新城控股：商业贡献度持续提升 如期偿债坚守“底线思维”
2023年，房地产市场仍然处在筑底徘徊中，唯有拥有稳定现金流和财务基本面的企业方能稳健前行。
2024年3月28日晚间，新城控股公布了2023年年度业绩报告。从业绩层面看，新城控股在2023年仍然保持了稳健的运营状态。2023年，新城控股实现营业收入共1192亿元，实现归属于上市公司股东的净利润7.37亿元，扣非归母净利润为3.07亿元，成为目前行业里少数盈利房企之一。2023年新城控股实现合同销售金额759.83亿元，合同销售面积968.78万平方米；实现回款金额812亿元，回款率达到了107%。
新城控股长期坚持“双轮驱动”的发展模式，商业板块在公司运营中始终扮演着重要角色。一方面，商业板块对整体业绩贡献率不断提升，为公司带来了长期稳定的现金流。新城控股通过持续巩固“住宅+商业”双轮驱动战略，在行业中建立起了稳固的竞争优势。另一方面，新城控股恪守稳定安全的财务基本面，始终确保现金流安全，经营性现金流连续6年为正。2023年，新城控股在偿债方面坚持底线思维，持续不断优化债务结构，2024年待偿还公开债大幅降低。
不断提升“第二增长曲线”贡献度
新城控股作为业内较早实施“住宅+商业”双轮驱动战略的房企，通过多年的孵化培育，商业板块已经持续成为增长引擎。特别是在行业持续深度调整的背景下，商业板块成为新城控股的“第二增长曲线”，在公司整体业绩中的贡献度不断提升，为企业发展带来长期稳定现金流，为新城控股的长期发展奠定了坚实基础。根据2023年年报，新城控股实现商业运营总收入达113.24亿元，同比增长13.17%。其中，新城控股的物业出租及管理业务表现出色，物业出租及管理业务毛利占比提升至32.73%，毛利率高达69.9%，显示出新城控股在物业管理方面的高效运营能力，为公司整体的盈利水平提供了强劲支持。自2021年以来，新城控股商业持续性经营收入已远超当期利息支出，达到2.55倍，展现出稳健的商业盈利能力和财务稳健性。
新城控股不断优化商业运营模式，通过“深度运营”策略提升吾悦广场的竞争力，优化用户体验，加强市场护城河。2023年，有22座吾悦广场如期开业，显示出了新城控股在商业领域的实力和市场影响力。
如今看来，新城控股“轻重并举”的双轮驱动战略已经取得显著成效，商业在管规模不断扩大。截至2023年年末，新城控股全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达198座，分布在全国135个大中城市，其中已开业吾悦广场达161座，出租率高达96.48%。这也超额完成了新城控股董事长兼总裁王晓松在2023年半年业绩会上提出的“全年新开业吾悦广场20座、全年商业运营总收入110亿元”的目标。
未来，新城控股计划在2024年实现商业运营总收入125亿元，并争取新开业吾悦广场12座，进一步巩固新城控股在商业领域的领先地位，为公司未来的持续增长奠定基础。同时，持续提升商业运营水平，实现更加稳健和持续的业绩增长，为新城控股的长期发展注入新的动力。
降负债夯实财务安全
2023年，新城控股在降低负债和融资方面采取了一系列有力举措，展示出新城控股一贯的稳健财务管理策略和负责任的企业态度。2023年新城控股持续压降有息负债规模，通过积极偿债和多元化融资渠道，有效优化了财务结构。
新城控股在管理负债方面取得了显著成效，有效降低了财务风险，有息负债水平保持在较低位。财报显示，截止2023年底，新城控股的融资余额为571亿元，同比减少142亿元。此外，新城控股的合联营权益有息负债也降至52.08亿元，进一步优化了财务结构，提升了资本效率。
在偿债方面，长期以来，新城控股坚持底线思维，积极偿还债务，确保每一笔债务提前或到期偿还。2023年，新城控股如期偿还境内外公开市场债券共计107.45亿元。这种积极的偿债态度不仅增强了市场对公司信用的信心，也为公司未来的融资奠定了良好基础。通过及时、有序地偿还债务，新城控股赢得了监管机构和资本市场的认可。据了解，2024年新城控股需偿还境内外公开债仅51亿元，新城控股也将一如既往确保每一笔债务的如期兑付。
除了偿债外，新城控股还通过多元化的融资渠道取得了多次突破。新城控股已经成功发行了多种债券和票据，包括境外子公司发行的无抵押固定利率债券、公司债、中期票据以及绿色CMBS等，得到了监管机构和资本市场的认可。
去年5月，新城控股境外子公司新城环球完成发行1亿美元的无抵押固定利率债券；6月，新城控股成功发行11亿元公司债；7月和12月在中债增全额担保支持下，成功发行两笔8.5亿元中期票据；此外，7月公司还成功发行一笔规模为13.16亿元的绿色CMBS。
此外，新城控股还通过吾悦广场等项目获取的经营性物业贷款和其他融资约140亿元，为公司的融资性现金流带来了补充。多元化的融资方式也提升了新城控股的资金利用效率，为可持续发展提供了有力支持。截至2023年年末，新城控股在手现金余额190亿元，经营性现金流净额为102亿元，经营性现金流连续6年为正。2023年，公司整体平均融资成本为6.2%，较2022年末进一步下降32个基点。