中信建投：保障性住房政策的历史与展望 关注在一、二线城市布局的国有房企

智通财经APP获悉，中信建投发布研究报告称，据报道，8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件(国发【2023】14号文，以下简称“14号文”)，近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。“14号文”表述更加倾向于产权类的保障性住房，从历史经验来看，这一方面需要加大政策方面的配套支持，例如户籍政策和购房资质认定等，另一方面也需要进一步吸引社会资金。从地产债的角度来看，国有房企在融资顺畅的加持下，新房销售和土拍市场表现相对稳健，未来在房地产行业转型发展新模式下，国有房地产企业有望扮演更加重要的角色，或将隐含更多的政策支持。

事件：据报道，8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件(国发【2023】14号文，以下简称“14号文”)，近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。该文件由国务院于9月1日正式印发，要求住建部会同发改委、财政部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局等多部门配合协调。“14号文”提出保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则，具体执行办法由各地城市政府制定。

中信建投主要观点如下：

保障性住房与商品房是相对应的一个概念，对应不同的经济形势，我国住房保障体系发展经历了多轮演化。目前我国的住房保障体系包括产权体系下的共有产权房、经济适用房、限价房、棚改安置房等和租赁体系下的公租房和保障性租赁住房。不同保障住房针对的人群也不同，例如经济适用房、限价房和共有产权房主要面向城市中低收入住房困难家庭和买不起商品房的“夹心层”群体;棚改安置房针对居住在棚户区的困难家庭;公租房于2014年与廉租房并轨，主要针对城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员;保障性租赁住房主要面向人口净流入大的城市中的新青年、新市民。

从结构来看，根据每日经济新闻披露，2008年-2018年间，全国城镇保障性安居工程合计开工约7000万套，其中公租房(含廉租房)1612万套，占比约为23%;经济适用住宅573万套，限价商品房282万套，两者合计占比12%;棚改安置住房4522万套，占比约65%。从节奏来看，“十二五”和“十三五”期间是城镇保障性安居工程建设高峰，“十二五”期间，全国城镇保障性安居工程开工达4013万套。16-18年全国棚改开工量则一直维持在每年600万套以上。从趋势来看，13年之后棚改逐渐发力，2018年棚改开工数量达到顶峰的626万套。19年之后棚改逐渐退潮，保障性安居工程开始以公租房和保障性租赁住房为主要形式。

资金来源是保障性安居工程的重要因素，根据国家审计署公布的保障性安居工程跟踪审计结果来看，2013年全国城镇保障性安居工程开工673.74万套(其中城镇棚户区住房改造约320-350万套)，基本建成589.33万套，全国各级财政筹集安居工程资金共4722.92亿元(其中中央财政1749亿元)，通过银行贷款、发行企业债券等渠道筹集资金5646.86亿元。而到了2017年，全国棚户区改造开工609.34万套，基本建成604.18万套，公共租赁住房基本建成81.56万套，农村危房改造开工190.59万户，全国各级财政共筹集安居工程资金7841.88亿元(其中中央财政2487.62亿元)，项目单位等通过银行贷款、发行企业债券等社会融资方式筹集安居工程资金21739.02亿元。可以看到随着棚改力度加大，保障性安居工程对社会融资规模的放大更为明显，后续随着棚改退潮，保障性安居工程贷款余额基本也趋于平稳。

从经济观察网披露的内容来看，“14号文”提出“用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房”，“重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体”，“保障房将采取市场化方式运作，按保本微利原则，公平公正配售。配售价格按基本覆盖划拨士地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定”。我们认为该表述更加倾向于产权类的保障性住房，从历史经验来看，这一方面需要加大政策方面的配套支持，例如户籍政策和购房资质认定等，另一方面也需要进一步吸引社会资金，“14号文”明确要加强在建设资金、住房公积金、开发贷和个人住房贷款、税费等方面对保障房的政策支持。此外，随着我国城镇化进入下半场，也需要关注保障性住房供给对于存量商品房市场的影响。

从地产债的角度来看，2023年以来地产基本面修复略低于预期，民企和混合所有制房企主体舆情仍不时扰动，而国有房企基本面则受益于行业调整，在融资顺畅的加持下，新房销售和土拍市场表现相对稳健，未来在房地产行业转型发展新模式下，国有房地产企业有望扮演更加重要的角色，或将隐含更多的政策支持。目前部分国企地产债仍有一定超额利差，性价比提升，尤其关注在一、二线城市布局为主的国有房企主体。

风险提示：政策不确定性;超预期违约事件;海外紧缩风险;地缘冲突加剧风险。