有心者胜·新经济篇 | 张江高科：退租与扩募背后的产城度量
编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。
2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。
面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。
历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。
作为其中的“新经济篇”，将以创新、多元与专业的视野，观察相关标杆企业在土地、不动产、产业、资本循环组合构建的新经济产业领域所取得发展，以及可借鉴的经验。
观点网 前不久，一场来自泰坦尼克号遗址的突发深海事故引起全球范围内的争论，载着5位身价不菲乘客的探险潜艇泰坦号，在出航2小时后神秘失联，最终内爆于3800米之下的灰暗海底。
在这批遇难游客中，探险家哈米什·哈丁拥有多年的海下深潜经验，而2021年下潜至马里亚纳海沟深处的经历，也被外媒多次提及。
“马里亚纳海沟”一般被当做未知与凶险的象征，频繁出现在地理杂志封面、探索栏目头条，以及OPPO的芯片研发计划。
在智能手机研发核心模块中，芯片投入庞大、制造流程复杂，HTC、英特尔等早期玩家都倒在了半路上，而目前业内拥有自主芯片的手机厂商，也不过寥寥几家。
因此，2020年OPPO将芯片研发计划命名为“马里亚纳”，并创立哲库科技作为自研芯片大本营，既代表着探索庞大未知的意义，也暗示着自研芯片前路多舛。
三年后，哲库科技这艘芯片研发“探险艇”坠入深渊，一夜之间遣散了数千位新老员工，位于上海浦东长润大厦的办公室内也乱作一团。
作为哲库科技的房东、张润大厦背后的张江高科，原本设想很简单：引进哲库科技这一芯片研发重点企业，为即将到来的张江REIT扩募再添一把火。
于2022年，哲库科技一家所支付的租金甚至占到新项目整体同期现金流总额的三分之一。
于是，哲库科技的坠落不仅震动了手机与芯片行业，也让局外关联方张江高科体验了一把“天降风波”。
退租事件下的扩募故事
5月中旬，张润大厦2号楼下的seesaw咖啡店里订单异常充裕，不算大的门店内簇拥着扎堆聊天的白领人士，时不时窜出几个猎头模样的人小声与他们交谈着。
从店内向外望去，还可以看见几个拿着装满个人物品纸箱、行李箱的年轻人匆匆走出大厦。
这是哲库科技开完临别会议后，员工散场前的最后画面。一群人的职业生涯就此产生分界线，曾经承载着他们上下班日常的张润大厦，在这次哲库关停事件中受到了波及。
“基本上都是我没见过的面孔，聚在一起聊天。”当观点新媒体向咖啡店员问起哲库科技解散后的情况，她坦言，那一段时间从楼上下来消费的客人很密集，基本上都是在叙旧聊天，在这之后，张润大厦2号楼的人流肉眼可见变少了。
作为华安张江光大园REIT扩募所购入的基础设施项目，张润大厦的重要性不言而喻。截至2022年底，张润大厦内共有16家租户在营，出租率约合96%。
总计6.05万平方米出租面积中，哲库科技为第一大租户，合同面积接近2万平方米，占到总租赁面积的46%，几乎承担了该大厦近一半租赁空间。
换言之，哲库科技的一举一动都影响着张润大厦的经营曲线，突然关停无疑也殃及与大厦相关的华安张江光大园REIT。
关停风波传出当天，华安张江光大园REIT场内跌幅超过了3%，三天后，又下跌超6%。
市场反应剧烈，张江高科方面紧急发布公告表示，哲库科技与张润置业签订的租赁期限是2023年8月1日至2024年7月31日。根据已签租赁合同，如哲库科技提前终止合同，应提前3个月向张润置业发出书面通知，并承担相当于3个月租金的违约金。目前，张润置业已收到哲库科技相应租赁合同项下的保证金。
公告一出，张江光大园REIT项目的基金管理人华安基金自然坐不住，立即通过上交所交易系统进行了不超过3000万元的增持。
华安基金的动作证明哲库科技关停属于计划外突发事件，张江高科眼下需要做的是尽快抵御即将产生的不利影响。
正如公告中所说，项目的财务状况及经营业绩可能受到租户提前退租、破产、无偿债能力或业绩下滑、到期租户无法完成续签或无法找到替代承租人等一系列影响。这意味着项目收益或将减少，可供分配现金数额也可能有所缩水。
对张江高科来说，这个结果难于接受，毕竟当初扩募时选中张润大厦，就是看中其相较于原始项目张江光大园的优势。
作为华安张江光大REIT的原始项目，张江光大园截至2022年12月末总可出租面积为4.32万平方米，出租率为92.60%，较2021年末下降7.4%。报告期内，项目公司营业收入8456万元，而营业成本为8954万元，无法实现覆盖，全年净亏损达到3211万元。
此外，由于某个重大租户租赁合同到期，该项目截至2023年3月末出租率仅为70.57%，较2022年末有明显下降，每日平均合同租金为5.67元/平方米，租赁业态分布主要为在线新经济、集成电路等，租赁进展较为缓慢。
数据来源：企业公告、观点指数整理不过，张江广大园并没有对空置待租这部分面积做出具体说明，但可以从去年年底披露的数据管窥一二。
2022年，张江光大园区全年内到期租约面积合计为2.95万平方米，其中剩余待出租面积为1.16万平方米，占比近乎40%。在这其中，张江光大园一位重要租户租赁合同在年末到期，并决定不予续租。值得注意的是，仅这位租户的原租赁面积就达到1.23万平方米，占项目可租面积的28%。
面对即将到来的空置问题，张江高科于年底完成签署4039平方米新租赁合同，但剩余的空置面积似乎仍待新租户进驻。
再回过头来对比扩募项目张润大厦，截至2022年年底出租率为96.32%。此外，于2019年年末-2021年年末，出租率分别为12.26%、90.53%、98.93%、98.95%；每日平均租金分别为5.54元/平方米、5.56元/平方米、5.81元/平方米和5.9元/平方米。租户结构主要为集成电路、先进制造、信息技术三大行业的企业。
数据来源：企业公告、观点指数整理从实际数据对比，张润大厦作为扩募资产，较张江光大园来说在租金及出租率方面更有优势，有机会进一步提高华安张江光大园REIT的资产价值。
正因如此，哲库事件爆发加剧了张江高科的空置焦虑。在压力传导下，张江集团和张江集电紧急启动推介工作，截至5月26日，张润大厦收到部分客户的书面租赁意向书，占哲库科技退租面积的78.22%。
对外投资背后的扩张需求
不到五分之三的意向租赁面积虽不能根治问题，但也足以解决近渴。6月16日，张江REIT扩募份额正式在上海证券交易所上市交易。
“REITs上市只是第一步，若要持续发展和证明自身经营能力，需要不断注入优质成熟资产。”在元丰资本合伙人古迎辉看来，张江高科REIT项目扩募成功，证明了市场投资者对其经营能力的认可。而对旧的投资者来说也是利好消息，这证明了张江REIT的持续发展经营能力。
他认为，哲库科技解散事件对张江REITs团队是个考验，处理得好，也许还会给REIT带来好处，“如果能迅速找到新的租户代替，使得张润大厦未来预期整体收入不变，甚至有可能使得收入增加，这些都是验张江团队的能力。总的来说，哲库科技解散事件是个别事件，只要处理得当，从长期来看不会对估值和盈利带来较大影响。”
扩募事项在风波中完成，张江高科方面自然要向市场及投资者们证明，这笔扩募能够进一步链接整合产业资源，以及减少业务调整期的业绩压力。
事实上，张江高科没有放松对于产业扩张的要求，如果将产业投资比作蓄水池，那么不断进驻挖掘的新兴产业企业就是张江高科所需要的水源，产业扩大，投资收益才有机率持续增长。
“未来张江高科的利润点和价值点，不是在租售环节，而是在资本市场上。”早在2015年，张江高科高层就对媒体提及了对于对外股权投资业务的期望：预计三年后，对外股权投资收入会占张江高科主营业务收入的半壁江山。
同时期，张江高科提出“科技投行”概念，预备对高科技企业的投资。彼时，张江高科的股权投资分为两大模式，直接投资和参股基金。这在张江高科2016年的数据中开始有所体现，投资对象分为三大部分：高科技企业进行投资、投资公司或者基金进行投资，以及房地产相关行业投资。
不过，最后一项投资在之后几年逐渐淡化，基金投资则在在逐渐增加。
从近几年数据来看，张江高科自2016年以来每一年对外股权投资活动，从2016年、2017年的尝试期，到2018对外股权投资金额同比下降57%的调整期，再到2019年超过双倍增长的适应期，最终来到近三年投资金额波动较小的另一时期。
在这其中，自2018年起，张江高科对外股权投资额有一大部分都涌向投资管理板块，于2021年，其相关的投资占比达到86.53%。
这几年数据变化的背后，反映出了张江高科游走于时代投资热潮的痕迹。
2018年，埃隆·马斯克来到上海，与上海临港管委会、临港集团共同签署了纯电动车项目投资协议，预备在沪建立中国首座特斯拉工厂；同一年，蔚来、小鹏正式完成了电动车辆制造工程，开始分批线下交付，电车概念频频被市场翻牌，各路报道不绝于耳。
也是在这一年，张江高科迈出股权投资的新一步，眼光投向新一批科技新兴项目。这其中，包括播客新秀喜马拉雅以及登陆华尔街的“B站”，科技投行计划还在继续实施。
身处投资浪潮，张江高科当然不会放过任何一个可以实现产业扩张的机会，电动汽车便是最合适的切入点。
2020年12月，张江高科与上汽集团恒旭资本共同出资72亿元设立上海元界智能科技股权投资基金，该基金计划与阿里巴巴专项投资于高端智能纯电汽车项目“智己汽车”。
这笔基金投资直观体现在2020年及2021年的相关数据中：2020年花费7.2亿元建立上文基金合伙企业，占投资总47.61%；2021年又为该基金掷出10.8亿元，占到总额的52.42%，也正是由于这次投资，张江高科的对外投资金额在2021年达到峰值。
数据来源：企业公告、观点指数整理与2021年相比，2022年张江高科对外投资总额度有所下降，将重心放在了张江科学城的建设上。
2022年开年，张江高科就以4.44亿元的价格收购了旗下张江微电子港10.5%股权，收购完成后，合计持有张江微电子港60%股权。而张江微电子港背后，是张江科学城西北区的城更进程。
资料显示，上海张江微电子港的“工作单”中，需要重点推进的就是位于科学城西北区域的张江高科站广场（即传奇广场）项目。
作为《上海市城市更新条例》公布后张江科学城首个启动的城更项目，传奇广场总建筑面积就接近27万平方米，在该项目之后，西北区也将开启20余个项目地块、共计约180万平方米的城更体量项目。
此外，于2022年8月，张江高科还与张江集团、朗泰资本以及央视融媒体基金联合领投了一家名为“闪马智能”的视频智能分析和时空数据管理AI中台公司；12月，张江高科又与云晖资本、合创资本等老股东继续跟投芯片企业芯驰科技，助其完成近10亿元B+轮融资。
截至2022年末，张江高科累计产业投资规模达到81.15亿元，参加投资的子基金合计24个，认缴出资合计60.45亿元。
从项目行业来看，张江高科选择的企业主要聚集于自己熟知的领域：集成电路、人工智能、生物医药等。，在这些投资中，英集芯、云从科技、益方生物和联影医疗等企业已完成在科创板的上市。
营收利润分差外的产城探索
近7年的对外股权投资活动，丰富了张江高科原本不够充裕、多元的产业链，以至于被外界形容为“园区式投行”模式。
但随业务扩张转型，张江高科的加速运作也带来了一些不可避免的经营问题，最先摘下掩饰面具的就是近年财务数据。
2020年，对相当一部分行走市场的企业来说都是无声浩劫，张江高科自然也不例外。这一年的年报正式披露后，市场立即捕捉到了张江高科营收较2019年下跌47.23%的细节。
彼时张江高科解释称，营业总收入减少主要原因为公司响应政府号召，对受疫情影响的非国有中小企业租赁客户减免部分租金；同时，本期并无上年同期实现的销售业务。
这里所提到的销售业务，指向张江高科旗下子公司于2019年进行的物业资产出售活动，这一交易成功拉升了张江高科当年营收金额，较上一年同期增长28.6%。
后来，张江高科还是选择继续使用这个方式，并在2021年通过出售资产润色营收数据。
2021年12月，张江高科全资子公司张江集电转让了一宗位于上海市浦东新区的地产项目，转让价格达到9.94亿元。这笔交易迅速体现在了4个月后的财报中：营收增至20.97亿元，同比大增169.13%。
但值得注意的是，张江高科年报中营业收入与净利润数据时常呈现相反的状态——“增收不增利”或“增利不增收”。
数据来源：企业公告、观点指数整理以2020至2022年的两项数据做对比，差别一眼可知，而2023年一季报中，张江高科营收同比下跌78.87%，净利润同比增长189.47%。
为何张江高科的营业收入与净利润在同时期相比差异如此之大？源头还是指向所执行的“科技投行”战略。
在这个战略设想中，张江高科的商业模式完全改写，产业地产和产业投资需要协同发展。这其中，空间载体销售、出租以及投资收益的数据将作为影响营收、净利润的重要指标。
这一点，从张江高科的官方解释版本中可窥悉一二。
2021年报中，张江高科将营业收入增加169.13%的主要原因概括为地产销售及租赁收入增加，而净利润下跌则由于公允价值大幅减少，以及减少了9亿左右的投资收益。
来到2022年，张江高科又将营业总收入下降归因于房产销售收入较上年度减少12.62%；租金收入减少4.84%；利润的增加则因为投资收益较上年同期有所增加。
这意味着，投资收益已经逐渐成为张江高科净利润增长的主要角色，销售及租赁收入则重点影响张江高科的营业总收入数据。这种数据间的相互影响间接导致了张江高科利润增长不够稳定，为债务方面埋下压力的种子。
数据来源：企业公告、观点指数整理自2019年起，张江高科短期借款金额呈现不断攀升的节奏，2022年末达到39.12亿元；由于公司债、中期票据及长期借款有所增加，一年内到期的非流动负债也自2021年的5.95亿元上升至2022年的38.28亿元，这间接导致截至3月31日的流动负债总额较去年同时期翻番，达到116.92亿元。
压力之下，张江高科方面也做出了相应举措，一方面继续转让旗下资产回笼资金，另一方面寻求发债融资，聚集新资金。
此前于2022年10月，张江高科子公司张江集电转让了上海市浦东新区地产项目，为张江高科补充了9.79亿元的资金用于回血。
另在今年6月14日，全国银行间市场交易商协会公开了一份张江高科超短期融资券注册文件，拟发行10亿元债券，用于偿还金融机构贷款及有息负债。
此外，近期REIT项目的扩募也为张江高科带来一定积极影响，拟以自有资金向全资子公司上海张江集成电路产业区开发有限公司增资了13亿元。
不过与其说增资13亿元，不如说是张江高科将一部分现有资金投入了公司旗下的上海集成电路设计产业园，进一步加快开发节奏，提升其作为集成电路产业核心基地的实际作用。
此外，今年以来，从张江科学城内“科学之门”西塔的建设进程，再到轨道交通21号线的施工、集辰中心TOD项目的开工，以及6月底张江科学城西北区城更项目传奇广场也完成开工准备工作，都佐证了张江高科在加速搭建自己的产业园区生态。
事实上，业绩有所波动的张江高科之所以会选择继续提速，不单是因为扩募后的优势。
张江高科自成立以来，除去一直在更新扩大产业链条外，还累积了一定的土地资源和空间，包括张江西北城更片区、上海集成电路设计产业园、张江中区城市副中心等区域集聚地，而空间资源正是扩张产业资源必要的基础条件。
最新的年报中，观点新媒体注意到张江高科提及未来规划中的一个细节：“加快园区向城区转型。”可以看到，以生物医药、集成电路、人工智能三大产业为主的经营思路之外，如今张江高科也在审视产城融合的可能性，而这一步探索走向如何，仍需时间验证。
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