房企“示范生”新城控股：双轮驱动支撑正向盈利，财务稳健获资本青睐

近日，新城控股发布2024年半年度报告。今年上半年，该公司实现总营业收入339.04亿元，归属于上市公司股东的净利润13.18亿元，扣非归母净利润13.18亿元，毛利率为21.6%, 同比增长2.57个百分点。

在房地产行业深度调整的当下，新城控股显然交出了一份亮眼的半年度成绩单，不但完成了正向盈利，还实现了少见的毛利率提升。值得一提的是，截至报告期末，新城控股已售未结转面积（含合联营项目）达到1916.44万平方米，未来的业绩表现仍有不小的想象空间。

除此之外，向来稳健的新城控股继续严格恪守财务自律，进一步夯实稳定安全的财务基本面。

中报数据显示，截至2024年6月底，新城控股在手现金余额157.82亿元，经营性现金流净额为20.88亿元，连续六年为正。同时，公司债务结构进一步优化，融资余额较年初压降13亿元，公司合联营权益有息负债较年初下降12.56亿元。

对于新城控股的这份中期成绩单，华泰证券、平安证券等多家券商表示看好，并指出商业运营板块收入维持增长，成为公司业绩重要支撑，同时充沛的持有物业也提升公司抗风险能力，“住宅+商业”双轮驱动模式仍有望为后续发展保驾护航。

双轮驱动战略优势明显，上半年业绩亮眼

今年上半年，新城控股业绩保持向好的背后是“住宅+商业”双轮驱动战略进一步发挥优势。

其中，商管业务对公司业绩的贡献度不断提升，这也成为推动公司在行业低迷中率先企稳的重要力量。

根据半年报显示，“吾悦广场”作为新城控股旗下的商业综合体项目品牌，自 2012年开出第一家武进吾悦广场之后，经过12年的发展，规模已位于行业第二。

期内，新城控股旗下的商业综合体项目品牌实现商业运营总收入为62.12亿元，同比增长约19.44%，已完成全年目标的一半。其中，实现不含税物业出租及管理收入58.04亿元，占公司营业收入的17.2%，较2023年同期的11.7%提升5.5个百分点。

据披露，2021年以来，新城控股的商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2024年上半年该比例进一步增长至2.71倍，这意味着新城控股已迈入商业收获期。

此外，商管业务自身较高的利润水平也推动公司毛利率提高。截至报告期末，新城控股的物业出租及管理毛利率已达到72.21%，较去年同期增加2.66个百分点。在此带动下，公司整体毛利率同比增长2.57个百分点至21.6%。 期内，新城控股物业出租及管理业务实现了41.91亿元毛利，占公司总毛利由去年同期的43%提升至57%。

与此同时，新城控股的商业版图还在不断扩大。今年上半年，新城控股新增太原吾悦广场、合肥坝上吾悦广场、平潭吾悦广场、云浮云城吾悦广场、 滑县吾悦广场、泰安泰汶吾悦广场等六座吾悦广场开业，实现137个大中城市、201个综合体项目的布局，吾悦广场开业商业面积达1527.98万平方米，出租率达97.24%。

根据新城控股披露，2024年下半年，公司开计划新开工商业综合体项目建筑面积80.62万平方米；公司计划商业综合体项目竣工面积352.32万平方米。

在商管业务快速增长的同时，作为“双轮驱动”战略另一大重要组成部分，住宅开发业务也展现出了一定的经营韧性。

根据中指研究院发布的《2024年上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，2024年上半年，新城控股实现合同销售金额为235.54亿元、合同销售面积326.22万平方米，在全国房地产企业中分别排名第20位和第9位。

新城控股坚持“有回款的销售”的销售策略，上半年，新城控股共实现247亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为105%，对公司现金流安全提供了有效保障。

此外，新城控股在保交付方面也卓有成效。数据显示，新城控股积极践行企业主体责任，将“保交付”工作作为公司运营管理的重中之重，上半年在深圳、南京、苏州等各大城市密集交付超 5.7 万套商品房。

持续夯实安全底线，示范生获资本青睐

在眼下房地产行业处于深度调整的阶段，新城控股住宅业务、商管业务之所以能整体表现稳健，离不开公司对财务基本面的持续夯实。

根据半年报显示，期内，新城控股偿还境内外公开市场债券19.70亿元。在偿债方面，新城控股始终坚持底线思维，确保每一笔债务提前或到期偿付。

在维持良好信用的同时，新城控股还不断压降有息负债，优化债务结构。截至2024年6月末，公司期末融资余额为558亿元，较年初压降13亿元；公司合联营权益有息负债降至39.52亿元，相比年初再次下降12.56亿元。

随着财务指标持续改善与结构优化，新城控股期内净负债率为47.00%，继续保持行业较低水平。

此外，新城控股的现金流也较为充足。截至截至6月底，新城控股在手现金余额157.82亿元；经营性现金流净额为20.88亿元，连续六年为正，以稳定的现金流保交付、保开业、稳运营，为企业在复杂多变的市场环境中的持续发展提供了坚实基础。

受益于健康的财务状况，新城控股始终保持融资渠道的多元和通畅。作为示范房企，新城控股今年5月再度成功一笔中债增全额担保中票，发行规模13.6亿元，总认购倍数超2.7倍，受到资本市场青睐。

此外，公司旗下在营吾悦广场不仅能提供稳定的经营性现金流，还为融资性现金流带来重要补充。今年1-8月，新城控股通过抵押吾悦广场获得新融资120亿元。

在9月2日举行的半年度业绩说明会上，新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬介绍，截至2024年6月末，公司已抵押投资性房地产规模为941亿元，剩余仍有近300亿元投资性房地产处于尚未抵押状态，以满足未来融资需求。

发力代建赛道谋求新发展

在稳健的业绩和财务表现之外，新城控股还在持续拓宽发展赛道。

据了解，新城控股为充分发挥协同效应及资源优势，于2022年成立房地产代建、代管业务平台“新城建管”，从前期定位到后期建造管理，涵盖住宅、商业、酒店、办公等多元业态，为委托方提供一站式全流程品质代建服务。

2024 年是新城建管组织实体化元年，背靠母公司的资源禀赋，新城建管充分发挥“商住协同、多元整合”的核心优势，坚持与客户共创开放性商业价值，也受到各类合作方的认可。

今年上半年，新城建管代建业务规模快速扩张，新增签约面积超352万平方米，位列中指研究院2024年1-6月中国房地产代建企业“新签约代建规模排行榜”第6位、“代建销售规模排行榜”第9位。

而在快速扩张的同时，新城建管也在持续精进服务力和产品力。期内，以天津武清品悦万澜为例，为新城建管推出天津武清区首个拥有架空层、3D 空中花园、高定悦会所的现代化住区。在市场量价双跌环境下，逆势首开成功，树立区域标杆，既为委托方提供了充裕的现金流回款，又保障了委托方投资回报率。

截至2024年6月末，新城建管累计管理项目超90个、总建筑面积超1300万平方米，累计商业综合体管理项目超50个，已基本实现全国化布局。