景图

阅潮绍兴旗舰店实景图

昆明华发书香云海云大附中西山学校实景图

服务力上，公司多重考量业主对物业的需求，提供全方位的优+服务，华发物业荣获“2023中国物业服务百强企业”“2023年物业成长性品牌企业”“2023中国国有物业服务优秀企业”“2023中国物业服务百强满意度领先企业”等殊荣，广受业主好评。

华发股份的品牌声势也随着“七力”提升而上涨。在9月14日中国房地产品牌价值研究成果发布会上，华发股份以350亿元获评全国品牌价值榜单第六位。

在高质量转型发展阶段，华发股份始终将一二线核心城市布局与经营稳健、安全并列作为重中之重。依托转型升级后的“大华发”多板块资源，以及庞大的上下游产业链优势，助力华发建立资产端的壁垒，集中拳头力量出击。而在此基础上，公司始终坚持做中高端、高品质的产品，不遗余力提升产品力以满足客户需求。