浙商证券：传统产业园走向产业新城，产业投资带来发展新契机

近日，浙商证券发布研究报告称，产业园区模式经过40余年产业园发展历史，园区品质和运营服务面临更高要求，传统产业园面临业务模式升级和转型；产业链投资成为推动公司业绩增长的重要因素。

浙商证券主要观点如下：

1、需求发展推动传统产业园走向综合性产业新城

产业园区是众多企业经营和发展的物理空间载体，产业园区模式经过40 余年产业园发展历史，园区品质和运营服务面临更高要求，传统产业园面临业务模式升级和转型，当前产业园的特点如下：

1）产业园区开发往往具有项目体量大、建设业态丰富、开发周期长的特点。

2）受地方产业政策影响较大。

3）产业集聚效应带动区域经济发展。

4）收入来源多元化，产业投资成为新增长极。

5）收益稳定性决定产业园是良好的REITs 标的。

2、产业链投资成为推动公司业绩增长的重要因素

产业投资对产业园公司利润贡献重要性增加，园区开发商逐渐转为产业投资商，选取5家样本企业分析产业投资特点总结如下：

1)股权投资方向趋同，科创投资成为市场主旋律。

2)由传统的“重资产”转为“轻资产”模式，对企业要求更高。

3)产业园企业抗周期能力强，产业链投资成为推动公司业绩增长的重要因素。

浙商证券分析苏州高新：“直投+基金+资管计划”多模式投资驱动

1、产业投资成为苏州高新主要利润来源。苏州高新自成立以来始终以房地产开发为主要业务，直到2017年公司逐渐进入改革扩张期，苏州高新成立苏州高新投资管理有限公司，以期提高公司对外投资能力，此后，逐渐形成“园区运营、产业投资、产城综合开发”三大业务板块，苏州高新营业收入主要来自房地产销售，2019-2022年期间房地产销售业务平均占比84.92%。2018-2023H1苏州高新的投资收益累计约14.83亿元，占比公司同期营业利润比例平均为54.80%。2023H1苏州高新投资收益达3.92亿元，占比营业利润达107%，是公司利润的主要来源。

2、以“直投+基金+资管计划”为主要投资方式，2023上半年末投资规模近30亿元。苏州高新旗下投资管理公司通过“直投+基金+资管计划”的模式，聚焦战略新兴、绿色低碳、医疗器械等方向开展产业投资工作，形成了战略投资（对被投企业以权益法核算）、产业投资（通过基金布局高新技术企业）、财务投资（参与上市公司定增）三大模式。截至2023半年报报告期末，苏州高新现有投资项目累计出资金额29.47亿元，产业投资规模持续增长。

3、已投项目陆续上市，未上市项目价值可期。据苏州高新公告信息，苏州高新医疗器械及低碳能源领域已投项目表现亮眼。明善基金参股的荣旗科技、融联基金参股的工大科雅已在创业板上市；苏高新创投旗下基金投资的华盛锂电、普源精电、铖昌科技等成功上市；与此同时，部分已投未上市公司也显示出强劲发展潜力，苏州高新旗下医疗器械产业公司参与美德科一号在内的六只基金投资的艾玮得、耀视医疗、精微视达等项目中，艾玮得在最近一轮融资完成后，估值增长近30倍。

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