金地有惊无险挺过偿债高峰

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

随着今年最后一笔公开债偿付完毕，金地今年偿债高峰期已经渡过。

11月10日，金地集团将约21.4亿元人民币划入上清所兑付专户，用于兑付将于11月12日到期的“20金地MTN004”中票本息以及11月10日到期的“21金地MTN006”中票利息，其中，“20金地MTN004”本息共计20.786亿元，“21金地MTN006”利息6255万元。

至此，金地今年所有的公开债已经兑付完毕，暂时宣告平稳落地。就在一个月前，由于前董事会主席凌克的突然辞职，引发了这家房企股价和债券的剧烈波动，其时本次兑付的这两笔债券价格也受到冲击。

不过，金地最终用真金白银证明了自己，上个月，金地也偿付了数笔债券，以此确保公开市场不出现极端事件，也维护了企业主体的信用评级。

即便金地的努力肉眼可见，但是市场的下行、经营的变化还是未能够让市场对金地完全放心。假若基本面没有扭转，明年年初将会是金地的又一关键的时期。那时候，金地将面临生存大考。

暂告无虞

为了稳住市场的信心，金地这两个月最重要的任务就是偿债。

在11月这两笔中票的票息兑付之前，金地上个月还兑付了两笔ABS的尾款。其中，10月18日，金地兑付了于当日到期的购房尾款ABS，兑付本金为1.84亿元，利息213.64万元，合计约1.86亿元。

算上11月兑付的债券本息，金地近两个月共计偿债约30亿元。区区30亿元的兑付额度，在市场没有明显恶化之前不会是金地的困扰，更不会让市场烦忧。就在今年8月，金地在兑付完一笔1190万美元的美元债票息后，还宣称已度过了今年的偿债高峰期，年内所有公开债券均已按期偿付本金及利息，未出现债务逾期。

但是，今年10月，凌克因病辞职，市场去掉读出了异样的气息。

10月16日晚，金地集团发布公告，董事会近日收到董事长凌克的辞职报告，凌克因身体原因申请辞去公司董事、董事长和董事会战略委员会委员职务。凌克辞职后，董事、总裁黄俊灿将代行董事长一职。

随后，金地债券和股价迎来了最剧烈的波动。在宣布这一消息的次日，金地股价直接跌停，而债券也剧烈震荡。其中，于11月12日到期的“20金地MTN004”发生了偏离度较高的交易，跌幅最高超过50%。不过，在市场没有接收到金地展期的信号后，“20金地MTN004”也很快迎来暴涨，并最终顺利过关。

一位持有金地债券的人士对21世纪经济报道记者分析认为，“我个人的判断是，金地短期还不至于出现问题，11月这笔还上肯定是没问题的，当时的跌幅还是因为恐慌。”

偿付完这笔债券后，金地的喘息窗口期，其实也只有两个月。根据公开数据披露，金地目前的境内存量债务规模为213.45亿元，而明年将是金地的偿债高峰期。其中，最近的将是一笔15亿元的中期票据，将于2024年1月13日到期；而明年全年，则还将有8笔债券到期，总到期规模为121亿元。

前有难关

除了境内债券外，金地明年还将有一笔到期的境外债券，这是于2024年8月12日到期的4.8亿美元债。加上境内公开债券，金地明年公开市场就将有近160亿元的债券需要兑付，压力不可谓不小。

与此同时，金地的经营情况也发生了剧烈的变化。今年三季度，金地实现营业收入154.4亿元，同比下降38.15%；归母净亏损14.74亿元，同比下降207.16%；归母扣非净亏损14.71亿元，同比下降223.07%。

根据财报，金地的亏损主要来自于计提损失。金地三季报显示，根据减值测试结果，前三季度公司计提资产减值准备约16亿元，减少今年前三季度归母净利润约14.35亿元。

虽然是来自于计提损失而非经营失误，但金地的销售面也随大势波动。公开数据显示，今年前10个月，金地合约销售额为1329亿元，同比下滑27.5%。

土地投资方面，今年上半年金地在上海、杭州、西安和东莞等地补充了土储，新获取项目总投资额约119亿元，新增总土地储备约85万平方米。不过，近期，金地已经罕有新增土地入账，其销售的可持续性也引发市场的疑虑。

一位长期观察金地的地产分析师告诉21世纪经济报道记者，“销售跟不上，融资没有新增，纯靠经营现金流确实是很有压力的。金地现在的情况，明年上半年非常关键，1月这一笔债市场也比较关注。”

市场普遍认为，金地能否渡过明年的偿债高峰期，取决于两个方面：一个是销售回暖程度，另外一个则是能否发出公开债。

销售回暖方面，据金地方面透露，今年上半年新获取土地将有望于年内入市，预计对销售有一定提振作用；融资方面，此前金地则披露，其正与二股东深圳市福田投资控股有限公司商讨，福田投控根据区域发展的需要，为金地在公开市场发行的公司债券或中期票据提供担保等增信措施。

金地所做的这些努力并非是无用功，但结果难以预料，因为市场和购房者对它的信心，也决定了它的命运。

一位金融机构的人士在接受21世纪经济报道记者采访时就表示，“金地的情况比较不明朗，市场也都普遍谨慎。国资股东背书是有增信的作用，但是具体还是要看实际行动和条款。”

金地的困局，就像是一个没有出口的迷宫。金地要打破恶性循环，需要金融机构和购房者的信任和支持，而后两者的出手，又高度依赖于金地自身的处境。当下的金地，等待援军到来。

（作者：吴抒颖 编辑：林曦）