REITs报价新变化-以华泰三峡能源REIT被弃54.69%低价弃报现象为例

REITs观察：当前公募REITs市场定价与存续运营的核心矛盾持续凸显：评估报告中的各类核心预测指标，在产品存续期内普遍出现实质性调整。指标调整主体仅涵盖基金管理人、资产运营管理机构等发行及运营主体，普通投资者无任何话语权与调整权限。

1、由于REITs估值报告给出的相关预测指标在实践中被改变，支撑估值的相关预测指标包括：增长率、租金单价、出租率、发电量、电价、车流量、供水量等仅对发行前资产定价有意义，存续期间被改变成为常态，一级市场投资者按乐观预测高价入场，存续期现金流不及预期、分派率下修，亏损由初始持有人承担。

2、近期，以办公、购物中心等同类产品的一二级市场，办公、购物中心等商业不动产一二级分派率差距拉大，估值承压；投资者在参考市场环境时会更多考虑持续性较强且已经经过验证的的投资类别，发行套利现象将逐步减少。

3、相较于此前网下投资者以近100%的顶格报价所不同的是，近期参与网下报价的投资者更趋于理性，低价未入围数量持续提升，易方达广西北投高速REIT、中航中核汇能新能源REIT、华泰三峡清洁能源REIT未入围数量占报价账户比例分别为19.41%、18.35%、46.72%；谨慎报价、主动弃报的行为愈发普遍。

4、网下投资者顶格报价现象并非整体降温，头部机构激进报价的趋势反而进一步强化，顶格报价热度不降反升。易方达广西北投高速REIT、中航中核汇能新能源REIT、华泰三峡清洁能源REIT最高报价账户数量占认购账户数量的比例分别为46.76%、66.39%以及42.07%；以最终有效认购账户计算，这一比例分别提升至58.24%、81.3%以及78.97%。

一、两极分化的报价结构，大规模弃报与顶格抢筹并存

华泰三峡清洁能源REIT的询价报价表现，成为当前REITs市场分化行情的典型缩影。该产品本次发售询价区间为6.780-8.286元/份，最终确定发行价为8.013元/份。本次网下询价共计473家配售对象参与报价，其中221个账户报价低于最终发行价，直接丧失配售资格，低价未入围账户占比高达46.72%，创下2026年以来新发REITs最高弃报比例，仅次于2025年华夏安博仓储REIT 232个账户低价弃报的历史纪录。

一边大量机构谨慎压价、放弃入围；另一边头部成熟机构疯狂顶格抢筹，并非整体理性降温，而是呈现分层定价认知分化的新阶段。

从资金规模维度来看，本次报价分化的体量特征更为突出：参与顶格报价的资金总规模约438.3亿元，而低价未入围的资金总规模高达641.67亿元，弃报资金体量大幅超过本次网下有效认购账户合计531.71亿元的总认购规模，充分体现出市场资金对本次资产定价的巨大分歧。

二、顶格报价主力机构画像

券商资管第一梯队：国联证券资管顶格申报账户数量全市场最多，旗下玉如意、鸿如意、鑫湘联全系列产品统一报8.286；中信建投证券资管紧随其后，鑫享、鑫宁、稳利多条产品线集体顶格。

老牌REIT 机构：德邦证券资管、华金证券资管（国任保险5号 FOF、东吴人寿15号FOF）、人保资管、工银瑞信、长城财富资管；长线资金：人保系、太平系、利安人寿、招商信诺、中再保险；信托主力：外贸信托恒信盈固收系列、华润深国投信托。 上述机构全部以区间上限 8.286 元申报。

本次华泰三峡能源REIT呈现的低价弃报、顶格抢筹二元报价结构，市场已由统一顶格报价、盲目抢筹的非理性阶段，转向定价中枢逐步回归底层资产基本面，由项目现金流稳定性、收益确定性核心决定。整体来看，REITs市场的短期投机属性持续弱化，价值投资、分层定价的专业化投资格局逐渐清晰。