上海世茂股份有限公司
公司代码：600823 公司简称：世茂股份
债券代码：155391 债券简称：19世茂G3
债券代码：163216 债券简称：20世茂G1
债券代码：163644 债券简称：20世茂G2
债券代码：175077 债券简称：20世茂G3
债券代码：175192 债券简称：20世茂G4
2022年年度报告摘要
第一节 重要提示
1本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到www.sse.com.cn网站仔细阅读年度报告全文。
2本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3公司全体董事出席董事会会议。
4中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
保留意见涉及事项：如财务报表附注十一.3所述，世茂股份部分子公司资产被申请强制执行进程中，执行标的金额162.88亿元，占公司净资产的比例达39.91%。由于我们未获取与该事项相关的全部资料，也无法通过其他审计程序获取充分、适当的审计证据，无法判断这些事项对报表可能产生的重大影响，亦无法判断是否还有尚未披露的其他或有事项。
5董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司2022年度利润分配、公积金转增股本方案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
第二节 公司基本情况
1公司简介
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2报告期公司主要业务简介
2022年，国内宏观环境受“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力及超预期因素的影响，行业基本面面临多维挑战，在供需双弱的背景下市场经历了跌宕起伏的发展历程，行业整体进入深度调整周期。回顾2022年，全年房地产市场呈现以下特点：
1.周期深度调整，需求逐步筑底
根据国家统计局数据，2022年全国商品房销售面积135,837万平方米，比上年下降24.3%，累计商品房销售额133,308亿元，同比下降26.7%。开发建设投资全面承压，全年房地产开发投资累计完成额 132,895 亿元，同比下降 10.0%，房屋新开工面积和竣工面积分别下降 39.8%和15.0%。各项数据显示行业整体延续了2021年下半年的下行趋势。随着支持政策的持续传导落地，至四季度末市场出现边际修复迹象，降幅略有收窄。
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数据来源：国家统计局
2.土地成交回落，市场低位运行
受前端销售不畅的影响，市场低迷成为土地市场主基调，整体呈现成交面积少、土地溢价率低、国央企高歌猛进及城投托底的局面。据第三方机构的统计，2022年全国300城共推出各类用地规划建筑面积21.69亿平米，同比下降14.73％，成交18.88亿平米，同比下降9.27％，其中住宅用地规划建筑面积7.66亿平米，同比下降36.29％，成交6.2亿平米，同比下降31.09％。成交规模萎缩和热度衰减，致使土地出让金和成交溢价率大幅走低。据统计，2022年全国300城住宅用地出让金为33,730亿元，同比下降31.03%，平均溢价率仅3.12%，较上一年下降7.8个百分点。
3.融资持续松绑，年末呈现翘尾
受行业景气度下降、出险房企增多等因素影响，房企融资规模持续收缩。根据第三方数据显示，2022年1-12月，房地产行业共实现非银类融资8457.4亿元，同比下降50.7%，100家典型房企全年融资总量为8240亿元，同比减少38%。从融资结构来看，各渠道同比均出现下降，其中海外债、信托降幅超八成，信用债成为融资主力。
为支持房地产市场平稳健康发展，中央层面高度重视房企融资难的问题并相继出台各类支持政策，2022年上半年鼓励并购债、并购贷，三季度重点发力保交付资金的支持，四季度出台“金融16条”、房企融资“三箭齐发”，发力重点逐步由“保项目”过渡至兼顾“保主体”。随着融资政策持续松绑，至年尾房企融资出现“翘尾”迹象。
4.政策全面转向，央地协同发力
年初以来政策层面全面转向，四季度开始加码加力，全年呈现“强政策，弱基本面”的特征。供给端从保函置换预售监管资金，到中债增全额担保，直至房企融资三支箭，主要着力解决房企资金面紧张的困境。需求端央地协同发力，刺激购房需求。中央层面，两度降准、三次降息、阶段性放宽房贷利率下限、1年内换房个税退税，驱动刚性和改善性住房需求；地方层面，据统计全年295省市共计出台595次房地产松绑政策，因城施策逐步加码，刺激市场需求。然而由于传导时滞及宏观环境的波动，政策效果显现和信心修复仍需时间。
5.社零波折前行，信心尚在修复
受需求收缩的影响，全年社零总额439,733亿元，较上年下降0.2%，单月走势呈现“W型”波动，年初表现平稳，3-5月下滑，6-7月逐渐恢复，8-9月同比增加，之后受多方面因素影响又有所下滑。波动的消费市场对企业及品牌均造成较大影响，据第三方调研机构的数据显示，中小微企业方面全年有近50万家餐饮相关企业注销吊销，零售相关企业注销吊销则高达190万家；购物中心方面，全国购物中心场均日客流较2021年同比减少19%。品牌商户方面，9个重点城市约200个标杆购物中心中的开关店比降至0.85，为近年表现最弱。写字楼市场方面，受外部冲击、经济减速、监管收紧等各方面因素的共同影响，全国18个主要城市全年写字楼净吸纳量同比下降68%。不过，公司相信随着各类约束条件的放开，消费市场有望在2023年逐步企稳复苏。
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数据来源：国家统计局
公司是集综合商业地产开发与销售、商业经营及管理、多元投资于一体的综合地产上市公司。公司紧跟国家发展战略，聚焦沿海发达经济带和内陆经济重镇，深耕湾区、苏沪、杭甬、济青、成渝、榕厦、华中、北京八大核心城市群，以打造高标准的商用综合物业为己任，将满足人民日益增长的对美好生活的需求作为发展动力。
公司始终关注商业经营的本质，在夯实基础管理的同时，不断提升运营效率，优化组织结构，以实现稳定高质量的发展，为客户、员工、股东和社会创造更大价值。
3公司主要会计数据和财务指标
3.1近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
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3.2报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
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季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4股东情况
4.1报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
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4.2公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
□适用 √不适用
4.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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4.4报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况
□适用 √不适用
5公司债券情况
√适用 □不适用
5.1公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:元 币种:人民币
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报告期内债券的付息兑付情况
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报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
5.2公司近2年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
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第三节 重要事项
1公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
公司全年实现营业收入57.47亿元，同比下降70.37%，其中房地产销售收入39.48亿元，同比下降77.20%；房地产租赁收入（租金+物管费）14.47亿元，同比增长4.43%。公司实现综合毛利润13.96亿元，同比下降80.33%，净利润-73.04亿元，同比下降442.04%，归属于上市公司股东净利润-45.31亿元，同比下降571.47%。报告期末公司剔除预收账款之后的资产负债率为65.73%，有息负债率为70.84%。
2公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终止上市情形的原因。
□适用 √不适用
上海世茂股份有限公司
董事会关于公司2022年度财务报告
非标准审计意见涉及事项的专项说明
中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称：“中兴财光华”）对上海世茂股份有限公司（以下简称：“公司、本公司”）2022年年度财务报表进行了审计，并于2023年4月27日出具了保留意见审计报告（报告文号：中兴财光华审会字（2022）第304058号）。根据中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第14号一一非标准审计意见及其涉及事项的处理》和《上海证券交易所股票上市规则》的要求，就相关事项说明如下：
一、审计报告中保留意见的内容
如审计报告中“形成保留意见的基础”所述：“如财务报表附注十一.3所述，世茂股份部分子公司资产被申请强制执行进程中，执行标的金额162.88亿元，占公司净资产的比例达39.91%。由于我们未获取与该事项相关的全部资料，也无法通过其他审计程序获取充分、适当的审计证据，无法判断这些事项对报表可能产生的重大影响，亦无法判断是否还有尚未披露的其他或有事项。”
二、公司董事会对保留意见审计报告涉及事项的意见
(下转1282版)
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
重要内容提示
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证季度报告中财务信息的真实、准确、完整。
第一季度财务报表是否经审计
□是 √否
一、主要财务数据
(一)主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
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(二)非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
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将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用 √不适用
(三)主要会计数据、财务指标发生变动的情况、原因
√适用 □不适用
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单位：元 币种：人民币
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二、股东信息
(一)普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表
单位：股
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三、其他提醒事项
需提醒投资者关注的关于公司报告期经营情况的其他重要信息
□适用 √不适用
四、季度财务报表
(一)审计意见类型
□适用 √不适用
(二)财务报表
合并资产负债表
2023年3月31日
编制单位:上海世茂股份有限公司
单位：元 币种:人民币 审计类型：未经审计
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公司负责人：吴凌华 主管会计工作负责人：俞峰 会计机构负责人：俞峰
合并利润表
2023年1一3月
编制单位：上海世茂股份有限公司
单位：元 币种:人民币 审计类型：未经审计
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本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元，上期被合并方实现的净利润为：0 元。
公司负责人：吴凌华 主管会计工作负责人：俞峰 会计机构负责人：俞峰
合并现金流量表
2023年1一3月
编制单位：上海世茂股份有限公司
单位：元 币种：人民币 审计类型：未经审计
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公司负责人：吴凌华 主管会计工作负责人：俞峰 会计机构负责人：俞峰
(三)2023年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
特此公告
上海世茂股份有限公司董事会
2023年4月28日
证券代码：600823 证券简称：世茂股份
债券代码：155391 债券简称：19世茂G3
债券代码：163216 债券简称：20世茂G1
债券代码：163644 债券简称：20世茂G2
债券代码：175077 债券简称：20世茂G3
债券代码：175192 债券简称：20世茂G4
2023年第一季度报告