金地集团：威新尝新 产业常兴

转自：地产观察

引言

近年来，全球性的气候危机和能源危机问题凸显，双碳目标和新能源发展成为必然，而对于碳排放和能源消耗占比最大的工商业发展来说，这似乎也必然是一种主动选择。产业地产正在经历行业发展弱周期，面对不确定性如何应对未来竞争，在整个产业生态里实现园区载体的增值和多方的共赢是打造核心竞争力，提升软实力的关键。

必然中的主动选择

根据世界气象组织的报告，2015年至2022年已经成为过去最暖的八年，海平面上升，冰川融化加剧，美欧气温升幅突破记录。全球变暖是不争的事实，频发的火灾、洪水和极端天气在不断突破记录。而在我们身边，2022年夏天的热浪让很多人印象深刻，连日40℃成为了不少地区的常态，高温导致的干旱不仅带来了生活的不便，山林大火、水电短缺也正在影响并重塑国内能源局面。如天府之国四川，水力本来是主要的供电方式，但近年来发电量持续降低，为了保证百姓生活用电，川渝地区的企业只好轮流停电，与此同时，燃煤电厂全部开工，用燃烧煤炭来抵消水力发电的削减。这样的能源危机背景下，双碳目标和新能源发展成为必然。

2020年9月在第七十五届联合国大会上，“碳达峰”和“碳中和”第一次被提出，我国也提出了力争2030年前实现碳达峰，2060年前实现碳中和的双碳目标。新能源浪潮随之而来，但风电和光伏发电受限于环境和气候条件因素，具有资源波动不稳定的天然缺陷，直接并网运行将会导致电力不稳定与用电高峰不同步等问题，怎么办？

储能，实现能量转移，将能量储存起来并在需要时释放，构建电力系统的“蓄水池”。

图片来源于研究报告

《储能产业研究白皮书 2023》中指出，可持续性能源的应用正加速国家的能源转型，储能也将成为推动可持续能源大规模应用的关键技术，这可以从国家不断出台的储能市场利好政策看出。从技术角度可将储能分为抽水蓄能和以电化学储能为主的新型储能，从使用场景可分为大储、户褚、工商业储能。2022年6月《关于进一步推动新型储能参与电力市场和调度运用的通知》的发布，指出“符合相关标准规范和电力市场运营机构等有关方面要求，具有法人资格的新型储能项目，可转为独立储能，作为独立主体参与电力市场”，明确了独立储能电站的市场主体地位，打开了不同领域工商业接入储能市场的可能性

威新尝新 零碳园区探索

双碳政策倒逼了国内能源结构转型，而对于碳排放贡献率占到31%的产业园区，也涌现出以低碳、零碳、智慧能源为特色的产业园区，通过在产业园区开展新能源业务尝试，履行企业社会责任的同时，也带来了更绿色、更高效、更具有投资收益的综合价值，是一种必然的选择，也是一种长期主义的尝试和思维。2022年4月，全球首个零碳产业园——鄂尔多斯零碳产业园建成投产。据相关报道，园区内80%的能源直接来自于风电、光伏和储能。零碳园区模式，不仅为工业碳中和提供了新思路，而且解决了经济发展与减碳转型约束的矛盾。

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光伏发电 不仅仅是绿色

2021年9月14日，国家能源局公布了整县（市、区）屋顶分布式光伏开发的试点名单676个，涵盖了党政机关、学校医院等公共建筑、工商业厂房、农村屋顶等，其中工商业厂房屋顶比例不低于30%，而部分省市更是提出高于50%的比例。产业园因占地面积大，拥有大片的闲置屋顶，且有稳定极强的电力消纳能力，具备天然的光伏发电条件。中国光伏行业协会数据显示，2022年，我国工商业光伏新增装机达25.86GW，同比增长236.7%， 刷新了工商业分布式年度新增装机记录。

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金地威新产业从建立之初，就时刻关注低碳园区建设，并于2021年建立跨部门低碳园区推进机制，以位于上海的金地威新嘉定智造园为试点探索光伏发电机制，截至目前已有8个项目完成光伏发电项目的接入，预计到2025年项目全部投产后，年发电量将达到2100万KWh,带来每年约2000万元的光伏收入，同时能耗将减少25%，相当于每年节省约10000吨的二氧化碳排放量。可以说产业园区建设光伏项目是一个多赢的“生意”，在履行社会责任贡献双碳目标的同时，投资价值和资管价值更是推动产业价值链创新的原动力。据悉，在国家政策的扶持下，一座工商业分布式光伏电站一般在5-7年内就可以回本，国内约87%的省市工商业光伏发电站内部收益率不低于6%，部分甚至可以达到10%。而资本市场推出的绿色金融信贷，比基准贷款利率还降1.5%，未来绿色债券和碳交易都具有很大的市场空间，所以说，双碳时代的建造模式转型有利于推进园区生态价值链与资管价值链、产业价值链的高度融合。

金地威新嘉定智造园光伏试点

储能 绿色组合拳打造零碳园区

在产业园区光伏发电项目建设中，除了光照等天然条件，还需产业园区具备稳定的消纳能力，如金地威新嘉定智造园并网以后，91%以上的发电量能被园区客户消纳。此外，项目所在城市有较高的电价也是实现更高投资收益，更快回收资本的先决条件。而储能，在新能源光伏发电带来的价值链提升中起到了更为关键的作用。

产业园区储能主要的驱动因素为峰谷套利经济性，以及使用绿电和保障用电的需求。尽管如此，工商业储能相较于大储仍处于早期阶段，参与者众多但产品没有标准化，主要以户外柜机形式为主，头部企业如宁德时代、阳光电源、比亚迪、派能科技等推出了针对工商业主体的储能柜机，产品线较为丰富。目前中国产业园区参与储能业务主要为第三方合作投建或采取电费收益分成形式来实现，给园区企业消纳绿色电力的同时更提高了经济收益，使得光伏发电的建设和发展具备更高的价值。金地威新在光伏发电领域已初具规模，2023年起开始在储能领域进行探索，并于2023年8月，以金地威新·武侯科创园项目为试点立项，计划于10月开始投入使用。

金地威新·武侯科创园

金地威新·武侯科创园项目启用储能，是金地威新在运营、资管和生态价值链的高度融合，解决了园区经营与减碳转型约束的矛盾。2022年成都因高温多次发生限电情况，累计限电20天以上，园区企业生产经营受到极大影响。启用新能源不仅可以缓解园区企业用电紧张，且园区用电峰谷价差值较大，分布式光伏和储能项目投建，可以为项目和园区企业带来包括政府和经济收益的多方价值。

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零碳园区的更多可能

产业园区是我国产业和企业集聚发展的核心单元，双碳背景下的低碳零碳园区转型在国家政策的推送下，将成为未来园区发展和运营的标配。

如比亚迪坪山总部园区成功打造了中国汽车品牌首个零碳园区总部，通过自建光储一体化储能系统，可利用屋面全面辐射太阳能面板，园区生活用电全部使用绿色能源及绿色物流；海信信息产业园通过搭建智慧能源管理平台，打造零碳建筑，对空调通风、集中供暖等系统进行节能改造，并对生产设备进行智能化改造打造零碳生产，降低单位生产值的能源消耗，实现园区绿色发展。而上海金地威新达闼人工智能示范基地综合智慧能源管理项目，也正在通过分布式光伏发电屋顶、光伏幕墙、储能电站、光储充一体化充电桩车位以及智慧能源管理平台，实时展示和监控能源数据和碳指标情况，多措并举打造零碳园区。

产业服务数字化是金地威新标准服务体系中重要的一环，通过智慧园区平台让服务线上化提高管理效率，其中智慧能源管理平台能全面监控园区各项能耗使用情况，实时掌控园区的运营状况，对园区内能耗及指标进行精确综合管控，帮助园区客户实现科学用能、合理用能，提高能源利用效率，并系统性统筹收支情况进行分析形成报表，提升了园区整体数字化运营能力，也为后续低碳园区建设提供数据支撑。

金地威新能源管理平台示意

可以说打造零碳园区，发展绿色可持续商业模式，是园区运营能力和战略思维的体现，在政策和资本的助推下，将成为未来产业园区发展的软实力。

产业服务 创新产业价值链

传统产业园区追求租金收入的时代已经过去，绿色建筑和光伏储能投建带来的经济效益、社会及环境效益正在凸显和加重。产业园区不仅是企业发展的载体，更需要为企业提供全生命周期的支持与助力，打通完整的产业生态链条，为企业创造更多的价值！

金地威新倡导专业、温暖、高效的园区企业服务，搭建完备科学的产业服务体系，通过资源整合，帮助企业在其产业链内形成更高价值的服务。传统常规的园区服务是保障企业生产经营的基础，但更重要的是实现企业、产业园、政府、社会的共赢。为企业节省管理费用、链接更多的商业资源、客户资源、政策资源，为政府及社会缓解用电压力、共建绿色社区，而产业园区本身也通过更绿色的运营、更综合多元的收入结构、更高效的管理水平获得更多的资本青睐，实现产业价值链的提升。

“产业园区的本质是基于准经营性的公共服务基础设施，是一门以经营性现金流平衡为基础，以全周期政企良性互动为重要框架的政治经济学。”金地威新产业研究院院长葛培健如是说，产业园区未来的发展方向，应该是通过契约化、市场化的激励约束机制，实现园区载体的增值和多方的共赢。在产业运营服务已不再仅限于园区物业、政策、金融等基础增值服务的今天，差异化的招商策略、精益化的产业赋能、创新证券化的资管运营、数字赋能服务模式已经逐渐成为产业园区运营管理的核心竞争力。

产业运营作为企业核心竞争力中非常重要的一环，是空间提供商、时间合伙人、生态耕耘者，园区开发主体是园区企业全生命周期的重要孵化加速器，而在这条路上，金地威新一直坚持作长期而正确的事情，光伏储能的建设仅是一个起点和纽带，更重要的是链接企业、政府和社会，创造产业价值生态链的共赢。