仅售5天！华安百联消费REIT发行定档7月2日，这只上海首单消费REITs有何独特优势？

上海首单消费REITs敲定发售时间。

华安基金今日公告称，旗下华安百联消费REIT（基金代码：508002）将于7月2日至8日募集，仅发行5个工作日。根据招募书披露，该基金份额认购价格为2.332元/份，发售份额10亿份，募集资金总额为23.32亿。

作为上海首单消费REITs，华安百联消费REIT一直备受市场关注。该基金正式启动以来，历经项目申报到各级监管审核，仅7个月即申报至上交所并获受理。机构认购环节火热也印证了华安百联消费REIT受追捧程度，此前网下认购倍数为1.48倍，网下超额倍数在已上市的消费类公募REITs中排名第二。在战略配售方面，项目战略投资人结构涵盖了保险、证券、银行等主流头部机构，结构较为均衡、丰富。

在业内看来，底层资产的稀缺性、盈利能力是REITs的硬核实力。此次发行的华安百联消费REIT百联股份作为原始权益人，底层资产为上海又一城购物中心项目，项目经营业绩优异，可供分派金额具备市场竞争力。根据招募书披露，华安百联消费REIT在2024、2025年的预测年度可供分配金额为1.32亿、1.45亿，预测净现金流分派率（预测年度可供分配金额/公募基金拟募集规模）为5.65%，6.22%。

上海首单！稀缺底层的消费REITs即将发行

梳理时间线不难看出，华安百联消费REIT的申报、审批至发行各环节都按下了加速键。

2023年7月，百联股份公告，公司作为原始权益人，拟以项目公司持有的坐落于上海市杨浦区淞沪路8号的上海又一城购物中心项目作为基础设施项目申报发行公募REITs。

2024年1月，百联股份披露关于基础设施公募 REITs申报发行工作的进展公告，相关申请材料已向证监会、上交所提交，并获正式受理。

到了5月24日，证监会批复华安百联消费REITs注册。并准予基金合同期限为21年、募集份额总额为10亿份，同意华安基金为基金管理人，工商银行为基金托管人。

距离批复仅隔一个月，6月27日，华安百联消费REIT迎来了发行安排。根据6月24日披露的招募说明书等系列公告，敲定该基金的发行日期、募集规模等关键信息。

具体来看，该基金7月2日发行，8日截止，仅有5个工作日的认购时间，起投金额为1000元。其中，场内认购时间为7月2日-7月8日每个交易日的9:30-11:30，13:00-15:00；场外认购时间以各销售机构规定时间为准。

发行速战速决的原因，一方面是在此前网下认购环节已经被投资者追捧。网下认购倍数为1.48倍，网下超额倍数在已上市的消费类公募REITs中排名第二。

另一方面，也是基于对底层资产的信心。华安百联消费REIT底层资产为上海又一城项目，该基金通过投资基础设施资产支持证券并持有其全部份额，穿透持有底层资产100%所有权，从而获取底层资产租金收入、联销收入等相对稳定现金流。

上海又一城项目被业内评价为当前REITs中的一线城市核心区域的购物中心，具备稀缺性。该项目项目建筑面积约12.5万平方米，2007年开业至今已稳定经营逾17年，是一座集购物、餐饮、休闲、娱乐等功能业态于一体的购物中心。

从区位优势来看，该项目位于五角场商圈，后者是上海四大城市副中心之一，紧邻上海城市中环，周边知名高校众多，包括复旦、同济、上海财大、上海理工等14所高等院校，被誉为“上海学府中央区”。

从客户基础来看，身处上海传统的居住区，上海又一城辐射周边约200万的常住居民、流动商务客群以及青年学生客群，2023年项目吸引客流约1900万人次。

项目定位引领商圈品质消费标杆的品质家庭型购物中心，聚焦品质家庭客群、商务人士及强消费年轻客群。拥有多个独家品牌以及商圈真冰溜冰场。此外，上海又一城通过持续引进独家品牌提升客户黏性、增值顾客体验。

因此，上海又一城历史经营表现优异，该项目资产估值为23.32亿元。该项目年出租率历史五年为95%以上。2018-2019年销售额保持在14-15亿，营业收入保持在3亿以上的高位水准，2020-2022年期间受公共卫生事件影响有所波动，2023年已实现快速反弹，将逐步回升到正常水平。

REITs产品收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，每年至少收益分配一次，华安百联消费REIT可供分派金额同样具备市场竞争力。

根据基金招募说明书中披露的预计可供分配金额测算，该基金2024、2025年的预测年度可供分配金额为1.32亿、1.45亿，预测净现金流分派率（预测年度可供分配金额/公募基金拟募集规模）为5.65%，6.22%。

原始权益人实力雄厚，专业管理团队护航

华安百联消费REIT的原始权益人是上海市大型国有上市公司百联股份，以购物中心、奥特莱斯、百货商店、连锁超市为核心业务，百联股份旗下拥有第一八佰伴、永安百货、东方商厦等多个知名商业品牌及一批地理位置优越的物业，其中不乏历史保护建筑。

截至2023年底，百联股份旗下百货、购物中心、奥特莱斯门店数与总面积以及超商门店数均为上海第一，青浦奥特莱斯销售额多年蝉联全国第一。

对于上报发行华安百联消费REIT的初衷，百联股份表示，为响应上海市“REITs20条”政策号召，深化国企改革，践行金融创新，助力公司由传统的重资产运营模式向轻资产发展模式转变，公司将坚定推进百联消费REITs项目，盘活存量资产。

有优质底层资产，华安百联消费REIT也有专业机构团队护航，根据基金招募书显示，基金管理人为老牌公募华安基金、专项计划管理人为华安未来资管，财务顾问为国泰君安，基金托管人则是工商银行。

作为公募行业的“老五家”，华安基金有25年资产管理经验，为超过1亿投资人提供专业资产管理服务，累计为投资者实现分红超1000亿元。在REITs管理上，其成功发行了全国首批基础设施公募REITs华安张江产业园REIT，并在全国首批通过扩募，是国内基础设施公募REITs领域富有经验的基金管理人之一。随着华安百联消费REIT的发行上市，华安基金也将成为国内消费基础设施公募REITs的基金管理人之一，成功实现管理基础设施类型的扩展。

国泰君安也表示，以华安百联消费REIT为新起点，协助百联通过扩募逐步纳入长三角乃至全国优质消费基础设施资产，打造消费REITs旗舰平台。同时，国泰君安将继续为更多企业提供综合金融服务，为上海市、长三角乃至全国的基础设施资产盘活和提质增效打造更多的标杆项目。

“资产荒”背景下的消费REITs未来可期

业内人士指出，一只有投资价值的消费REITs得满足以下三个条件：

一是位于高能级城市核心区位，具备较好的市场需求与发展潜力；

二是市场化程度高，有专业团队进行运营管理；

三是收入多元，租户数量多，收入集中度低。

综合来看，不论是底层资产区位优势、经营能力，还是管理团队的专业度，华安百联消费REIT投资价值显现。正如业内人士评价，发行REITs的意义，不仅在于实现重资产物业的自我循环和良性发展，也是普通投资者投资商业地产便捷的投资工具，很好地满足了投资者需求。

从全球成熟REITs市场来看，消费REITs资产规模大，市场化程度高，扮演着重要角色。国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》将消费项目纳入REITs试点以来，国内消费REITs也如雨后春笋般涌现。

近日我国公募REITs上市刚刚满三周年，三年间，基础设施公募REITs市场整体规模站上了千亿元台阶。在规模不断扩容的同时，公募REITs也向着不同类别的底层资产延伸触角，绘就多元的公募REITs图谱。“首发+扩募”双轮驱动发展格局之下，多业态的REITs持续上新，也为行业发展留下了充分的想象空间。

在业内看来，随着债市利率中枢下行，资产荒背景下，REITs或将成为资金配置的重要方向，而以华安百联消费REIT为代表的一线城市核心商圈的消费REITs也将愈发受到投资者关注。