【中信建投地产｜行业跟踪】楼市止跌回稳系列一：土地收储打开局面，城市更新激发活力
（来源：CSC研究房地产建筑团队）
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文｜竺劲
核心观点
利用专项债积极收储闲置土地、通过货币化安置加快城市更新都是2024年底提出的消化存量的新举措，2025年初以来正快速落地。这些新举措，一方面减少了市场无效供给、增加了有效需求，另一方面也为开发商注入流动性，对楼市的止跌回稳具重要意义。目前楼市处于政策效果巩固阶段，通过推动经济回升向好、对楼市供需两端同时发力、推进房企信用修复等多方联动，止跌回稳效果将愈加明显。
摘要
926政治局会议提出止跌回稳后，政策效果显现，楼市表现积极，楼市持续回升向好需多方联动。伴随政策快速落地与居民购房信心增强，2024年四季度新建商品房销售面积、销售额同比增长了0.5%、1.0%，扭转了之前连续下滑的态势。2025年1月，70大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市达到24个，二手住宅价格环比上涨的城市达到7个，楼市向好趋势明显。目前政策效果主要集中在高能级城市，全国楼市持续向好需经济、楼市政策、金融政策、居民信心等多方面联动才可行稳致远。
利用地方政府专项债收储闲置土地，有利于盘活开发商和城市楼市，我们估计这部分资金规模约为5000亿。2024年10月自然资源部提出的利用专项债收储土地以及2024年12月国办发专项债新管理办法，为地方收储闲置土地提供政策支持。我们通过存量土地价值和资金来源两个角度估测专项债收储规模约5000亿元。2月以来广东、北京收储落实速度快并卓有成效。土地收储一方面减少了当地市场的无效供给，另一方面也为作为市场主体的开发商注入流动性，有助于其缓解资金压力、保交楼、增投资，有助于让市场重回正循环。
加大城市更新力度，提升货币化安置效率，有效激发居民购房需求。住建部在2024年10月明确提出，通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，同时在地下管网、老厂房改造等多个方向发力。可以预期，伴随货币化的增长和城市面貌的改变，有望激发居民的购房需求。上一轮货币化棚改，利用政府专项借款，推动楼市需求增长。本轮城市更新，也将利用多渠道资金，重新激发市场需求。
潜在需求较大、库存较低的城市将在本轮周期中率先受益，看好核心城市布局的开发商及其关联物企，以及主要二手中介公司。
风险提示
1、房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：未来依旧有下行或恢复不及预期的风险；结转不及预期：房地产销售持续下滑，房企现金流承压，或将导致开发商延缓施工节奏，从而导致结转不及预期。此外，房地产市场止跌回稳的延续性可能存在不确定性，若后续房价继续下降，开发商可能面临较大的减值压力和去化率较低的局面。
2、专项债收储落地规模不及预期。当前广东、北京等经济较发达地区落地收储规模较大，对于财政压力较大地区专项债收储实施进程及规模可能不及预期。
证券研究报告名称：《楼市止跌回稳系列一：土地收储打开局面，城市更新激发活力》
对外发布时间：2025年2月25日
报告发布机构：中信建投证券股份有限公司
本报告分析师：
竺劲执业证书编号S1440519120002
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