东方证券-房地产行业：深圳新政短期提振市场预期，进一步强化对行业进入中长期修复通道的信心-250909

（来源：研报虎）

我们不同于市场的见解：

　　1、此轮京沪深“因城施策”有助于阶段性拉升市场成交量，更重要的是，不断强化对行业中长期修复通道的信心。我们认为，未来不需要过度猜测短期政策节奏，一方面在于在关键时刻，尤其是在“止跌回稳”压力加剧的情况下，会有更多、更全面的政策出台以提振市场，另一方面在于房地产主体风险亦在明显降低，新的地块的利润率回到了合理水平，通过时间的累积，还能持续经营的开发商的资产负债表会得到修复。

　　2、我们认为在目前阶段，行业风险评价降低是推动地产股修复的主要原因，政策出台或政策预期的提升可能阶段性抬高斜率。前几年地产股价明显下行，是因为分子端的影响超过了分母端；目前房地产进入了新的筑底阶段，行业风险评价逐步降低，分母端的影响超过了分子端，从而将带来未来股价的回升，政策出台或政策预期的提升可能阶段性抬高斜率。

具体事件评述：

　　继8月京沪限购放松之后，9月5日深圳发布楼市新政，内容包括放松区域限购、加大公积金支持力度、调整商贷利率以及企事业单位购房条件再放松，政策力度超过京沪新政。

　　此次深圳限购政策优化进一步细化至分区、分街道。此前2024年9.30新政，深圳限购区域包含：罗湖、福田、南山、宝安(新安、西乡)，有条件放开限购——深户家庭限买2套，深户单身及1年社保非深户限买1套。本次深圳限购调整，一方面，限购放松开始向都市核心区扩散，限购范围不再包括罗湖、宝安西乡街道，缩小至福田、南山、宝安(新安街道)三处。在非核心区域，深户及1年社保非深户购房数量限制取消，盐田、大鹏两个远郊区“不再审核购房资格”。此外对于成年单身者视同家庭。根据中指监测，2025年1-8月，深圳新建商品住宅成交2.66万套，其中除福田、南山、宝安三区外其余区域成交约1.88万套，占比超70%。二手房方面，1-7月成交约3.73万套，除福田、南山、宝安三区外其余区域成交约1.93万套，占比约52%，限购政策放松区域均为成交主力。深圳房价已经过较大幅度的调整，此次将罗湖区纳入非核心区放松范围，同时非核心区取消套数限制，以及远郊的彻底退出限购，将更有效释放改善型和多套购房需求。

　　除限购放松外，深圳新政优化多项公积金政策以及商贷利率的整体思路也与上海类似。与北京、上海不同的是，深圳进一步放松企事业单位购房条件，有利于企事业单位购房解决员工住房问题。

　　今年Q2以来新房市场量价走弱的趋势下全年止跌回稳压力加剧，8月起京沪深相继“因城施策”，短期对于市场成交量具有拉动作用，也进一步强化了对行业中长期修复通道的信心，后续仍有较大政策空间，包括以城市更新为抓手优化城中村和危旧房改造政策、存量房收储政策等，此外，美联储降息预期提升也为我国打开货币宽松空间。

投资建议与投资标

　　相关标的：招商蛇口(001979，买入)、保利发展(600048，买入)、贝壳-W(02423，买入)、龙湖集团(00960，买入)、金地集团(600383，增持)、新城控股(601155，未评级)。

　　风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。