解码高新｜市北高新：静安根基与转型挑战

观点网 上海这座城市从不缺有故事的老建筑，也不缺焕发升级的老厂房。

彭浦机器厂，坐落于老静安共和新路，前身是上海冶金通用机械厂，在1959年《上海城市总体规划》中，被确立为上海市重要的机电工业基地。

随着社会经济的转型和产业结构的调整，越来越多现当代工业厂房、工业区面临转型更新的要求，彭浦机器厂也不例外。

2015年，上海彭浦机器厂整体迁建至上海临港片区，用地面积超过30万平方米的静安核心老厂区面临新的功能定位与整体转型。

根据该地区规划，彭浦机器厂地块将打造成为上海大数据与人工智能产业中心，实现项目改造背后的主力企业，是上海为数不多"出身"静安的产业开发企业——市北高新集团。

转型挑战

事实上，在接手彭浦机器厂旧改前，市北高新园区已经历传统产业优化升级、新兴产业培育扶持的产业园区升级过程。

在历经加工制造业新区-高新技术服务业园区-全球科创中心的三次转型升级之后，市北高新园区成为沪上大数据产业基地和云计算产业基地的高新园区，主导产业则从纺织工业变为大数据及人工智能等新兴产业。

从市北高新集团上市平台（简称市北高新）2024年营业数据可以看出，这家企业的园区运营重点已转向大数据、人工智能、区块链、超高清视频等产业，形成具有一定规模的产业集群。

不过，产城园区评论注意到，该企业的主营业务涵盖产业载体开发与租赁、产业投资及服务三大部分，产业载体的销售收入占比却不算高。

于2024年，市北高新实现营业收入26亿元，归母净利润0.3亿元，相较2023年亏损1.8亿元实现扭亏为盈。

值得注意的是，该公司住宅销售收入占比过半，达到13亿元，来源于“静安市北华庭”项目的结转。市北华庭地处静安大宁区域，市北高新在2020年2月拿下项目地块，总价达到21亿元，两年后市北华庭开盘，均价达到9.98万元/平方米，最终认购率187%，149套房源开盘日光。

来到2025年上半年，市北高新实现营业收入6.01亿元，归属于上市公司股东净亏损1.42亿元，公司及控股子公司出租房地产总面积36.64万平方米。

从收入构成来看，园区产业载体租赁已经代替住宅销售成为营收主力达到2.38亿元，但较去年减少8.42%，与此同时，该业务的毛利率也下滑9.67%至20.68%。

业绩压力

在市北高新规划中，市北华庭为市北国际科创社区的住宅板块，整个社区总规划占地达到588亩，总建筑面积145万平方米，其中涵盖商业配套5万平方米，历史风貌建筑约2.85万平方米，国际学校2万平方米，住宅公寓约27万平方米，以及高标准办公楼及附属设施约65万平方米等。

这其中便包括云芯科创中心项目，其总规划建筑面积17万平方米，为C65研发产业用地，于2023年交付使用，该项目是由上海电气集团与市北高新合作建设招商，与云汇数智中心、市北云禾组成了园区内的办公群，还容纳上文所述彭浦机器厂旧改厂房项目。

值得注意的是，参与改造彭浦机器厂旧改厂区之外，市北高新还负责走马塘整体转型区的改造工作，并将该项目容纳进市北高新园区的组成部分，该项目总面积约0.6平方公里。该区域通过城市更新将原有低效工业仓储用地改造为研发办公空间，目前已启动7个更新项目，包括瑞创谷、百联创科中心等，重点发展生命健康、人工智能等新兴产业。

纵观整个社区规划，高标准办公楼及产业园区面积占比接近半数，市北高新仍将产业载体运营作为长期战略核心，并试图通过住宅销售反哺产业运营的模式加强主营业务的正向增长，但2025上半年的企业亏损、产业载体租赁收入与毛利率同步下降，已暴露出其当前面临的增长压力。

作为园区运营方，市北高新手握上海静安城区内近37万平方米的可出租物业，租金收入构成其业绩的基本盘。但与同行相比，其租金业务的盈利能力明显低于同行企业，坐镇浦东的张江高科、上海临港同类业务的毛利率分别达到62.78%、67.59%，而市北高新当前的园区产业载体租赁毛利润仅为20.68%，资产运营效率仍存在提升空间。

“园区产业载体的租售业务作为公司的主要营收来源，在当前市场环境下面临多重压力。公司所持有的物业所有权未发生转移，资金回收周期较长，导致租赁现金流入与建设运营现金支出在短期内难以实现平衡。”市北高新在2025半年报中坦言当前租赁业务的阻力，还顺带提及在销售端未及预期的销售额对业绩数据的负面影响。

产城园区评论分析其上市平台2025年半年报发现，市北高新当前变动较大的财务数据包括管理费用、营业成本及经营活动现金流。

该公司管理费用较去年同期上涨15.33%，达到3475.63万元；由于市北华庭项目营业收入同比增加，营业成本大幅度上涨44.16%，达到4.94亿元。

此外，市北高新还存在一定现金流问题，其经营活动现金流量净额长期为负数，今年上半年仅-7993.19万元，自身造血能力有待提高。

投资二三事

在应对上市平台利润、现金流增长压力的同时，市北高新集团的转型战略通过另一支点得以推进——其于2009年投资成立的数据港公司，已成功实现独立上市。

截至2025年上半年，数据港实现营业收入约8.11亿元，同比增长4.13%；实现归属于上市公司股东的净利润约8495.86万元，同比增长20.37%；资产总额为78.55亿元，归属于上市公司股东的净资产32.84亿元。

该公司IDC服务业业务营业收入8.04亿元，占总营收达99.51%；IDC解决方案业务录的营业收入561.62万元，占总营收约0.41%。

与市北高新不同，数据港的资产并不在上海静安区域内，而是环一线核心区域，合计建设运营35个数据中心，涉京津冀、长三角、粤港澳大湾区东部枢纽及西部相对核心区域，其中，环京、环沪数据中心占总负载85%以上。

今年8月，数据港发行名为2025年面向专业投资者公开发行科技创新公司债券，债券发行规模5亿元，期限5年，票面利率1.99%，全场认购倍数4.36倍。

事实上，为尽快缓解上市平台增收不增利的压力，市北高新集团曾针对市北高新提出“房东+股东”的转型战略，但实际落地动作有限。2024年仅完成一项4500万元的投资，账面持有的股权投资规模约1亿元，并未产生显著收益，2025年上半年的投资收益仍为负数。

不过，近年来市北高新在基金投资上的动作则逐渐变多，早在2015年，其就开始探索“基地+基金”模式，2017年，市北高新认缴参与火山石投资第一期基金投资，认缴出资金额为人民币2亿元，首期实缴出资为人民币8000万元，占认缴出资的13.32%。

2021年，市北高新又成为总规模100亿元央视融媒体产业投资基金的有限合伙人，持有该基金2.69%的份额，并通过这笔投资间接参股了沐曦集成电路和长江存储两家公司。

“市北高新作为国内较早提出‘地产+投资’、‘基地+基金’双轮驱动模式的园区综合运营商，近年来通过科创基金招引与产业资本联动。”市北高新独立董事毛玲玲于2025年业绩会上坦言市北高新的投资步调将重点关注科创类型基金。

2025年6月，数通链谷区块链聚集区于市北高新园区揭牌，项目涉8栋单体建筑，总建筑面积12万平方米，其中，办公面积6.6万平方米，聚集中国电气装备集团、浦江数链、上科院软件中心、蚂蚁链产业开发创新中心、上海数字治理研究院和大数据股份等企业。

来到2025年9月，市北高新参与设立新一笔投资基金，该公司董事会同意公司以不超过6000万元参与设立上海德联博健创业投资合伙企业（有限合伙），作为该合伙企业的有限合伙人，占合伙企业20%份额，该基金重点布局脑科学领域，包括脑机接口、神经疾病诊疗等技术。

目前来看，市北高新集团通过“基地+基金”双轮驱动寻求转型的路径已十分清晰。一方面，早年培育的数据港已成为跨区域IDC服务商，市北高新则通过LP身份开始参与科创基金投资，逐步延伸业务触角。

不过，其转型成效仍面临着最直观的考核，暂未形成规模的投资收益、投资周期较长的科创基金，难以在短期内对冲当前市北高新的业绩压力。

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