观点直击 | 市场信心有望修复 但信达地产维持保守目标

观点网 经历了2022年低迷成交后，2023年上半年信达地产的销售似乎有了一些起色，但全年销售预期却再次下调。

9月26日下午，信达地产召开2023年半年度业绩说明会，信达地产总经理郭伟、独立董事仲为国、公司董事会秘书郑奕、公司财务总监周慧芬出席了会议，就2023年半年度经营成果、财务状况等与投资者进行线上沟通。

对于近期“认房不认贷”等房地产政策频出，总经理郭伟表示，市场信心有望进一步修复，各项房地产利好政策对房企的销售也有积极的促进作用。

虽然对前景表示看好，但在制定目标时却仍然谨慎。

董秘郑奕透露，2023年公司计划签约销售额200亿元。据观点新媒体了解，信达地产2021年累计销售金额约325.18亿元，2022年累计销售金额约224.18亿元，意即200亿元年度销售目标较2022年年销售额同比下降约10.8%。

为了应对瞬息万变的市场，信达地产正千方百计加快销售回款、去库存，同时逐步提高轻资产业务规模，如代建业务2023年上半年代建项目销售面积亿达12.52万平方米，较去年全年8.15万平方米还多53.6%。

销售有回升，但当期利润表现依然不理想。2023年上半年，该公司实现营业收入29.37亿元，较上年同期78.28亿元下降62.49%；实现净利润1.84亿元，较上年同期3.28亿元下降44.06%；实现归属母公司净利润1.79亿元，较上年同期3.28亿元下降45.53%。

董秘郑奕于当天业绩会总结道，2023年是信达地产上市十五周年，下半年公司将继续深化推进公司“三五”规划实施，努力构建公司高质量发展新格局。

“高质量发展新格局”虽然稍显空洞，但这或许是许多房地产同行们正在努力的方向。

信心修复与保守目标

2023上半年楼市虽然只实现了短暂回升，但信达地产的销售额却录得同比回升。

据2023年中期业绩报告显示，上半年，该公司累计实现销售面积54.87万平方米，同比增加42.26%；销售金额117.5亿元，同比增长24.6%。

对此，董秘郑奕将之归因于利好政策与公司灵活促销等共同因素的作用：“上半年，公司抓住各地需求端利好政策等有利因素，采取灵活的营销策略，举办丰富的促销活动，进一步加大现房、商办、车位等存量资产去化力度，千方百计加快销售回款，取得一定的销售业绩。”

或许正是因为这个回升数据来之不易，使信达地产对于销售目标也保持着冷静，被问及全年销售计划时，郑奕表示，2023年，公司计划签约销售额200亿元。

据观点新媒体了解，信达地产2019-2022年销售金额分别为265.58亿元、210.33亿元、325.18亿元、224.18亿元，意即200亿元年度销售目标较2022年销售额同比下降约10.8%，也是近几年的新低。

不过设计较低预期目标，更多应是出于“稳”的考量，毕竟高目标却不能实现所带来的信心流失或许更大。且在信达地产的预期中，下半年市场环境同样是“趋于平稳”。

“展望2023年下半年房地产市场形势，预计在着力扩大内需、提振信心、防范风险的总体部署下，各地将进一步因城施策，大力支持刚性和改善性住房需求，同时做好‘保交楼、保民生、保稳定’工作，努力提振市场信心，市场将趋于平稳。”信达地产在中期报告表示。

其中，“支持刚性和改善性住房需求，提振市场信心”的预测，最近已有所体现，如8月31日，全国同步下调了购房首付比例以及二套房贷利率，同时，针对首套房，亦可申请下调存量房贷利率。

与此同时，全国各地纷纷出台“认房不认贷”政策，至9月1日，北上广深四个一线城市也全面落地这一政策。

信达地产总经理郭伟对此的看法是，随着近期一线城市及其他城市“认房不认贷”、多地放松限购等政策的落地，市场信心有望进一步修复。

“随着近期一线城市及其他城市“‘认房不认贷’政策的落地，不仅有利于降低居民购买刚需和‘卖一买一’改善性住房的负担，也表明了政府稳定房地产市场的决心，市场信心有望进一步修复，各项房地产利好政策对房企的销售也有积极的促进作用。”

他甚至认为，随着政府多项举措稳定房地产行业，预计未来行业出现大幅下滑的可能性不大，公司房地产毛利率将趋于平稳。

观点新媒体查阅报告了解，2023年上半年，该公司主营业务（房地产、租赁及其他）毛利率录得15.65%，同比增加0.64个百分点，但这主要是由“租赁及其他”业务所带动。数据显示，报告期内信达地产房地产业务毛利率为14.95%，同比减少0.7个百分点；租赁及其他业务的毛利率则达到32.29%，同比增加33.36个百分点。

对于毛利率下滑，信达地产给出的应对方式是，公司将强化集团协同联动，努力拓宽业务来源，同时提高集约化经营与精细化管理水平。

轻重并举与代建增长

怎么拓宽业务来源？有一点变化很明显，那就是代建业务的快速增长。

信达地产中期报告显示，上半年累计实现销售面积54.87万平方米，同比增长42.26%。其中，合作项目权益销售面积16.14万平方米，同比增加28.5%；代建项目销售面积12.52万平方米，同比增长3594%。

其中，代建项目12.52万平方米的销售面积，甚至比2022年全年代建项目销售面积8.15万平方米还要多53.62%。

从2019年至2022年，信达地产的代建销售面积分别为1.49万平方米、2.14万平方米、1.4万平方米、8.15万平方米；对应的代建项目销售金额分别为6.91亿元、9.75亿元、6.7亿元、57.8亿元；代建项目回款金额为4.18亿元、9.72亿元、9.07亿元、45.51亿元。

可以明显看得出，信达地产代建规模正在逐年提升，且在2022年出现大幅增长，到2023年这种增幅还在加大。

对比去年上半年较低的基数，2023年上半年，信达地产代建销售面积为12.52万平方米，代建项目销售金额35.78亿元，代建项目回款金额42.03亿元，增幅分别达到3594%、2590%、2101%。

对于代建业务的大幅增长，郭伟于业绩会上表示，公司主动适应我国房地产业向新发展模式转型，逐步提高轻资产业务规模，采取多种灵活方式介入房地产项目，形成轻重并举的业务组合。

从其他数据也可以看到，新开工及竣工面积中代建项目占比已经超过一般，而新增储备上更是全部为代建项目。

据披露，上半年，信达地产新开工面积126.54万平方米（其中合作项目权益面积22.75万平方米，代建项目73.46万平方米）；竣工面积76.28万平方米（其中合作项目权益面积42.02万平方米）。

报告期内，新增储备计容规划建筑面积82.88万平方米（其中代建项目82.88万平方米）。

数据显示，截至2022年6月30日，信达地产储备项目计容规划建筑面积233.62万平方米，其中合作项目权益面积53.10万平方米，代建项目达48.22万平方米；在建面积601.57万平方米，其中合作项目权益面积172.43万平方米，代建项目154.63万平方米。

在千方百计抓回款与轻重并举拓业务的同时，信达地产负债规模也有所下降。

截至2023年6月30日，信达地产资产总额877.64亿元，较年初884.06亿元减少6.42亿元；负债总额627.82亿元，较年初633.09亿元减少5.27亿元；归属于母公司的所有者权益为242.97亿元，较年初242.16亿元增加0.81亿元；资产负债率为71.54%，较上年度末71.61%减少0.07个百分点。

融资前景似乎仍不乐观，郭伟在业绩会上提及，公司对再融资政策持续跟踪研究，根据目前国有控股公司管理相关规定，尚有一定障碍。

对此，财务总监周慧芬也表示，公司将继续贯彻落实以销定投、以销定产的理念，合理安排资金计划，继续保持稳健的财务状况。

报告显示，目前一年内到期的应付债券38.5亿元，较期初27.84亿元增加38.28%，期末现金及现金等价物余额为99.06亿元。