价格没降到位，起拍价3283万的广州珠江新城豪宅遭流拍

文｜实习记者朱箪

随着楼市整体成交量下滑，以往一些投资者期望能“捡漏”的法拍房市场也降温了。

8月22日，阿里资产拍卖显示，位于广州市天河区珠江新城华府街25号的3201、3301房进行公开拍卖，起拍价高达3283.1663万元，保证金为328万元。

经过一天的线上参拍后，此次房源拍卖吸引了超过1.6万人围观，500余人设置了提醒，最终只有1人报名，但却并未出价，这次房源竞拍以流拍告终。

根据官网资料，标的物为两套打通的住宅，总建筑面积约292平方米，进行合并拍卖。由于是两套产权的房子，这意味着，买受人需要具备两个购房名额才能进行过户。

链家数据显示，该法拍房所在的小区为恒大金碧华府，位于天河区珠江新城东，该小区二手房挂牌单价在13.5万/平米-18万/平米之间。此次进行拍卖的两套房屋起拍单价约11.23万/平米，评估价为4103.9578万元，评估单价约为14万/平米，起拍价相比评估价打了八折。

法拍房源。图片来源：阿里拍卖

虽有折扣，但两套购房名额的限制以及依然较高的起拍价格，已经为大多数买家设置了高门槛。两套房屋最终的去向，唯有等待第二轮拍卖的行情，从以往法拍房的成交案例来看，届时起拍价的折扣会更低。

法拍房市场降温，也是受到整体楼市环境影响。据中指研究院和广州市房地产中介协会数据显示，从今年4月起，广州新房和二手房市场成交都进一步萎缩，整体供求有所回落。今年1-7月广州新房成交513.5万平方米，同比上升5.8%。

但7月份新房成交面积50.7万平方米，环比下降29.5%，同比下降29.4%。4-7月二手房网签宗数环比下降幅度分别为18.10%、12.65%、5.46%和2.36%。随着7月市场进入传统楼市淡季，广州的楼市整体成交量有所下行，法拍房这个小众市场也面临着去化难题。

虽然豪宅市场价格相对坚挺，但受制整体楼市环境，此前过亿的顶级豪宅同样面临着无人问津的流拍惨境。

7月7日，深圳南山的顶级豪宅恒裕滨城二期一套法拍房在经历了三轮拍卖后，较一拍降价3000万成交。

该房产一拍时的起拍价高达1.07亿元，折合单价高达38.4万/m平方米，成为深圳住宅市场最贵的法拍房。

在一轮流拍后，二拍的起拍价便打八折降至8560万元，但依然流拍。第三轮的起拍价继续打八折，降到了6848万元，最终以7598万元总价成交，成交单价约为27.3万/平米，相比于最初的起拍价少了约10万/平米，折扣幅度达到7折。

不过在不久前，深圳南山的几套豪宅均已过亿价格成交，如半岛城邦法的两套房拍出总价1.2亿元，溢价率分别高达80.83%、75.74%；深圳湾壹号5号楼超大户型法拍房成交总价为1.14亿元，折合单价26.3万元/平方米，但这都是极少个案。

一位深圳市场人士认为，这些房产溢价拍卖只是个例，与其稀缺的数量、地段、户型、面积等因素有着密切的关系。

不仅是广深，其他重点城市的法拍房市场也在降温。自去年法拍房限购全面执行后，各城市法拍房折价率都出现了不同程度的回落。根据中指研究院监测数据，2023年各城市折价率普遍较上一年继续下行，重点城市折价率下降幅度较大，成交量前30城的平均折价率约降至60.86%。

从成交拍品数量上来看，全国法拍房整体成交率处在较低水平。今年上半年法拍市场挂牌量30.4万套，较上一年同期增长19.7%；成交量6.6万套，其中住宅成交量4.87万套，占成交总量73.5%。

中指研究院华南分院总经理杨红侠认为，目前豪宅法拍市场遇冷的主要原因是受到宏观经济、房地产政策等因素的影响。

以广州为例，广州作为对外贸易大市，宏观经济复苏不及预期、出口数据走弱等使得部分潜在客户资金相对偏紧，入市积极性不高。同时，近期房地产政策有松动预期，部分潜在客群观望心态较浓，希望等政策落地后再入市。前期的一些热点区域，如珠江新城、金融城等二手市场高位回落趋势明显，买家入市转趋谨慎。此外，部分法拍房受权属复杂、交易费用高等因素影响，性价比不高，因此产生流拍。

中指研究院数据显示，今年广州法拍房挂牌数量自2月以来连涨5月，2023年7月新上拍品数量同比上升151%。拍品成交量维持平稳，成交率下降。今年广州月均成交法拍房约122套，较去年同期小幅上升14%；由于供应量上升，成交率下降，7月法拍房成交率仅22.5%，创年内新低。

杨红侠指出，与购买新房及二手房相比，法拍房最大风险点在于清场交付问题。如部分法拍房存在长期租约或占用问题，根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押或查封在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效，买家将无法收楼，这类型问题带来的时间、费用等成本的不确定性很大。

当前房地产市场正处于深度调整期，市场信心不足，法拍房成交率也因此呈现下行趋势，成交的标的竞价轮数、最终成交价格也会同步下行。