双轮驱动下，新城控股筑牢安全“护城河”：2023年营收1192亿元，“将确保每一笔债务如期兑付”

文/王强

2023年，凭借“住宅+商业”双轮驱动战略进一步发挥优势，新城控股展现出“骆驼企业”的良好经营韧性与耐力。

公司日前公布的业绩报告显示，2023年，新城控股实现营业收入共1192亿元；实现归属于上市公司股东的净利润7.37亿元，扣非归母净利润为3.07亿元，是目前行业里少数能盈利的房企之一。

同期，公司聚焦“有回款的销售”，年内实现回款金额812亿元，回款率达107%。截至2023年末，新城控股在手现金余额190亿元，公司经营性现金流净额为102亿元，经营性现金流已连续6年为正。

新城控股在年报中指出，房地产市场仍是机会与挑战并存，只有熬过冬天才能“柳暗花明”。新城控股集团董事长王晓松认为，新城控股拥有清晰完善的资本结构、回报稳定的核心资产、覆盖全国的商管能力、“融投销建管退”全链条的运营能力，这是公司坚持走到今天的动能，也必将带领着公司走向美好的明天。

商管毛利占比达33%

新城控股日前发布的年报显示，公司根据市场变化和自身优势，通过制定合理的经营战略和营销策略，积极把握市场窗口机会，紧抓销售和资金回笼，核心指标保持稳定。

2023年，公司实现合同销售金额759.83亿元，合同销售面积968.78万平米。根据中国指数研究院发布的《2023 年中国房地产企业销售业绩排行榜》，公司2023年房地产合同销售面积和金额在全国房地产企业中分别排名第10位和第18位。

同期，公司聚焦“有回款的销售”，2023年实现回款金额812亿元，回款率107%，回款率位居行业前列，持续保障现金流安全。

2023年，新城控股实现营业收入1192.74亿元，实现归属于上市公司股东的净利润7.37亿元，扣非归母净利润3.07亿元；整体毛利率保持稳定，为19%。

报告期内，公司共实现161个子项目竣工交付，竣工面积为2016.79万平米（含合联营项目，下同）。截至报告期末，公司共有220个子项目在建，总建筑面积达3705.50万平米；公司已售未结转面积达到2170.12万平米，提前锁定未来业绩。同期，公司共计完成超14万套物业、2210万平米面积的交付，完成保交付任务。

房地产行业持续下行周期中，新城控股得以筑牢“护城河”，来自其一直坚持的“住宅+商业”双轮驱动战略。业绩报告显示，2023年，作为公司营收和未来成长的关键部分，其商业板块对整体业绩贡献率继续走高，并带来了长期且稳定的现金流。

根据年报，去年新城控股实现商业运营总收入113.24亿元，同比增长13.17%；实现不含税物业出租及管理收入106.31亿元，占公司营业收入的8.92%；物业出租及管理业务毛利74.31亿元，占公司总毛利由去年同期的28.95%提升至32.73%；物业出租及管理毛利率更是高达69.90%。

值得注意的是，新城控股以更符合当下市场环境的轻资产扩张之道，进一步巩固商业版图。

截至报告期末，公司在全国135个城市布局198座吾悦广场，已开业吾悦广场达161座，开业面积达1499.11万平方米，出租率达96.48%。2023年，22座吾悦广场如期开业，开业数量位居行业前列。其中14座自持项目隆重揭幕兑现了公司对于政府的承诺，而8座代管项目的精彩焕新则不辜负委托方的信任，既反映了公司的招商运营能力，也体现了公司的商业输出能力。

值得一提的是，新城控股还提出“深度运营策略”，聚焦吾悦广场服务能力和经营坪效的进一步提升。而随着深度运营策略的不断落地，吾悦广场销售和客流也持续向好。

目前，吾悦广场年服务用户达14.8亿人次，会员基数超3000万人，其中活跃会员突破2000万人，为提振消费活力贡献力量。而商业运营实力和商业盈利能力的不断提升，也让新城控股对于未来的发展前景充满信心。据悉，2024年，新城控股计划实现商业运营总收入125亿元，计划新开业吾悦广场12座，这无疑是其未来业绩成长的重要动力。

今年3月20日，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合发布的“2024房地产开发企业综合实力TOP500测评”成果显示，新城控股荣获“2024房地产开发企业综合实力”TOP10、连续六年跻身十强，位列“2024房地产开发企业商业地产综合实力TOP10”第4位，并连续八年蝉联房地产开发企业商业地产运营榜TOP2，充分彰显了新城控股良好的经营表现及持续提升的商业运营实力。

“将确保每一笔债务如期兑付”

保持优异业绩的同时，作为行业里少数坚持“零违约”的民营房企之一，2023年，新城控股坚守底线思维，确保稳定安全的财务基本面，财务结构得以进一步优化。

截至2023年末，新城控股在手现金余额190亿元，在手现金充裕；公司经营性现金流净额为102亿元，经营性现金流连续6年为正。2023年，公司整体平均融资成本进一步下降32个基点，为6.20%。

报告期内，新城控股持续大幅压降有息负债。截至2023年末，期末融资余额为571亿元，同比压降142亿元，有息负债水平保持低位。此外，公司合联营权益有息负债也降至52.08亿元。与此同时，新城控股积极偿债，如期偿还境内外公开市场债券共计107.45亿元。据悉，2024年新城控股需偿还境内外公开债仅51亿元，“公司也将一如既往确保每一笔债务的如期兑付”。

这样的举动也令新城控股获得监管机构和资本市场的认可，并在融资端多次取得突破，获取增量资金。

融资方面，自“金融16条”实施以来，在监管部门的大力支持下，银行等金融机构积极响应监管政策支持优质房地产企业融资业务。作为示范性房地产企业，新城控股凭借“双轮驱动”战略优势和经营良好的基本面，获得了省市各级政府、监管机构和金融市场等各方面的支持和认可。

报告期内，新城控股以“央地联动”模式完成11亿元境内公司债的发行，综合票面利率为5.65%；完成13.16亿元绿色（碳中和）商业房地产抵押贷款支持证券的发行，不断实现融资端的突破；期内，公司完成2笔共计17亿元中期票据的发行，保障了公司在稳定经营过程中的资金需求、降低了融资成本，也有效提振市场信心。同时，公司在境外发行总额为1亿美元的无抵押固定利率债券，用于偿还公司于报告期内到期本金为1亿美元的境外美元债券。

截至报告期末，新城控股整体平均融资成本为6.20%，较上年进一步下降32个基点（2022年末为6.52%）。同期，公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，截至报告期末获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1,090亿元，其中公司及子公司已使用授信281亿元，公司可在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。

同时，在营吾悦广场不仅能提供稳定的经营性现金流，也为新城控股的融资性现金流带来重要补充。2023年，新城控股通过吾悦广场为抵押物获取的经营性物业贷及其他融资约140亿元。

凭借优异的表现，新城控股赢得多家研究机构的高度认可。近期，开源证券、中国银河、平安证券、东吴证券等纷纷给出“推荐”“买入”“增持”等评级。此外，基于新城发展在绿色建筑、健康与安全、产品安全与质量、企业治理和企业行为等多个方面的表现，今年1月底，全球指数编制公司MSCI明晟上调了新城控股母公司新城发展的ESG评级，由BB级升至BBB级。

2024年，新城控股将继续沿着既定的战略坚定前行，在长期主义的指引下穿越周期。根据年报，2024年，公司计划新开工51个子项目、计划竣工177个子项目。值得一提的是，2023年新城控股可售土地储备调整至3884万平方米，其中一二线及长三角三四线城市，此类高潜力城市的土储占比约61%，为未来销售发展奠定了基础。

编辑：雷洁