财面儿·年报深解｜核心指标向好 解码新城控股稳健底色背后

当前，房地产行业仍在调整中前行。随着房企中期业绩的陆续披露，处于调整周期下的房地产企业正接受成果的检验。在此背景下，新城控股凭借稳健的财务管控及出色的综合运营实力，于报告期内交出了一份不错的答卷：核心指标持续向好，财务表现健康稳定，并迎来了多元业务协同并进的优质发展格局。

8月30日，新城控股发布2024年中期业绩报告。报告显示，坚持地产开发与商业管理“双轮驱动”的战略模式，公司一方面沉下心来持续提升品质、优化服务，做到产品品质与服务品质同步提升，另一方面也不断优化商业的全周期能力，做好应对新格局的能力储备。两个大业务之间的协同发展、相互促进，正是公司构建核心优势的最基本前提。

筑牢安全底线 恪守财务稳健

稳健安全的财务状况保障新城控股业务的持续发展。2024年上半年，作为示范房企，新城控股通过加强现金流管理和多渠道融资，持续优化财务结构，实现业务发展与财务管理的平衡。

具体来看，报告期内，公司实现营业收入339.04亿元，归属于上市公司股东的净利润13.18亿元，扣非归母净利润13.18亿元;毛利率为21.6%, 同比增长2.57个百分点;合同销售金额约235.54亿元，合同销售面积约326.22万平方米;已售未结转面积（含合联营项目）达到1916.44万平方米。

其中值得关注的是，公司回款金额达到247亿元，回款率达到105%，快速强劲的销售回款，保障了充足的现金流，大幅提升了公司抵御风险的能力。

一直以来，新城控股都聚焦“有回款的销售”，这必然会带来稳定充裕的现金流。截至报告期末，新城控股在手现金余额157.82亿元，经营性现金流净额为20.88亿元，经营性现金流净额连续6年为正，稳定的现金流显著增强了公司抵御各类风险与挑战的能力，为公司稳健前行筑起了坚实的防线。

此外，新城控股坚守底线思维，确保每一笔债务提前或到期偿付。报告期内，公司已如期偿还境内外公开市场债券19.70亿元。

同时，新城控股债务结构不断优化。在民企债券融资支持下，公司年内第一期中期票据发行规模13.6亿元，总认购倍数超2.7倍，其中品种一8亿元，期限3年，票面利率3.2％；品种二5.6亿元，期限5年，票面利率3.4％。中诚信国际给予AAA评级。另外，“中债增”为该笔中票提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，这也是公司成功发行四笔中债增全额担保中票后，于年内再次得到民企债券融资支持工具的政策支持。

报告期内，公司期末融资余额为558亿元，较年初压降13亿元；公司合联营权益有息负债降至39.52亿元，相比年初再次下降12.56亿元。

随着财务指标持续改善与结构优化，新城控股期内净负债率为47.00%，继续保持行业较低水平。

双轮驱动韧性足 夯实业绩底盘

随着房地产开发领域增长空间逐渐放缓，众多房企将目光投向了运营业务。开发与运营并重，已成为推动行业未来高质量发展的必由之路。而新城控股已先行一步，其“住宅+商业”双轮驱动模式展现出显著的前瞻性与竞争力，优势日益凸显。

2024年上半年，这一优势得到了进一步的巩固。商业板块的稳健增长不仅为公司收益贡献了重要力量，商管业务的比重也在持续攀升，构建起一道为公司带来稳定现金流的坚固“堡垒”。

半年报显示，今年上半年，新城控股实现商业运营总收入为62.12亿元，同比增长约19.44%，已完成全年目标的一半；实现不含税物业出租及管理收入58.04亿元，占公司营业收入的17%；物业出租及管理业务毛利41.91亿元，占公司总毛利由去年同期的43%提升至57%；物业出租及管理毛利率达72%。

不仅如此，新城控股的商业版图还在不断扩大。上半年，新城控股新增开业六座吾悦广场，实现137个大中城市、201个综合体项目的布局，吾悦广场开业商业面积达1527.98万平方米，出租率达97.24%。

为城市打造商业新地标、为消费者带来幸福生活体验，是新城控股商业运营的初衷。因此，新城控股持续推进“深度运营”策略落地，旗下吾悦广场充分发挥自身的规模化和平台化效应，强化构建“商场-商户-用户”共赢的消费场域，为商场销售和客流的提升持续赋能。

如今年的“我爱你·五月”活动，就是一次年度品牌与“深度运营”策略的有益实践。这场覆盖全国百余座城市、为期37天的品牌嘉年华活动，以“爱陪伴”之名开启，借助线上线下营销活动全面扩充势能，不仅为各地消费者带来了幸福消费体验，更以亮眼的销售数据和客流增长，展现了新城控股持续进阶的商业实力和深度运营能力，赢得了业内广泛好评。

新城控股的商业运营能力，正表露于直观的收入数据中。2021年以来，公司商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2024年上半年该比例进一步增长至2.71倍。

业内人士表示，商业地产已经进入存量时代，精细化运营能力成为企业的核心竞争力。新城控股商业业绩的不断稳定增长，原因在于其通过创新性的商业运营模式，重构增长轨迹。从新城控股的运营策略中可以看出，“商场-商户-用户”的消费场景，构建起了一个充满活力与韧性的多元化生态体系，展现出了强大的生命力与广阔的发展空间。

聚焦深耕 拓宽多元业务边界

“相比于聚焦商业运营的公司，公司的开发业务在充分竞争市场中不断成长，具有较高的项目操盘与资金回笼能力，是公司区域深耕的压舱石。”新城控股在财报中表示。

开发业务的稳定成长与新城控股聚焦的投资策略、持续深耕高能级城市息息相关。

财报显示，公司坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群。在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中游、成渝等城市群为重点的布局体系，其中一、二线城市约占公司总土地储备的40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的19%。

值得一提的是，为充分发挥协同效应及资源优势，新城控股成立房地产代建、代管业务平台“新城建管”，构建了独特的“商住协同、多元整合”的开发建设运营管理核心优势，不断超越成长边界，深度构筑发展护城河。

背靠母公司的战略布局与资源积累，新城建管已基本实现全国化布局。

报告期内，新城建管累计管理项目超90个、总建筑面积超1300万平方米，累计商业综合体在管项目超50个，上半年新增签约面积超352万平方米，位列中指研究院2024年1-6月中国房地产代建企业“新签约代建规模排行榜”第6位、“代建销售规模排行榜”第9位，业务规模稳步增长。

业内人士表示，新城控股持续在坚持“住宅+商业”双轮驱动战略模式基础上，充分发挥自身资源禀赋，多元业务并进、协同驱动发展，将持续为公司稳健前行蓄势聚能。