上海老牌房企中华企业土储"告急",2023集中交付楼盘陷"维权门"

红周刊丨熊颖

2022年中华企业的拿地销售比为0.63，这一数据，明显高于监管规定的拿地销售比不能超过红线标准的0.4，即买地金额不得超年度销售额的40%。

在近期的上海土拍市场上，除了中海、保利、华润、碧桂园、金茂、绿城等规模房企摩拳擦掌，上海本土房企也同样铆足了劲，中华企业以20.11亿元拿下了此轮上海土拍的“最热地块”。然而积极拿地的背后，是中华企业土储“告急”的尴尬现状。

摘得上海土拍“最热地块”

开发成本相对较高

近期，中华企业发布公告表示，公司成功竞得上海市闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A07A地块的国有建设用地使用权，出让面积20930.10㎡，土地成交总价为人民币20.11亿元。

《红周刊》了解到，上述地块也是此轮上海土拍的“最热地块”，28家房企参与竞拍。而中华企业最终拿下地块的价格溢价率为8.47%，成交楼面价达48029元/平方米。

中原地产分析师卢文曦向《红周刊》表示，中华企业是上海的老牌本土房企，在拿地方面能力较弱，竞争力也不强，中华企业能拿下这块地不太容易。因为上海拿地的游戏规则很复杂，除本身实力之外，还需要有一定的临场经验和运气成分。

卢文曦分析指出，虽然前述地块位于外环外，但整体非常成熟，地块距离轨道交通12号线七莘路站大约1公里，交通便利；周边多个居住小区，幼儿园、小学、初中齐全；商业设施有莘庄维景印象城、华君广场等。因此能有土地出来已是比较稀缺的事情。上一次莘庄土拍还是2015年，所以也导致区域内新盘供应相当稀少。区域内改善需求多，因此，后续不用担心去化问题。

不过卢文曦也指出，本次上海土拍，莘庄供应两幅地块，均位于春申湖。其中一幅被中华企业拿下，另一幅则被保利建工联合拿下。如果两幅地块由一家房企拿下，那么可以降低整体的开发成本。但现在对中华企业来说，该地块的开发成本或相对较高。

土储“告急”

拿地销售比高企、远超红线标准0.4

在中华企业斩获上海热门地块的背后，是公司较其他百强房企更为积极的拿地态度。据中华企业年报，2022年公司市场化土拍投资取得实质性进展，全年投资额77.47亿元。而根据中指研究院数据，中华企业近78亿元的拿地金额在2022年的房企拿地排行榜中排名第39位。

不过，和中华企业拿地金额旗鼓相当的其他房企相比，中华企业的房企规模明显更小。2022年，中华企业实现销售额122.16亿元，而在2022年同样斥资78亿元拿地的首开股份同年年度销售额为869.63亿元；与此同时，2022年年度拿地金额略高于中华企业的城建发展，也实现年度销售额303.42亿元，是中华企业的近2.5倍。

不难看出，有着较小房企规模的中华企业却拿出了较大的资金比例用于拿地。这也导致对比其他房企，中华企业的拿地销售比（拿地销售比，是房企拿地支出金额和销售金额比例）居高不下，2022年中华企业的拿地销售比为0.63。

这一数据，明显高于监管规定的拿地销售比不能超过红线标准的0.4，即，买地金额不得超年度销售额的40%。而之所以要将房企拿地销售比控制在40%红线之内，中指研究院研报认为，这一红线可以进一步约束房企投资行为，抑制土地市场非理性因素，将有力地矫正企业盲目扩张的行为。

与此同时，和中华企业的拿地扩张形成鲜明对比的是，克而瑞研报指出，在2022年受市场持续低迷、企业资金承压等因素影响的大背景下，百强房企投资力度大幅下滑，近四成百强房企全年投资暂停。2022年，百强房企拿地销售比仅0.18，不仅降至2017年以来最低点，且仅有2017年1/3水平，与2021年相比也几乎下滑50%，拿地意愿实际已经跌入谷底。

中华企业还在年报中指出，2023年，公司将继续加大土地拓展工作力度，继续在核心区域储备优质土地资源，保持土地储备稳中有升，为公司未来发展形成稳定收入与利润来源。

那么，为何中华企业在其他房企减少拿地意愿的时候反其道而行之？

巧妇难为无米之炊，房企也怕没有“余粮”。根据2022年年报，中华企业仅剩下三块待开发土地，其中位于上海的两宗地块中还有一块为持股49%的合作开发地块。中华企业此时的积极拿地策略，亦或是公司不得不为之的无奈之举。

卢文曦还向《红周刊》表示，作为一家本土房企，中华企业之前在上海拿地的表现较保利、金地等房企都要弱很多。如今，中华企业之所以拿地较积极，一方面可能源于，根据现在上海的土拍规则，可以非常明确的测算出拿地的获利空间有多少，只要是上海好板块、好地块的房子基本不愁卖；另一方面，对于中华企业来说，如果再不积极在上海布局拿地，存在被边缘化的风险。因为，近几年拍地准入门槛还不是特别高，但以后如果遇到某些条件较好的地块，对开发商可能会有一些特殊要求，如果连续不拿地，可能就会错失这类发展机会。

销售表现较好

但盈利能力仍持续下滑

除此之外，《红周刊》还关注到，一方面，中华企业在项目的去化回款方面表现较为突出，但是另一方面，中华企业的盈利能力却持续下滑。

年报显示，相比中华企业在2021年实现的46.90亿元签约金额，2022年122.16的销售额同比增长了有160.47%，增速明显。其中，海睿滨江、云萃江湾、光华雅境三个项目均触发摇号积分，在开盘当日售罄，实现“开盘即清盘”的销售佳绩，并在2022年11月中旬实现住宅部分货值全部销售回款。云萃森林触发限售，经过一个月的紧急蓄客，在开盘当日实现89%去化率。2022年度，公司共实现销售资金回笼93.18亿元。

不过，不容忽视的是，在其背后，中华企业已经连续四年营收、净利持续下滑。Wind显示，2019年～2022年期间，公司营业收入依次为132.82亿元、115.52亿元、95.97亿元、26.01亿元，依次同比减少31.13%、13.02%、16.92%、72.89%；而同样在2019年～2022年期间，中华企业扣非净利润依次为20.77亿元、10.78亿元、5.3亿元、-8.1亿元，依次同比下滑15.94%、48.09%、50.83%、252.84%。

不难看出，无论是营业收入，还是扣非净利润，中华企业在2022年都出现了断崖式的下跌，扣非净利润更是由盈转亏。

中华企业解释称，扣非净利润的急转直下，在于报告期内结转的营业收入减少。而营业收入的大幅变动又因为多个预售项目在2022年未达到交付条件，公司具备结转营业收入条件的项目较上年同期减少所致。而公司2022年仅结转收入12.02亿元。

不过，结转收入较少的尴尬现状或有望在2023年迎来改善，中华企业旗下在2022年销售表现较为出色的云萃江湾、光华雅境、海睿滨江等楼盘将在2023年迎来交付。

2023年多楼盘交付在即

遭遇业主集中维权

虽然2023年中华企业或伴随云萃江湾、光华雅境、海睿滨江等项目的交付结转，有望在收入上有所改善，但不容忽视的是，即将在2023年交付的前述项目目前正面临着业主的投诉、维权。而这一负面影响一定程度上也会作用在购房者对中华企业的购买意愿上。

受益于上海的业主预看房制度，上海业主可以在交房之前提前查看房屋质量、提出问题。《红周刊》在上海市人民政府官网查询发现，“上海信访”一栏中，关于中华企业旗下楼盘的投诉信件不在少数。

其中，有信访人在2022年末指出，位于上海宝山区宝正路108弄的光华雅境房屋漏水。其认为，该项目消防连廊和楼梯间防水排水设计不当，存在漏水隐患，影响房屋质量和安全。并建议，检测漏水原因，出具整改说明，监督开发商及施工方进行整改。对此，上海市宝山区建设和交通委员会在2023年1月回复表示，已要求开发商进行整改。

不过在业主看来，光华雅境的质量问题并不仅仅存在于房屋漏水。《红周刊》从光华雅境业主的维权公众号“中企业主OnTheWay”获悉，据业主投诉，光华雅境还存在外立面严重凹凸不平、鼓包、裂缝等诸多问题。

除此之外，中华企业的另一上海楼盘云萃江湾同样遭到了诸多业主的投诉维权。该楼盘是中华企业旗下的高端项目，销售均价近10万元/平方米，预计于2023年6月交房。有业主于今年3月在人民网旗下的互联网官民互动平台领导留言板投诉表示，云萃江湾项目施工质量低劣，外墙效果如纸糊，分缝对位不齐，纯涂料墙面拉低项目档次，希望开发商在涂料外墙基础上喷涂真石漆，提升立面效果。

对此，上海杨浦回复表示，建设单位已按照整改提升方案进行施工。为尽快全面消除当前色差，建设单位对小区外立面进行整体喷涂。预计4月中旬完成。

不过截至目前，云萃江湾所存在的相关问题似乎并未完全解决。一位云萃江湾业主告诉《红周刊》，在4月27日晚，小区的业主代表和中华企业进行第一次会谈，业主期待问题早日解决。

卢文曦向《红周刊》表示，全装修房之后，楼盘的质量瑕疵更加明显、投诉案例也越来越多。卢文曦认为，之所以会出现上述现象和房企的控成本密切相关。伴随土地价格的水涨船高，房企在控成本上也近乎做到极致，所以会出现质量维权的事件越来越多。

不过似乎控成本对房企盈利能力所能做出的贡献仍旧杯水车薪。根据年报，中华企业的毛利率仍然出现明显下滑，2022年毛利率为27.27%，同比减少21.23个百分点。

（本文已刊发于4月29日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）