稳固现金流、筑牢债务底线 新城控股驶入安全区
房地产行业经过多年“唯规模论”发展之后，行业底层逻辑开始变化，房企达成共识要向管理要效益，提质增效背后反映的是房企由追求规模转向追求利润。但在当下，房地产行业深度调整和转型之际，比利润更重要是企业的经营安全。
这主要表现在两个方面：现金流安全和债务安全。
目前，在TOP20房企中，能够达到这两个条件的民营房企所剩无几，新城控股算一个。
从8月30日披露的半年报来看，新城控股也确实呈现了一份稳健成绩单。
半年报数据显示，2023年上半年新城控股实现营业收入417.68亿元，归属上市公司股东的净利润22.79亿元，扣除非经常性损益归属母公司净利润为19.38亿元。同时，公司整体毛利率保持稳定，为19.04%。在房企盈利承压、上半年过半企业利润亏损的情况下，新城控股已然成了行业里还在正向盈利的“少数派”。
在偿债方面，新城控股也始终坚持“底线思维”，不断优化债务结构，恪守稳定安全的财务基本面，确保每一笔债务顺利兑付。
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“双轮驱动”稳固现金流
在今年年初的业绩会上，董事长王晓松再次强调，未来公司依然会坚持住宅和商业两个方向不变，在开发端有过硬的产品、优秀的供应链、强大的营销能力，在商业方面则要从空间运营转变成用户运营，将招商思维转变成经营思维。
在这种战略指引下，今年以来，新城控股保证了强劲且充裕的现金流“造血”能力。
数据显示，今年上半年，新城控股的经营性现金流净额为74.34亿元，连续5年为正；截至报告期末，新城控股在手现金余额284.89亿元，在手现金充裕。
经营活动现金流的持续净流入，一方面得益于公司坚持聚焦“有回款的销售”，保障现金流安全，上半年实现回款金额485亿元，回款率达到114%；另一方面，稳定的商业运营收入也是公司持续稳定现金流的重要来源。
2023年上半年，新城控股商业运营总收入达到52.01亿元，同比增长10.24%，商管业务占公司整体业绩比重逐步提高。这其中，公司上半年实现不含税物业出租及管理收入48.65亿元，占公司营业收入的比例为11.65%；旗下物业出租及管理业务毛利为33.83亿元，占公司总毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%。
今年上半年，新城控股物业出租及管理毛利率达69.55%，虽然受大势影响，房企地产开发毛利率普遍下跌，但由于商业板块盈利能力保持较高水准，新城控股上半年整体毛利率依然维持在19%以上。
且自2021年以来，新城控股的商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出。今年上半年，该比例已经达到2.12倍。
毫无疑问，“双轮驱动”战略已经成为新城控股的核心优势，为公司在行业下行周期保持业绩韧性提供了较大助力。
由于前瞻性布局，目前新城控股旗下商业品牌吾悦广场还在以稳定的态势扩张。今年前8月，新城控股新开业11座吾悦广场。截至8月25日，新城控股已开业吾悦广场总数量达到151座，已开业数量位居境内外上市公司首位；公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量达206座，进驻全国143个城市。截至报告期末，吾悦广场已开业面积1367万平方米，整体出租率达95.22%。
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“底线思维”筑牢债务安全
除了自有业务贡献稳定的现金流，由于新城控股长期坚持稳健发展，在资本市场信用良好，这反过来也对公司的融资产生了良好助益。
虽然从去年年底以来，“三支箭”加“金融16条”等政策支持房企再融资，但多数房企融资进程依然较慢。新城控股作为示范民营房企，凭借良好的经营情况和信用体系，在融资端不断取得突破。
今年5月22日，新城控股境外子公司新城环球完成发行1亿美元的无抵押固定利率债券。
6月14日，新城控股成功发行11亿元公司债，这是江苏省首单由中证金融、地方担保公司及证券公司等多家机构以“央地合作”增信新模式发行的公司债。
7月，新城控股成功发行一笔规模为13.16亿元的绿色CMBS。同时，在当月，新城控股完成发行2023年度第一期中期票据，发行规模8.5亿元，并再次获得中债增提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。
此外，吾悦广场经营性物业贷也是新城控股融资一大利器，且具备“融资期限长、还款安全”等优势。据了解，今年前8月，新城控股以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资合计约110亿元。
现金流充裕叠加融资畅通，新城控股在债务端兑付压力较小。
从数据来看，2023年新城控股需要偿还的境内外公开市场债券达117亿元，前8月公司已经如期偿还债务规模为97亿元，年内仅剩一笔CMBS待偿还。
新城控股表示，会根据资金及债务到期情况，做好排布，确保每一笔债务如期偿付。
按期偿付外债的同时，新城控股还在内调债务结构。
截至2023年6月末，公司期末融资余额为666.03亿元，较年初压降46.67亿元，债务结构进一步优化；合联营公司权益有息负债进一步降低至57.76亿元。上半年公司整体净负债率保持在49.52%的低水平。
作为业内奉行“骆驼精神”的企业，新城控股一直恪守稳定安全的财务基本面，坚持高质量发展，这种做法也体现了公司的长线战略，无论是开发业务还是商业业务，公司希望，不过多关注短期目标，而是做到长期主义。
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值班编委：樊永锋
流程编辑：刘亚