财面儿·年报深解丨有息负债大幅下降 新城控股经营安全度持续攀升

3月28日晚间，新城控股发布2023年全年业绩报告。数据显示，2023年公司实现营业收入1192亿元，同比增长3.22%，其中，房地产开发销售实现营收1073.36亿元，同比增长2.34%，物业出租及管理实现营业收入106.31亿元，同比增长15.26%，主要源于吾悦广场开业数量增加；实现归属于上市公司股东的净利润为7.37亿元，扣非归母净利润3.07亿元；整体毛利率保持稳定，为19%。

业内人士表示，2023年，新城控股持续寻找“求发展”和“控风险”的平衡点，坚守安全经营底线，实现经营活动现金流连续6年为正、有息负债持续降低，坚持“住宅+商业”的双轮驱动长期战略模式，加速推进高质量“保交付”进程，践行企业责任担当。

示范房企融资突破 财务指标持续优化

长期以来，新城控股都保持着稳健发展的前进路线。有息负债规模的降低和维持正向的现金流，为新城控股的财务稳健筑牢了厚实的安全垫。

报告显示，截至2023年末，新城控股在手现金余额190亿元，经营性现金流净额为102亿元，经营性现金流连续6年为正。

此外，新城控股继续合理控制有息负债规模，优化债务结构，夯实财务安全边界。截至2023年12月31日，新城控股期末融资余额为571亿元，同比压降142亿元，有息负债水平保持低位。

为进一步增加财务信息透明度，新城控股已连续三年披露了合联营权益有息负债。截至2023年12月31日，新城控股合联营权益有息负债已降至52.08亿元，债务结构进一步优化。

在偿债方面，新城控股一直坚持底线思维，能够确保每一笔债务都能如期偿付，展现了良好信用体系。报告显示，2023年新城控股已如期偿还境内外公开市场债券107.45亿元。

与此同时，作为示范房企，凭借着经营良好的基本面，新城控股获得了监管机构和金融市场等各方面的支持和认可，实现了融资端的不断突破。2023年，新城控股整体平均融资成本进一步下降32个基点，为6.20%。

报告期内，新城控股以“央地联动”模式完成11亿元境内公司债的发行，同时年内成功发行1笔13.16亿元绿色（碳中和）商业房地产抵押贷款支持证券及2笔共计17亿元中期票据，还在境外发行总额为1亿美元的无抵押固定利率债券。此外，吾悦广场经营性物业贷也在持续落地中。

良好的财务基本面，对新城控股的可持续发展有着重要意义，轻装上阵有利于公司灵活应对市场变化，在行业新格局中稳健前行。

双轮驱动协同发展 筑牢稳健安全垫

一直以来，新城控股坚持“住宅+商业”双轮驱动战略，住宅开发与商业运营优势互补、协同作战，构筑了其可持续发展的核心竞争力。

新城控股表示，2023年，公司一方面持续提升品质、优化服务，另一方面不断优化商业全周期能力，做好应对新格局的能力储备。相比于纯商业运营公司，新城控股的开发业务在充分竞争市场中不断成长，具有较高的项目操盘与资金回笼能力，是企业区域深耕的压舱石。而相比于纯住宅开发企业，新城控股在商业地产的规模化开发与运营方面具有一定优势，能够持续创造稳定的现金流助力公司穿越周期。

自2022年“保交楼”被首次提出以来，新城控股积极承担市场主体责任，深入落实“保交付、守价值、筑能力、创未来”的经营方针，有力保障全年交付目标及吾悦广场开业率。

报告期内，新城控股在全国87个城市，实现了189个项目、超14万套物业、2210万平方米的交付。截至报告期末，新城控股共有220个子项目在建，总建筑面积达3705.5万平方米，已售未结转面积达到2170.12万平方米，提前锁定未来业绩。

得益于安全稳健的经营策略和“保交付”具体措施的不断推进，新城控股销售金额及面积持续位于行业前列。

报告显示，2023年新城控股实现合同销售金额759.83亿元，合同销售面积968.78万平方米，在全国房地产企业中分别排名第18位和第10位。新城控股持续聚焦“有回款的销售”，2023年实现回款金额812亿元，回款率达到107%，位居行业前列，持续保障了现金流安全，进而大大提高了公司抵御风险的能力。

值得关注的是，除了坚持保交付、保信用，新城控股同时在全力打磨迭代产品。报告期内，通过开展“质控战役”“景观战役”等专项工作，新城控股实现了建造品质与景观呈现的突破性进展。“品悦系”产品成功入选克而瑞研究中心“2023年全国十大品质美宅产品系”。天津宝坻吾悦广场荣获国内首个超10万平方米的商业综合体超低能耗建筑设计标识认证，为寒冷地区商场类超低能耗建筑设计和推广提供了成功经验，在绿色建筑领域获得业内广泛好评。

此外，新城控股坚持深耕长三角区域，并聚焦其它核心城市群，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系。

截至报告期末，新城控股合计拥有土地储备3884万平方米。其中一、二线城市约占公司总土地储备的41%，长三角区域三、四线城市约占总土地储备的20%。新城控股城市布局不断完善，进一步保障公司的持续稳步发展。

打造长期发展路径 商业运营迎收获期

进一步聚焦新城控股的业绩，透过各项数据，除主要业务住宅开发的良好表现外，新城控股以商业运营为代表的第二曲线的快速增长，为其稳健前行提供了坚强支撑。

年报显示，2023年，新城控股实现商业运营总收入113.24亿元，同比增长13.17%；实现不含税物业出租及管理收入106.31亿元，占公司营业收入的8.92%；物业出租及管理业务毛利74.31亿元，占公司总毛利由去年同期的28.95%提升至32.73%；物业出租及管理毛利率更是高达69.90%。

截至报告期末，新城控股在全国135个城市布局198座吾悦广场，已开业吾悦广场达161座，开业面积达1499.11万平方米，出租率达96.48%。

值得关注的是，2023年是新城商业“深度运营”的元年，新城提出“3+1+N”新战略规划，夯实商业管理、地产开发、物业服务三大板块，建设资管平台，并坚持轻重并举的业务模式，持续提升轻资产投资拓展能力，建立轻资产代建模式，提高商业解决能力，致力于成为“轻资产全业态综合服务商”。

可以看出，在激烈的行业变革和竞争中，以商业管理等为代表的多元化轻资产道路为新城控股持续稳健成长，提供了源源不断的发展动能。