试水房地产股权融资 陆家嘴全力推进百亿级重组计划
CFIC导读
◆浦东四大开发企业之一的陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（简称陆家嘴），抛出的百亿级重大资产重组和募集配套资金计划，今年6月底获证监会同意注册批复。目前，相关计划正在紧锣密鼓推进中。
新华社客户端上海9月17日电（记者 何欣荣）浦东四大开发企业之一的陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（简称陆家嘴），抛出的百亿级重大资产重组和募集配套资金计划，今年6月底获证监会同意注册批复。目前，相关计划正在紧锣密鼓推进中。
作为房地产“第三支箭”（信贷、债权、股权）落地后的沪市首单房企重组项目，陆家嘴的重组配募计划吸引了市场高度关注。注入上市公司的资产质量如何？为何还要为项目公司引进新的投资者？在房地产市场仍处于调整期的情况下，如何实现股权融资的破冰？近日，陆家嘴董事长徐而进与记者进行了坦诚交流。
呼应浦东引领区建设 注入核心地段优质资产
陆家嘴与太古地产合作开发的前滩太古里已成网红打卡点。根据公告，陆家嘴以发行股份方式购买上海陆家嘴（集团）有限公司持有的昌邑公司100%股权、东袤公司30%股权，以支付现金方式购买上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司持有的耀龙公司60%股权、企荣公司100%股权。本次交易总对价高达133.19亿元，为近年来上市房企的重组规模之最。
其中，以每股8.66元向陆家嘴集团发行7.79亿股，同时拟向不超过35名符合条件的特定对象发行股份募集配套资金，金额不超过66亿元。
四家注入上市公司的标的公司中，昌邑、东袤公司项目位于陆家嘴金融贸易区。其中昌邑公司项目地块区位紧邻小陆家嘴，东袤公司项目更有着“陆家嘴北滨江”之称，作为小陆家嘴“东扩”的第一步，将直接承载小陆家嘴的溢出效应。两个项目当前都在开发建设中。
耀龙公司、企荣公司项目则位于前滩国际商务区。已竣工的企荣公司项目，2022年下半年起租，目前办公部分“前滩国际广场”出租率已超过90%。处于建设期的耀龙公司，一期“世纪前滩·天御”今年5月开盘销售，去化率近97%。
四个标的公司所在的陆家嘴、前滩区域，都被纳入“上海2035”总体规划中的“中央活动区（CAZ）”，属于上海城市发展能级最高的板块。“这次重大资产重组，将帮助陆家嘴股份公司取得陆家嘴和前滩优质的土地、住宅、办公和商业物业储备，帮助上市公司更深度地参与陆家嘴金融城东扩及前滩国际商务区的开发建设和运营，更有力地服务浦东社会主义现代化建设引领区这项国家战略，实现国资国企改革新作为。”对于重组初衷，徐而进言简意赅。
经过三十余年的发展，陆家嘴逐步形成了“商业地产、商业运营与金融服务” 三轮驱动的战略发展格局，2022年实现营业收入117.62亿元。4家标的公司注入后，预计三年内合计产生预收款项（含租金收入）近400亿元，在提升上市公司资产质量的同时，增强其持续盈利能力。
与“好人家”合作 打开商业运营新空间
黄浦江沿线的民生码头筒仓曾是亚洲容量最大的粮仓。定向增发完成后，陆家嘴持有昌邑公司100%股权、东袤公司60%股权、耀龙公司60%股权、企荣公司100%股权，昌邑公司、企荣公司成为其全资子公司，东袤公司、耀龙公司成为其控股子公司。
根据公告，东袤、耀龙公司剩余40%的股权，分别掌握在控股股东陆家嘴集团和集团子公司前滩投资手中。今年8月1日，陆家嘴集团和前滩投资分别将其持有的东袤公司40%股权和耀龙公司40%股权在上海联合产权交易所公开挂牌转让。截至2023年8月29日，上述股权项目分别征集到意向方锦洋有限公司和联峰有限公司，两家公司为太古地产全资子公司。陆家嘴拟放弃行使上述股权转让的优先购买权，这项关联交易需要提交上市公司股东大会审议。
好项目为何不由上市公司全资开发？为何引进太古地产作为新的投资者？面对疑问，徐而进一一道来。
“作为浦东本土开发企业，陆家嘴的强项是项目建设，但在产品策划和运营管理上，我们与太古地产等龙头企业还有距离。比如甲级写字楼的电梯等候时间，行业标准是不超过40秒，太古可以做到30秒。另外，在商业项目运营上，很多国际大牌都属于太古的‘朋友圈’，其招商能力是陆家嘴非常看重的地方。” 他表示。
在此次股权出让前，陆家嘴与太古地产合作开发的前滩太古里项目，在 2021年9月30日开业后，以其汇聚的众多国际品牌“中国首店”和独特空间体验，迅速成为上海的“网红打卡点”。项目当前开业率超过95%，有望提前实现盈利目标。耀龙公司开发的前滩21号地块与前滩太古里项目仅隔一条马路。如果该地块的商办开发能够继续与太古地产合作，将与前滩太古里更好实现优势互补，合力打造前滩国际商圈。
至于东袤公司开发的洋泾地块，拥有民生码头筒仓等历史建筑。这里曾是亚洲容量最大的粮仓，也是黄浦江沿线重要的工业遗产。对于筒仓这种集商业办公和历史建筑保护为一体的特殊空间开发，太古地产有着丰富的经验，与其合作能让陆家嘴从中获益提升。
陆家嘴管理层表示，希望为两个重点项目的开发找到“好人家”。像太古地产这种具有丰富开发经验，又有长期投资理念的企业，是上市公司重要的合作伙伴。
配募66亿元 试水房地产股权融资
除了注入优质资产和寻找合作伙伴，配募融资66亿元，是此次陆家嘴百亿级重组计划的一大重点。在房地产仍处于调整期的情况下，陆家嘴的股权融资能否成功，对市场有很强的示范效应，也考验着各类投资者的信心。
为提升房地产市场活跃度，今年以来政策暖风频吹。9月1日晚间，上海、北京相继发布优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知，标志着北上广深四个一线城市全面执行“认房不认贷”政策。
房地产新政出台后，市场信心有明显提振，陆家嘴旗下部分项目的客户造访量增长了50%以上。对于房地产销售和融资投资来说，这都是利好消息。
记者采访了解到，虽然利好政策频出，但房地产市场信心还是比较脆弱，部分客户仍然处于观望状态，其中既有对政策进一步放宽的期待，也有买涨不买跌的惯性使然。房地产市场的持续回暖，需要多方共同发力。
在这种情况下，陆家嘴即将开展的66亿元配募，势必要经受市场的考验。除了地方国企和大型投资者的支持，陆家嘴还和承销券商一起，面向市场上的机构投资者有序开展路演工作。
“除了政策等外部条件，吸引投资者参与陆家嘴配募最根本的因素，还是上市公司的经营业绩能否支撑自身股价。” 对于这一点，陆家嘴管理层有着清醒认知和充分信心。
首先，上市公司在上海的核心商务区有着长期耕耘的积淀。陆家嘴的商业地产项目，持有时间比较长，土地成本比较低，项目租金已成为上市公司的重要收入来源。配合政府招商引资 ，陆家嘴还放弃高租金引进一些有前景的好项目，这也给上市公司的稳健增长带来了保障。
其次，陆家嘴本身也在转型升级中。从战略规划看，陆家嘴不是传统的房地产商，而是现代服务业综合运营商。在前滩等地块的整体开发中，陆家嘴形成了集总部商务、高端商业、国际教育、文化传媒、体育休闲于一体的开发模式，为入驻办公人群提供包括购物、租房、教育在内的各类服务，极大地提升了用户体验和客户黏性。
此外，陆家嘴集团旗下已开业的浦东美术馆，即将开业的前滩31文化演艺中心，计划明年开业的临港耀雪冰雪世界，都有成为网红地标的潜质。这些现代服务业一旦通过数字化等手段和上市公司的商业地产连接起来，将产生巨大的综合运营价值。
“陆家嘴的未来不是简单的造楼租楼，而是通过不断做大朋友圈，为商务办公人群提供全方位、多层次的衍生服务。我们将以稳健的经营和持续增长的业绩，来回报市场投资者的信任。”徐而进说。