【高端访谈】产业、资本双向奔赴 砥砺五载深耕租赁住宅领域——专访上海城投控股党委书记、董事长张辰

转自：新华财经

新华财经上海8月8日电（记者 杨溢仁）从知之甚少，到备受追捧，再到常态化发行提速，REITs试点落地的第三年，市场正不断走向成熟。作为公募REITs市场中的“香饽饽”，保障性租赁住房板块始终备受投资者关注，其整体业绩表现亦稳中向好，不负众望。

值得一提的是，作为全市场规模最大的保租房REITs——国泰君安城投宽庭保租房REIT于8月8日迎来了“城投宽庭”品牌发布的五周年。

今年以来，国泰君安城投宽庭保租房REIT表现几何？资产上市后是否真正赋能企业发展？“宽庭”品牌未来将如何优化运营？关于REITs产品的扩募有何设想？记者带着诸多问题专访了上海城投控股股份有限公司党委书记、董事长张辰。

金融创新赋能行业加速发展

纵览已公布的国内公募REITs二季报，不难发现，各行业间的表现有所分化，而相对较好的板块主要包括保障性租赁住房、能源、消费基础设施等。

公开数据显示，截至2024年7月19日，二季度以来，中证REITs全收益指数上涨2.9%，但仓储物流和高速公路类REITs表现相对一般，分别下跌了2.52%和0.84%，而保障性租赁住房REITs的涨幅高达15.93%。

具体到项目层面，就国泰君安城投宽庭保租房REIT为例，2024年第二季度报告期内，其合计实现营业收入4308.42万元；截至本报告期末，项目公司租金收缴率达99.89%。

值得一提的是，保障性租赁住房市场的建设，从“十四五”开始，作为国家的战略布局重点，在上海始终推进较快。

2024年4月发布的《上海市2024年度国有建设用地供应计划》显示，上海市今年计划供应保障性租赁住房用地75公顷至105公顷。2024年1月至6月，全市共新增建设筹措保障性租赁住房约 4.7万套（间），新增供应约3.4万套（间）。

“仅五年时间内，城投宽庭已建设运营了8大社区，入市13279套、约567171平方米的租赁住房。”张辰告诉记者，“而保障性租赁住房REITs试点项目的成功落地，对于贯彻落实租购并举、推进保障性住房建设和促进房地产业良性循环与健康发展具有积极意义。”

　　图为：上海城投控股股份有限公司党委书记、董事长张辰（受访者供图）

无可否认，REITs作为一种金融产品，以保障性租赁住房为基础资产，项目运营产生的稳定租金收益为支撑，有效地连接了保障性住房租赁市场和资本市场——通过吸纳各类社会资金共同参与保障性住房建设、提速工程进度、扩大房源供给、及时解决人才住房困难问题，是落实加快保障性住房建设的重要抓手。

“借助公募REITs，我们的‘投融建管退’商业模式得以完成闭环。”张辰告诉记者，“也就是说，未来聚焦保租房业务的发展，我们能够不断地去进行标准化扩张——扩大投资和运营的规模，在整个上海，乃至全国范围内做出一个行业的标杆，输出我们的品质和品牌服务。”

精益运营全面优化服务能力

运营是保证REITs稳健发展的重中之重，直接关系到REITs的收益率。

“作为房地产公司，我们手里持有很多资产，这些资产如果无法高效运营，是没有效益加持的。”张辰坦言，“正因如此，在城投宽庭品牌推出的五年时间里，我们于优化软、硬件服务方面可谓下足了功夫。”

图为：2022年11月18日开业的城投宽庭江湾社区（受访者供图）

例如，聚焦“绿色宽庭”打造，各项目坚持采用装配式建筑、工业化内装、BIM建造与运维技术，营造低能耗、高实效、可持续的优质租赁社区；积极推进社区分布式光伏电站建设，安装垃圾分类智能交投机；创新开展租赁住宅碳排放测算与评价方法及工程示范研究，探索建立租赁住宅碳排放因子数据库……从建设到运营，从企业先行到与住户互动，城投宽庭正积极争做住房租赁企业“ESG先锋”。

再就如何更好地同频城市发展战略，助力人才安居而言，城投宽庭一方面与重点企业携手共进，先后与中国商飞、字节跳动、上海市金融工会、上汽集团、华建集团、中建八局等260多家知名企事业单位建立人才安居合作关系，并提供专属团队服务，切实为企业解决人才安居的后顾之忧；另一方面，是通过“保租房毕业季进校园”等多种形式的活动，精选高性价比优质房源匹配学生需求，为高校毕业生安居保驾护航。

“在过去5年当中，上海城投宽庭品牌，无论是在规模、服务、专业度，还是在整个运营体系的能力建设方面，可以说已经成为了市场中的头部企业。”张辰说，“当然，站在五周年的全新起点之上，我们仍将不断探索创新，向着成为‘品质租赁生活的创领者’的愿景而不懈努力。”

市场发展潜力尤待不断开掘

“REITs是非常重要的一项金融创新产品，甚至可能在后续很长的一段时间内，成为解决国内房地产行业转型发展的一个重要的方式。”在张辰看来，“REITs能盘活底层资产，通过精益运营，让标的项目在未来存续的50、60年当中，每个月都产生收益（有长期经营收入保障），是一种实实在在的长期价值投资。可以说，目前上海城投控股股份有限公司在租赁住房板块参与了投、融、建、管的全流程，拥有丰富的实操经验。未来，我们也会把REITs作为一个非常重要的发展方向。”

据记者了解，除了有序推动扩募工作的开展之外，现阶段，上海城投控股股份有限公司还希望借由收购更多新项目，通过Pre-REITs方式，打造更多示范案例，不断拓宽发展的新路子。

图为：2024年5月28日开业的城投宽庭九星社区（受访者供图）

毕竟，就需求侧分析，上海市的整体租赁市场目前仍呈现出需求量大、品质要求高的核心特点。公开数据显示，2023年末上海市常住人口相比2022年末增加了11.56万人。其中外来常住人口占比超40%，长期保持了较高的人才吸引力。2023学年，上海市研究生毕业学生数为6.57万人，较上学年增长4.8%；普通本专科毕业学生数达14.84万人，新增毕业学生和外地优秀人才为市场带来了大量租赁需求。

“总而言之，新增保障性租赁住房的持续入市，将在一定程度上缓解上海租赁市场的供需不平衡关系。”张辰判断，“基于上海租赁市场的特性，高品质、规范化的保障性租赁住房仍将长期受到市场喜爱。”

编辑：王柘