去年亏损额近一半市值，光大嘉宝转型阵痛期还没结束？

界面新闻记者 | 冯雨晨

光大嘉宝（600622.SH）预计2023年亏损20亿元左右，同比盈转亏。而截至1月25日，光大嘉宝总市值42亿元，去年预亏额接近市值的一半。

在2023年前三季度，光大嘉宝亏损额还尚为5.29亿元。据光大嘉宝1月24日晚间公告，亏损原因来自多方面。

一方面，如光大嘉宝2023年半年度亏损时解释，由于其在管基金项目加大了非持有型可售公寓的去化力度，以及部分写字楼类项目资产价值下降，导致光大嘉宝2023年投资亏损；同时，公司并表的基金项目尚处于培育期，较大的财务费用和折旧带来亏损；由于公司转型发展需要，住宅开发板块业务已多年未有新增项目，存量项目结转利润同比降幅较大。

另一方面，光大嘉宝在业绩预告中提到，由于收购的公司光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司（简称“光大安石”）在管项目经营情况不及预期，以及“大资管”业务尚处于培育阶段等原因，公司收购光大安石51%股权所产生的商誉面临减值压力，本年将计提商誉减值损失。

财务数据显示，截至2023年第三季度末，光大嘉宝商誉余额12.64亿元，主要为受让光大安石51%股权形成。

不过，巨额亏损并没影响光大嘉宝二级市场表现，在1月24日涨幅9.91%的基础上，1月25日，光大嘉宝开盘后迅速冲至涨停。上涨原因或在于光大嘉宝作为房地产股和上海本地股，接连受政策性利好影响。

消息面上，近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《浦东新区综合改革试点实施方案（2023—2027年）》（下称“方案”），该方案提出23条改革举措，将在重点领域和关键环节改革上赋予浦东新区更大自主权。

1月24日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。

资料显示，光大嘉宝位于上海市嘉定区，主要从事不动产资产管理和投资业务、房地产开发业务。从2021年和2022年营收情况来看，房地产开发业务是其主要营收来源，期间实现营业收入分别为34.08亿元和49.01亿元，分别占当年营业总收入的83.24%和87.99%。

近年来，光大嘉宝转型大力发展资管和不动产投资，这也让其房地产开发板块连续多年无新增项目和房地产储备。

2023年三季报显示，光大嘉宝仅有“梦之春”和“梦之悦”2个项目，“梦之春”项目所占权益比例还仅为39%，这或意味着光大嘉宝房地产开发业务上的总体可结转的收入金额将逐步下降。

转型业务和老主心骨业务衔接时期的颓势反映为光大嘉宝2019年以来净利润的持续下滑。2022年，光大嘉宝业绩下滑明显，自2007年以来首次盈利不足亿元，该公司当年实现净利润5800.29万元，同比大减84.12%。

业绩不佳的2023年，光大嘉宝数次将间接控股股东的全资子公司光大控股（江苏）投资有限公司(（简称“光控江苏”）对公司提供的财务资助进行展期。目前，光大嘉宝尚对光控江苏有9.5亿元财务资助借款本金未归还。

就在1月，光大嘉宝再度公告，在不超过9.5亿元的范围内就尚未归还光控江苏的借款本金进行展期，展期期限为9个月，即展期至2024年10月8日，展期期间的年利率为6%。同时，光大嘉宝将以公司所持有的珠海安石宜达企业管理中心（有限合伙）（简称“珠海安石宜达”）13亿份有限合伙企业份额（对应实缴出资为13亿元），为上述财务资助向光控江苏提供质押担保。