新城控股：双轮驱动增厚“安全垫”，增量提质助力稳健发展

2023年，新城控股正式步入“而立之年”。面对复杂的行业环境，新城控股坚持实施“住宅+商业”双轮驱动的战略模式，这一模式契合了房地产市场的多重趋势和需求，也让新城控股在行业逆风环境下展现出行稳致远的韧性，不仅实现了正向盈利，同时各项业务均实现了一定的突破。

“住宅+商业”双轮驱动夯实基本盘

近期，新城控股交出半年度成绩单。财报显示，今年上半年，新城控股实现营收约417.7亿元，实现归属于上市公司股东的净利润约22.79亿元，扣非归母净利润19.38亿元。整体来看，在上半年楼市环境仍处在弱修复背景下，新城控股取得了较稳健的经营表现，不仅实现了正向盈利，同时各项业务均实现了一定的突破。

地产开发业务方面，财报显示，今年上半年，新城控股实现合同销售额约424亿元，实现合同销售面积516.65万平方米。值得一提的是，今年上半年，新城控股根据市场变化和自身优势，紧抓销售和资金回笼，完成既定目标。上半年，新城控股实现485亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为114%。在业内人士看来，稳健的销售表现以及高回款率，展现出新城控股良好的运营能力和资金管理实力，为其地产开发业务提供了坚实基础。

截至2023年6月底，新城控股共有256个子项目在建，总建筑面积达4928.10万平方米（含合联营项目），此外，已售未结转面积为2948.62万平方米（含合联营项目）。业内人士分析指出，考虑到当前政策面持续释放重大利好，叠加新城控股良好的货值储备，这些均为其后续业绩增长带来助力。

住宅之外，商业是新城控股业绩的第二个支柱。新城控股坚持“住宅+商业”双轮驱动战略，住宅开发与商业运营优势互补、协同共进。商业运营方面，围绕“重资产、轻资产、新增量、旧改造”四种模式开展各项业务，在存量市场背景下，其商业管理业务表现出良好的经营韧性。

财报显示，上半年，新城控股实现商业运营总收入达52.01亿元，同比增长10.24%，商管业务占公司整体业绩比重逐步提高，截至上半年占营收比达到12%。商业运营持续为公司贡献可观的收入，这也令双轮驱动战略不断得以夯实。不仅如此，其商业板块的盈利能力持续提升。半年报显示，今年上半年，新城控股实现物业出租及管理业务毛利达33.83亿元，占公司总毛利由去年同期的33.74%进一步上升至42.55%，其毛利率达到69.55%，进一步支持了整体盈利。

截至6月底，新城控股实现143个大中城市、205个综合体项目的布局，已开业的吾悦广场达146座，商场开业数量位居我国境内外上市公司首位，开业面积1367.14万平方米，出租率95.22%。据悉，2023年为新城商业“深度运营”战略升级元年，在深度运营逻辑下，新城控股回归商业本质，旗下商业品牌吾悦广场，今年上半年实现租金收入48.38亿元，同比增长10.06%，对公司业绩贡献逐步提高。

在此背景下，对于下半年的工作，新城控股董事长王晓松在其业绩会上表示，公司将确保完成全年新开业吾悦广场20座、全年商业运营总收入110亿元的目标。

对此，业内人士分析指出，“住宅+商业”双轮驱动战略不仅提高了新城控股的竞争力，还为未来的业务增长提供了有力支持。

优化负债结构，确保每一笔债务如期偿付

在稳固基本盘的支撑下，新城控股通过制定合理的经营战略和营销策略，积极争取融资和保障回款等手段，确保稳定的现金流。与此同时，持续优化财务结构，为公司稳健发展增厚“安全垫”。

财报显示，上半年，新城控股经营性现金流净额为74.34亿元，经营性现金流净额连续5年为正。此外，截至上半年末，在手现金余额达284.89亿元，在手现金充裕，也为未来资金需求提供了有力支持。

除此之外，新城控股通过一系列成功的低成本融资举措，巩固其资金状况。截至上半年，其平均融资成本已下降至6.41%，同比下降0.09个百分点。截至报告期末，新城控股获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1156亿元，其中公司及子公司已使用授信307亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。

作为示范民营房企，新城控股上半年在融资端持续取得进展，接连成功落地境外债、中票、吾悦广场经营性物业贷等多种融资产品。比如，今年5月，新城控股境外子公司新城环球完成发行1亿美元的无抵押固定利率债券；6月，新城控股完成发行11亿元公司债；7月，新城控股完成发行规模8.5亿元的2023年度第一期中期票据以及一笔规模为13.16亿元的绿色CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）。除此之外，在业绩会上，新城控股管理层指出，公司已开业自持吾悦广场约130座，后续将持续关注消费类基础设施REITs的相关进展。

在较受外界关注的债务方面，截至上半年，新城控股期末融资余额为666.03亿元，较年初压降46.67亿元，公司净负债率为49.52%，继续保持较低水平。合联营公司权益有息负债进一步降低至57.76亿元，财务透明性进一步提升。

偿债方面，据悉，新城控股需要在2023年偿还117亿元的境内外公开市场债券，前8个月已如期还款97亿元，年内仅剩一笔CMBS待偿还。新城控股表示，将根据资金及债务到期情况，做好相应排布，确保每一笔债务的如期偿付。

深耕30载，履行社会责任彰显品质兑现力

新城控股不仅关注经济效益，同时还积极履行社会责任，兑现客户承诺，践行社会公益，推动绿色发展理念。

不容忽视的是，就目前房地产市场来说，交付是大部分业主关心的问题。今年上半年，新城控股在保持财务安全的同时，响应政府“保交楼、稳民生”要求，落实企业主体责任，将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重。上半年，新城控股在10个下辖大区58个城市，累计交付5万余套住宅。在此背景下，新城控股表示，下半年，公司还将继续坚守承诺，更加全力以“付”，扎实推进完成全年交付任务。

新城控股还积极履行公益责任。2023年，恰逢新城集团30年暨新城控股大型公益品牌“七色光计划”实施10周年。10年来，从其在教育平权板块推出的核心项目“光彩图书馆”来看，目前该项目已经遍布全国16省、2大直辖市，为66座乡村小学送去了图书、桌椅、文体用品等物资，并持续得到志愿者支持，为贫困地区的学生提供了更多的机会。

此外，新城控股还积极推动绿色低碳发展，强调经济、生态、社会的综合发展。今年上半年，包头昆区吾悦广场、南昌进贤吾悦广场、贵港港北吾悦广场3大商业项目相继通过国家2019版绿色建筑认证，分别成为内蒙古首座、江西首座、广西首座获此殊荣的项目。

值得一提的是，由于新城控股在公司经营及持续提升商业运营实力方面的表现，今年3月23日，在中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的“2023房地产开发企业综合实力测评”上，新城控股荣获“2023房地产开发企业综合实力10强”，连续五年跻身十强；位列“2023房地产开发企业商业地产综合实力10强”第4位；并连续七年蝉联房地产开发企业商业地产运营榜TOP2。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆