慢闪思维 快进之路 京投发展致力TOD全域创新

图一：京投发展·北熙区项目效果示意图

图二：京投发展·檀谷·慢闪公园实景图

　　近日，京投发展·第五届TOD创新论坛在山东青岛启幕，来自中国城市轨道交通协会、北京交通大学以及广州、成都、青岛、南京、宁波等城轨公司的专家学者们展开了深入的交流和探讨，再次聚焦于京投发展在TOD全域创新发展的实践与思考。

TOD模式助力城市高质量发展

　　轨道交通给人们的生活带来哪些转变？如何将轨道交通和幸福生活紧密结合？伴随着轨道交通的大发展，TOD模式（Transit- oriented Development以公共交通为导向的开发模式）备受关注，成为城市建设的主要模式，被越来越多的城市确立为高质量发展的重要途径。

　　来自中国城市轨道交通协会的数据显示，截至2022年12月31日，中国内地累计有55个城市投运城轨交通线路超过1万公里，达到10291.95公里。在这些城轨交通运营线路中共有9种制式，其中，地铁达8012.85公里，占比77.85%。预计到2025年，我国内地开通运营轨道交通的城市将达到65个，运营里程将超过15000公里。

　　易居研究院最新发布的《中国城市轨道交通TOD监测月报》显示，近两月来，无锡、佛山、成都、重庆、洛阳、东莞等城市均有相关动作和政策出台，探索TOD引领城市高质量发展新路径。包括北京、青岛、成都、重庆、西安等多个主要城市，也都提出了“建设轨道上的城市/都市区”的理念，并从政策制度上着力推进实施，促进了城市TOD的繁荣发展。

　　当前我国已进入城镇化快速发展的后期，促进城市空间结构优化更需要加快推动TOD设施与城市建设之间的协同。而城市与轨道协同发展，需要轨道系统覆盖更多的职住人口和通勤出行，为居民提供可获取性更高的便捷出行服务。把TOD项目打造成为城市新的活力中心，推动TOD全域创新，将对城市的发展，尤其是城市土地增量开发、存量更新起到良性引领的带动作用。

　　具体而言，轨道站周边应具备更完善的配套设施和城市服务，拥有更高品质的慢行环境、更适宜的街区尺度、更便捷的多样交通方式接驳换乘服务，使得城市轨道与城市空间、城市活动、城市服务融合促进，形成城市与轨道协同发展的多赢格局。

　　多年来，京投发展专注地铁停车场上盖综合开发，开创性地提出“TOD智慧生态圈”理念，在北京、无锡等地开发了多个代表性的地铁停车场上盖综合开发项目，为城市赋能，带动区域发展，也给消费者们带来更高品质的生活方式，让生活更高效，让居住更舒适。

用慢闪思维坚持TOD创新

　　自2011年京投发展打造第一个TOD项目以来，10余年里，其陆续投资开发了多个TOD轨道物业，总建筑面积超过300万平方米。

　　值得关注的是，TOD模式在迅速发展的同时，也面临着发展模式转型和创新的重大挑战。TOD项目开发如何应对当前经济下行的挑战？TOD项目运营如何从传统的产品中心主义转向用户中心主义，从为城市、地铁创造价值转向为市民创造价值？对此，京投发展从未停止思考和创新步伐。

　　如今的房地产市场环境下，快周转的模式正在发生深刻变革。“当快钱时代一去不复返，我们意识到必须慢下来，寻找新的方式，把红海变成蓝海，让发展变得长远。”京投发展总裁高一轩在第五届TOD创新论坛上指出：“在TOD开发的物理基础基本夯实、技术储备体系完备、实践经验足够丰富的今天，TOD领域亟待一场全域创新。TOD全域创新的核心就是从技本位向人本位进化，是从产业蓝海向人文蓝海的跨越。”

　　高一轩表示：“京投发展做了很多TOD项目，从最传统的轨道+房地产，逐渐转向生活的意义，朝着为城市、为用户带来更多价值的方向转变。”

　　比如京投发展以北京檀谷及慢闪公园为先锋阵地，用慢闪破局，找到了TOD未来发展的重要道路。慢闪公园采用策展的逻辑，以非固定形式邀请生活方式品牌来展演，形成与用户需求同频共好的生活方式共同体。

　　京投发展以慢闪公园为载体，为以后TOD项目开发进行了资源整合和场景孵化的打样。“慢闪其实对我们来说就是一个萃取器，它能让我们在这个地方实现更好的生态场景、人文场景、业态场景，在这里用慢下来的方式孵化的品牌，反过来会强力赋能整个TOD的开发。”高一轩表示。

　　檀谷慢闪公园经过两年的建设和运营，已成为北京具有高知名度和美誉度的文化高地，也逐渐成为具有独立运营能力和自我完善能力的价值孵化器。从这一实践中，京投发展提炼出全新的“慢闪思维”，即从用户的需求出发，以人为核心，以增强人的幸福感为目的，去实现人的基本需求之上的更高层次的满足，这是时代发展趋势的必然。

从产品中心向用户中心转变

　　随着行业拐点、慢钱时代的到来，TOD项目开发的技术和经验门槛已经不再是决定性因素。如何让TOD项目成为人们美好生活的重要载体，成为京投发展推动TOD模式全域创新的出发支点与变革动力。

　　基于此，京投发展回归用户价值，从企业需求转向用户需求，把TOD模式与更好的生活方式结合，开启了由产品中心主义到用户中心主义、单维价值创造向多维价值创造、功能化产品向生活方式转移的探索与实践。

　　高一轩进一步分析表示，TOD是一个具有非常高技术门槛的物业开发形态，在以技术为主导的时代和房地产大发展时代，技术门槛可以构成地铁公司、TOD企业的核心竞争能力。但随着时代的发展、市场的调整、行业的变化，这种单一优势已经不足以让京投发展在TOD的发展过程中跟上时代的步伐，所以不可避免要转向用户主义。“这是对TOD项目开发形态在功能价值之上的更高价值的挖掘，是京投发展在TOD模式的迭代和更新之路上所具备的指导性原则。”

　　京投发展打破传统开发思维边界，在北熙区项目开创了更高能级的城市生活方式试验场。作为北京城市发展的代表项目，北熙区既是京投发展TOD整体开发技术的全面应用，也是用户主义实践于TOD的具体实践。

　　在北熙区，京投发展摒弃传统做TOD大盘的思路，全面引入了慢闪思维作为指引，集合轨交、商业、居住、教育等系列配套于一体，通过先进的TOD模式和新生活方式的有机结合，打造全新的生活空间场景。其采用精研方式了解用户需求，分别从场景、触点、需求、痛点四个层面对用户需求进行了分析，构建用户体验地图，最终形成产品服务设计；以“生境”为美的原则，而不是传统的以达成指标为原则打造垂直绿化和立体景观，构建“星河之境”的生态美学；在空间场景上用“绿谷”串联TOD，打造慢闪公园的升级版、放大版或TOD版。

　　“作为北京创新文化的高地，慢闪公园实现了自主运营，有序孵化；作为备受瞩目的TOD迭代版本的北熙区，在打造过程中得到慢闪思维的加持，目前项目正在加速建设，以此为样板，来实现TOD全域的创新。”高一轩表示。

　　基于对自然环境的疏离、情感生活的匮乏和单调的精神生活的深刻洞察，京投发展尝试重建项目周边，做有温度、有人情味的内容，并挖掘新的TOD商业逻辑。在TOD全域创新的驱动下，京投发展以“用户主义”为理念，重构城市生态价值，成为城市高品质发展的执行者和贡献者，为TOD模式焕新迭代开创了新路径。广告