第一上海 | 【公司研究】新世界发展（17,买入）：降负债持续进行，销售业绩亮眼

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核心盈利同比下降17.6%至44.2亿港元

24/25财年中期，公司的持续经营业务收入167.9亿港元，同比下降1.6%。其中物业开发收入增长24.3%，物业投资收入下降4.3%，建筑业务收入下降24.5%。公司严控成本，持续经营业务的资本开支及营运费用分别减少35%及9%。公司应占股东利润录得较大亏损66.3亿港元，主要由于期内投资物业公允价值变动及减值拨备等非经营性因素影响，持续经营业务核心应占利润同比下降17.6%至44.2亿港元，不派发中期股息。

销售业绩亮眼，土储丰富

受香港楼市全面撤辣、减息周期启动等影响，期内公司香港合同销售额52.2亿港元，较去年同期的1.4亿港币有明显恢复；内地实现合同销售额74.5亿元，同比下降1.3%，但降幅远小于行业平均。公司在香港拥有723万平方尺权益土储（其中物业发展面积346万平方尺）；另外公司在新界约1553万平方尺的农地面积，大部分位于“北部都会区”，发展潜力强。公司在内地公司拥有土储299万平方米（不含车库），其中174万平方米为住宅用途。其中核心土储均位于重点一二线城市，占比达82%。未来两年公司在香港及内地具有充足优质的项目不断推出，如香港四个热门项目、内地的广州凯旋新世界、杭州新世界城市艺术中心、深圳旧改项目等，支持公司开发销售业务持续回暖。

K11两大项目将于2025年开业

期内公司租金收入同比下降4.3%至25.6亿港元，其中香港租金收入下降7.5%至16.1亿港元，主要受市民出境旅游、市场需求疲弱及港元汇率高企；内地租金收入同比增长1.6%至9.4亿港元。公司目前运营17个K11项目，其中香港6个，内地11个。备受瞩目的深圳K11 ECOAST及广州汉溪K11 Select分别将于2025年开业。预计至2026财年，K11产品将覆盖内地12个重点城市，共34个项目，总面积达273万平米，高效的运营效率加上丰富的储备，有望带动经常性租金收入为整体收入带来稳健贡献。

积极减债，净负债率保持稳定

期内公司通过出售非核心资产、释放农地机制、降本增效、暂停派息等措施减轻债务及改善现金流。期内公司总负债减少51亿元至1464亿港元，短债减少94亿港元至322亿港元，净负债率（剔除投资物业减值因素影响）约为54.5%，与去年持平。截止2024年底，公司可动用资金约340亿港元，其中现金及银行存款220亿港元，可动用银行贷款120亿港元。公司未来将继续出售非核心项目加快资金回流。随着美联储进入降息周期，公司未来的融资成本将进入下降通道，同时公司资本开支将保持下降趋势，净负债率有望下降。

目标价6.98港元，维持买入评级

公司香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，品牌效应显著。随着楼市利好政策不断出台，市场信心逐步恢复，公司两地的销售有望持续向好，公司全年销售目标为260亿港元，内地销售目标由原来的110亿人民币提升至140亿人民币。同时公司积极降杠杆并提升经营效益，公司目前约0.08倍PB估值已基本反映公司的风险，我们给予公司24/25财年0.1X的PB估值，得出目标价6.98港元，维持买入评级。

风险因素

宏观不确定性、房地产调控政策、租金增长不及预期