中泰证券:本轮周期复苏 地产如何选股?

http://ddx.gubit.cn  2023-04-24 10:46  中泰证券(600918)公司分析

智通财经APP获悉,中泰证券发布研究报告称,受本轮市场复苏的特征、房地产企业的经营策略与过去历史周期复苏存在本质上的差异,在本轮周期复苏过程中,销售规模增长显著领先行业,进一步带动股价上涨带动行业的房企,与过往历史复苏中同样存在较大差异。重点关注央国企龙头:华发股份(600325.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、浦东金桥(600639.SH)、保利发展(600048.SH)、绿城中国(03900)等,优质头部房企滨江集团(002244.SZ)、万科A(000002.SZ)等,同时关注相关标的华润置地(01109)、中国海外发展(00688)等。

▍中泰证券主要观点如下:

三轮周期复苏,驱动因素不尽相同

地产景气上行周期中,地产股整体表现优秀,而个股涨幅差异较大,优质地产股的α属性凸显,涨幅领跑行业。每一轮上行周期中,规模增长显著超越行业的典型地产企业股价显著领涨。

2012-2013:融资宽松下的杠杆牛市。非标融资大幅扩张,房企大幅融资负债推升规模增长,负债提升快速的房企领涨市场。

2014-2015:价格弹性下的价值重估。库存过剩的背景下,由房地产调控政策大幅放松驱动销售反转,土储布局销售弹性城市房企领涨市场。

2017-2019:资金高周转的规模增长。全国化扩张叠加资金快速周转,实现销售规模的快速增长,高周转民企市占率的快速提升驱动股价领涨。

本轮低库存环境下的市场复苏路径

新周期的复苏不同于老周期的路径,本轮供给端融资政策宽松下,房企主动降价意愿大幅降低,叠加疫情管控因素消退,需求边际改善带动低库存环境下的房价企稳。由房价上涨带动的预期变化,需求端进一步改善居民购房,供给端驱动开发商拿地推盘供应。

与过往周期中由需求弹性决定的优质区域不同,本轮市场中,区分项目储备质量优质与否一方面来自于开发主体,一方面来自于项目是否属于近两年限价环境下拿地的新增项目。

新周期复苏下,房企如何跑赢行业

受本轮市场复苏的特征、房地产企业的经营策略与过去历史周期复苏存在本质上的差异,在本轮周期复苏过程中,销售规模增长显著领先行业,进一步带动股价上涨带动行业的房企,与过往历史复苏中同样存在较大差异。

路径一:低负债企业杠杆率提升。央国企凭借过去几轮周期中,稳健的经营策略将负债率控制在相对较低的水平,在目前融资环境宽松的背景下,具备显著优于行业的加杠杆基础。

路径二:土储结构持续优于行业。2022年至今出让的土地质量相对较高, 2023年的销售规模增长更多需要依赖2021-2022年较高的拿地强度。保持拿地强度的房企,保持推盘节奏的情况下,销售规模增长将持续的领先行业。

从行业到企业,百舸争流谁拔头筹

通过杠杆提升空间、供货能力及估值吸引力三个维度搭建选股框架,再结合企业自身的经营策略,自上而下与自下而上结合选择本轮周期优质企业。从企业属性来看,除少量民企及混合所有房企外,更多企业为央企及地方性国企。

风险提示:

融资环境收紧超预期、房地产销售政策变化、地产调控政策变化、引用数据滞后或不及时。