观点直击 | 转型中的陆家嘴
观点网 陆家嘴在营收增长的同时，净利润却出现了下滑。
近期，陆家嘴发布2024年半年度报告：期内实现营业收入45.98亿元，同比增长15.47%；归属于上市公司股东净利润5.56亿元，同比减少21.24%。
陆家嘴期内收入由房地产收入和金融业务收入两部分构成，其中房地产业务收入43.23亿元，金融业务收入2.75亿元。利润来源主要由租赁和房地产销售组成，长期持有物业出租毛利率为71.94%；房地产（含投资性房地产）销售毛利率为85.5%。
在9月2日举行的业绩说明会上，陆家嘴管理层解释：“上半年公司区域开发板块的营业收入和归母净利润较上年同期均呈现增长的态势，营业成本相应增加。同时，公司净利润下降比较明显主要系金融服务板块受宏观政策、经济周期和市场利率下行等因素的影响，净利润较去年同期有所下降。”
陆家嘴是陆家嘴金融贸易区的城市综合开发商，董事长徐而进于中报中提出，面对极具挑战性的宏观形势和市场环境，公司以服务浦东产业资源配置与能级提升为重心，积极“从房产开发建设向综合服务转型，从硬件建设向软件建设与管理转型，从建楼向招商运营转型”。
经营性物业成营收主力
转型的这几年，陆家嘴的经营性物业不断增长，持有的主要在营物业面积从2005年转型之初约15万平方米增长至338万平方米，持有成熟在营物业主要位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区。
这也为其贡献了大量营收。按收入来源来看，陆家嘴期内物业租赁收入在合并报表范围内长期在营物业租金现金流入21.96亿元，主要包括办公物业、商业物业、酒店物业和住宅物业这几大类。
陆家嘴的办公物业主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2024年上半年租赁流入16.76亿元，同比减少10%，目前持有在营甲级写字楼共27幢，总建筑面积205万平方米。
公告显示，截至2024年6月，陆家嘴的上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为83%，平均租金7.91元/平方米/天；天津成熟甲级写字楼的平均出租率为64%，平均租金3.45元/平方米/天；高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地--上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴981大楼。截至2024年6月，长期在营高品质研发楼总建筑面积33万平方米，出租率88%，平均租金6.02元/平方米/天。
商业物业方面，陆家嘴期内租赁流入2.20亿元，同比增长2%，主要包括上海陆家嘴L+MALL、天津陆家嘴L+MALL、陆家嘴96广场、陆家嘴1885等。截至2024年6月，主要商业物业总建筑面积61万平方米，出租率为89%（上海）、71%（天津）。
酒店物业于期内录得的营业收入为2.43亿元，同比增长9%，包括东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店、上海前滩香格里拉酒店，酒店物业的出租率为73%；租赁住宅物业主要为川沙悦庭，总建筑面积11.98万平方米，出租率为98%，平均租金2.50元/平方米/天。
另外一部分是合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计6.45亿元。观点新媒体获悉，陆家嘴持股50%的前绣实业、新国博、富都世界以投资收益方式计入合并报表。
其中，前绣实业（前滩太古里运营主体）期内租赁收入2.28亿元，同比增长0.88%；新国博（上海新国际博览中心运营主体）期内租赁收入3.64亿元，同比增长35.32%；富都世界租赁收入0.53亿元，同比下降5.36%。
房地产去化放缓
房地产业务方面，期内陆家嘴实现房产销售现金流入合计43.08亿元，其中住宅物业（含车位）销售现金流入27.02亿元，主要是世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇、川沙锦绣云澜第一批、第二批及第三批。
在房地产下行市场陆家嘴于上半年录得销售增长：期内合同销售金额22.57亿元，同比增长104%；累计住宅物业（含车位）合同销售面积2.09万平方米，同比增长21%。主要住宅销售项目是川沙锦绣云澜和世纪前滩·天御，在售项目的整体去化率为84%。商办物业的销售现金流入则是16.06亿元，销售项目为富汇大厦B、C栋。
公告中指出，受整个房地产行业下行影响，住宅销售市场竞争激烈，尤其是上海外环外的住宅产品普遍存在长期续销、去化周期延长的情况，陆家嘴于期内的川沙锦绣云澜项目（第一批）及世纪前滩项目现为尾盘销售。
期内，陆家嘴合并报表范围内实现10.4亿元物业管理收入，同比增长4.10%；合并报表范围外的物业管理及服务性收入来源于前绣实业和新国博。其中，前绣实业实现物业管理收入0.64亿元，同比增长12.28%；新国博实现服务性收入1.71亿元，同比增长71%。
另外一部分是金融服务收入，期内，陆家嘴该部分业务实现收入2.75亿元，仅占公司营业收入总额的5.98%。
值得关注的是，此前受到关注的“百亿毒地”事件仍在推进中。公告中提及陆家嘴控股子公司绿岸公司名下部分土地存在污染及其相关事宜称，陆家嘴称自2022年4月起，依据上市公司信息披露规则已累计发布了10次专项公告，绿岸公司已暂停相关开发、建设、销售工作。
陆家嘴于公告中指，在各方积极推动下，绿岸项目相关地块土壤现场治理工作已全部完成，相关后续工作正在有序推进中。
陆家嘴称，鉴于绿岸项目相关诉讼正在审理中，集团综合考虑了该事项后续可能的进展及外部律师的专业意见后，截至报告披露日未计提存货跌价准备。