楼市情报局丨京投发展退出的保利天汇 卖出了什么价格？

需求决定供给，朝阳作为北京面积最大、人口最多的中心城区，自然也是供地大户。尤其2021年开始，朝阳在加快供地节奏的同时，释放出了大量如东坝、崔各庄、王四营、十八里店等配套滞后的板块。

如今年热度较高位于东坝板块的保利天汇，10月12日开盘的当天晚间就发出认购435套，成交金额45.29亿的海报。

此外，项目所在地块也是今年6月份第四场土拍最热门地块，保利和京投发展联合体先后以溢价率5.3%、7.1%拿下了东坝紧挨着的南北两地块。拿地后，京投发展公告称与保利在两宗地块的持股比例均为20%和80%。

不过，京投发展目前已经退出了两块地的合作，由保利独立操盘。京投发展在今年半年度报告中表示，经公司内部研究后，不参与上述两宗地的后续开发，并于6月27日发出《关于退出朝阳区东坝1102-8006地块、1102-C012地块两宗地合作开发的函》。同时，保利发展2023年半年度报告中显示，东坝两宗地块的权益持股比例已为100%。

少了京投发展这个合作方，保利也跑出了从拿地到开盘不到4个月的加速度，赶在了金九银十期间，迅速取证开盘。北京住建委官网显示，截至发稿，保利天汇两个地块所在项目天新和苑和天汇佳苑分别网签7套和19套，均价为8.72亿元、8.24亿元。

保利天汇销售人员表示，继10月12日开盘推出的533套房之后，11月4号又加推了105平方米—120平方米4栋楼。97平方米作为项目最小户型，量少且比较畅销，目前只有4-5套房可选。

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规划先行的东坝

东坝以坝河为界，坝河以南是老东坝，以北是新东坝。从区域看，保利天汇位于东五环外的东坝北区，也就是新东坝，距离东北方向首都机场直线距离8.8公里，距离望京CBD直线距离6公里，距离国贸CBD直线距离11公里。除了近几年扎堆上新的楼盘，配套还处于规划或在建中，所以城市界面比较荒凉，生活配套需要靠更远的区域辐射。

正因规划的宏大和兑现时间长，东坝也有“朝阳饼王”之称。

具体规划时间可以追溯到10年前。2013年，北京市政府宣布第四使馆区落户东坝，将打造北京规模最大的高端涉外商圈、国际交往新中心。

“第四使馆区” “第二三里屯” “北京自贸区” 等赋予东坝诸多标签，高规格配套规划让东坝的未来充满想象，但规划已经十年，目前这里看起来变化却不大。

不过，加分项是距离项目约500米左右的在建双地铁，3号线和12号线，预计在2014年开通运行。两条地铁线路基本都是东西走向，利好在海淀中关村、望京、国贸等上班的人群。还有一条连接北京首都国际机场T3、大兴国际机场的R4线路处于规划中，预计2028年通车。

此外，交通上开车不太方便，项目东西主干道是东坝路、楼梓庄路，向东最终可连接机场二高速，向西最终可连接东五环环铁桥，上环线和高速，南北出行需要绕路。

教育配套上，北京中学东坝北西区预计2025年落地，另外还规划有5所幼儿园和3所小学。

东坝医疗配套略显不足，最近的是1公里左右北京市第一中西医结合医院，合资性质的安贞东方医院还在建设中。

业内人士分析，环绕望京的诸如奶西、前苇沟、崔各庄等几个新房板块中，东坝无疑是产业规划最明确、最具前景的区域，但只要区域利好尚未完全兑现，那就存在折戟的风险。

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最小户型97㎡受追捧

保利天汇由南北两块地组成，同一个项目，地形却大不同。C012北地块密度低、楼层低，一共8栋楼332户，8-17层洋房+小高层，其中6栋洋房，2栋高层，有115平方米和119平方米三居，136平方米四居和170平方米三居，主打改善，地块形状比较好，美中不足的是地块带角度，即所有房源都不能做到正南正北。

B006南地块一共9栋楼494户，7栋小高层，2栋洋房，户型面积有97、105、110、119平方米三居，160平方米四居，优势是地块正南北，户型可以做到南北通透。

从外立面和户型上看，保利的天字系产品设计还算不错。楼栋外立面为石材、铝板、真石漆、涂料等拼合而成，除了南地块97平方米和105平方米中间户，以及南北地块所有的首层变异户型没有阳台外，其余户型都有阳台，全部精装修，部分户型有落地窗，得房率最高的户型能达到86%。

97平方米是保利天汇的最小户型，南北通透，带家政间，但由于餐厅紧挨着家政间，餐桌只能放在中间，比较挡路。从销售情况看，这个户型虽然“美中不足”，但门槛最低，且仅有64套，还是比较抢手的。

110㎡三居室设计比较标新立异，这个户型比较特别的点是客厅朝西或者朝东，窗户是一整面落地窗，视野很好。销售介绍，这种户型1层有条件做上下跃产品，具体方案还没有落地，已经出售的楼层目前所剩不多，有部分高层可选。

保利天汇136平方米是经典四叶草布局，160平方米是南北通透大四居，比较完美。

170平方米做的是三居，留了很大的空间给客厅，很适合纯改善享受型客群。

根据一房一价表，保利天汇北区价格在8.3-8.9万之间，南区在8.4-8.9万之间，相比周边新房华樾国际、德贤御府、北熙区，价格有所上涨，但保利天汇算是区域内一个主打改善的差异化产品，从去化来看，还是100平方米左右的户型更受欢迎。

总之，从目前东坝城市界面来看，这个价格已经包括了部分待兑现的价值，从户型设计等来看，比较适合长期自住。