华发股份2024年报观察（一）：千亿房企的“失速危机”与刘光宁的战略迷途
各位看官，市值哥上台鞠躬，华发股份的年报观察，我们晚了十天。
回到最是一年春好处的季节了，各家公司2024年的财报也开始陆续出来，今天就给大家说说A股首家披露2024年财报的上市房企——华发股份（600325.SH）。在翻阅了一遍329页的年报，市值哥总结了28字的打油诗，各位看官请细细端详。
千亿虚名利润殇，华东血战薄利亡。
莫言国企根基固，潮退方惊裸泳惶。
实际上，房地产行业所谓的“黄金时代”已成为了过去时，所有房企都被迫在寻找穿越周期的密码。作为国企代表的华发股份，这份2024年的成绩单，却也引发了一家国资房企在规模扩张与质量管控之间的深层思考——它既是一份“千亿阵营”的生存样本，也是一张发现行业转型症结的问题切片。
PART 01
净利润近腰斩：19.67亿计提减值的线索
3月14日，华发股份的一纸年报让市值哥目瞪口呆了一把。作为A股首家披露2024年成绩单的国资房企，其“腰斩”下滑的诸多财务数据，俨然给后续排队交卷的同行们塞了一颗黑色幽默的定心丸：“吾在此托底，诸君大可从容亮剑。”
先说一组关键数据：
来源：雪球平台年报统计数据截图图中财报数据已经拉响企业下滑警报，全年营收599.92亿元同比骤降16.84%，表面规模尚可的数字背后，净利润9.51亿元同比暴跌48.24%的残酷现实，犹如一盆冰水浇透市场期待。这一利润跌幅不仅创下近五年最深纪录，更形成强烈历史反差——四年前，也就是2020年，同等营收规模下，企业尚能交出29亿元净利润的答卷，如今盈利能力下滑怎么这么严重？
不过，再仔细看看这家公司的2024年财报，就会发现其使用了一个小小的“处理”方式：去年该公司新增计提的相关资产和信用减值准备合计为19.67亿元，将导致公司本期合并财务报表利润总额减少19.67亿元，进而导致净利润减少16.25亿元。
这样一来，另外一组核心财务数据。呈现出腰斩式下滑，就显得情有可原了。
来源：富途牛牛平台年报统计数据截图市值哥也给各位看官展示一下，那些让人下头的财务数据：
1、净利率：作为经营效率的终极温度计，同比下降了51.25%。
2、总资产收益率（ROA）：作为衡量每单位资产创造净利润的能力，同比下滑了60.28%。
3、净资产收益率（ROE）：股东权益回报率近似腰斩，同比下滑了48.59%。
4、每股收益（EPS）：这个最为下头，投资者真金白银的回报标尺，同比暴跌55.70%。
这几年，计提减值成了不少地产公司年报经常出现的一组数据，这与公司在投资决策上有着高度关联，不过这种情况发生在国央企身上，是不是该思考，作为国央企，守护国有资产也是极为重要的一环，减值准备也需要有所收敛。虽然通过“坦诚”来处理账目，但还是难掩盖公司利润大幅收缩的真相。
市值哥给各位看官说两点：
1、先说计提减值准备，华发股份也不是第一次这样操作，尤其是从2022年开始，资产减值损失的统计单位从万元，迅速提升到亿元了。
数据来源：华发股份2022—2024年年报数据从图中不难看出，2024年计提减值准备19.67亿元，只不过是在2023年的计提减值准备总额16.43亿元的基础上，增加了19.72%，但是归母净利润却同比下滑了48.24%。这似乎也佐证出，此次计提有可能另有企图。
2、计提减值准备一般在四季度大量集中体现，因此可以回看前三季度的数据来看看2024年去魅信息。
来源：华发股份2024年年报截图从三季度的数据来看，其营业收入315.59亿元，同比下滑33.21%，归母净利润13.31亿元，同比下滑39.56%，而ROA同比下滑45.74%，ROE同比下滑46.78%，EPS同比下滑52.48%。
再对比一下前面的去年数据，在计提减值近20亿元后，其几个核心财务数据同比百分比实际上变化很小，计提减值只不过是部分提升这些财务信号的风险预警罢了。
“所以说，计提减值准备，只不过是催化剂，并不是核心原因。”好友怼叔一针见血地指出。然而，对于股民来说，华发股份这一手究竟是出于无奈，还是其他什么原因，这场戏码，值得投资者睁大眼睛，好好看个明白。
然而，对于华发股份的母公司华发集团来说，华发股份这一年的表现可谓不尽如人意。市值哥在一份华发集团的中期票据募集说明书中发现，面对集团整体财务数据的下滑，华发集团毫不避讳地指出了问题的根源——华发股份的房地产销售收入的减少，直接拖累了集团的业绩。这份说明书中，华发集团不仅坦承了财务压力，还毫不留情地点出华发股份的业绩疲软。
来源：华发集团中期票据募集说明书截图PART 02
减值疑云：激进土地策略反噬利润表？
部分机构的回退，也是情理之中，一方面是借新还旧，有拆东补西的意思。另一面则是建发房产的资产负债率问题，则是悬在头顶的“达摩克利斯之剑”。
前文提到了19.7亿元的计提减值准备，其中有18.41亿元的资产减值损失，再拆分一下，占绝对大头的是15.55亿元的存货跌价损失。
来源：华发股份2024年年报截图再向下延伸，本次存货跌价准备中，开发产品计提减值为13.82亿元，开发成本的计提减值为1.71亿元。
来源：华发股份2024年年报截图（转自：对数）