被高负债压垮 地产股现退市潮

转自：中国经济时报

张炜

5月30日，ST阳光城连续第18个跌停，收盘0.55元，“锁定”面值退市。相关专家在接受中国经济时报采访时称，业务萎缩与高负债导致绩差房企被投资者“用脚投票”，接连遭遇面值退市风险。

部分房企面值退市风险大

截至目前，沪深两市有近10家房企的收盘价低于1元，存在面值退市风险。其中，ST蓝光、ST中天和ST美置连续20个交易日收盘低于1元，已触发交易类强制退市。

这些房地产股有的曾是业绩连续增长的绩优股，有的面值退市的地产股曾是“地方一哥”，ST中天系“贵州上市第一股”，ST蓝光曾是四川最大的民营房企。

植信投资研究院资深研究员马泓在接受中国经济时报采访时表示，由于4月和5月住房销售面积月度环比连续回落，市场可能对房企的短期经营状况有所担忧，再叠加一些恐慌情绪，造成了对地产股偏悲观的态度。

“房企接连出现退市风险主要是因为销售回款速度放缓，导致资金链紧张。”58安居客研究院院长张波在接受中国经济时报采访时称，有退市风险的房企主要特征是高周转与全国化扩张。过去几年受到行业环境、融资环境的影响，三四线城市销售困难，高周转模式受阻。而随着一二线城市优质项目销售殆尽，仍无法解决财务问题，从而影响后续拿地，导致企业资金链断裂。这些房企由于融资成本过高或融资渠道受阻，财务问题无法解决，从而导致退市。

上海国家会计学院副教授吉瑞在接受中国经济时报采访时称，房企密集退市主要有三大原因，首先，房地产短期和长期均处于下行周期。短期内，房地产市场的反弹受制于经济下行和债务杠杆；长期看，由于人口、城市化等因素导致住房总需求下降。其次，房地产行业的供给侧结构性改革带来并购重组加速，政府鼓励优质头部房企做大做强，中小房企加速退出。再次，近期没有重磅救市政策出台，市场预期落空，存在过度反应的状况。“A股有大量房地产上市公司是房地产黄金年代的产物。随着房地产周期的转变，部分中小企业退出有利于房地产行业和A股市场的健康发展。”他说。

高负债压力导致经营困难

从基本面来看，有退市风险的房企，销售规模明显下滑，流动性风险突出。

马泓分析认为，当前面临退市风险的房企，从财务指标上来看，主要是营收放缓、高负债压力导致经营困难。这些企业的资产负债结构在过去三年不仅没有有效优化，反而因为销售放缓及存量债务的不断积累，导致资产负债率普遍升至90%以上，个别企业超过100%。企业现金流非常紧张，不少公司现金短债比不到0.1，与央行“三道红线”中监管警戒线“1”的要求相比差距较大。

房企短期的经营风险主要有两部分。一是销售方面，随着一季度末因疫情因素大量积累的住房需求释放，4月与5月销售有所放缓，短期可能对房企营收改善有所影响。二是融资方面，大部分房企存量债务规模偏高，且投资回报率逐步走低。据统计，A股上市房企加权投入资本回报率从2018年至2020年的6%-8%快速降至4%以内，2023年一季度为3%，低于同期银行贷款加权平均利率。投入成本高于回报率，导致房企在一段时间内盈利持续收缩，甚至部分房企可能亏损。

谈及房企整体基本面何时企稳，马泓称，主要考虑住房销售能否持续企稳，而非短期脉冲式的扩张后快速回落，大起大落的经营销售数据更多体现的是市场情绪的不稳定性。另外，房企存量债务能否有效去化，与之相关的金融风险能否可控，这需要关注房企是否具备持续的融资能力，并兼顾好投资开发和存量债务去化工作，这是判断房地产业能否企稳的重要参考项。

张波表示，从政策层面来看，要积极推动房企重组并购，防范与降低优质房企风险。房企走出财务风险的方式主要是推动重组与并购。目前停牌的房企，有的会复牌，也有的可能退市。无论债务重组后复牌，还是退市后并购与重组，都会加快行业整合，促进行业风险的出清。随着房地产市场逐步企稳，切换到新发展模式，部分优质房企在行业整合的机遇下有望迎来新的发展。