新城控股“驼行致远”：经营性现金流净额连续7年为正 双轮驱动助力稳健新征程
在房地产行业持续深度调整，楼市重塑新格局背景下，新城控股（601155.SH）2024 年经受住了市场周期考验，实现了稳健经营与发展。
2024年，新城控股依托“地产开发+商业运营”双轮驱动战略，进一步发挥自身优势，展现出良好的经营韧性。
据新城控股2024年年报，报告期内，公司实现营收890亿元，归母净利润7.52亿元，同比增长2.07%；扣非归母净利润8.7亿元，同比增长183.07%；公司整体毛利率为19.8%，平均融资成本为5.92%，同比下降28个bp，核心指标保持稳定向好态势。
银河证券分析师指出，整体来看，新城控股2024年实现归母净利润小幅提升，毛利率有所提高。虽然该公司住宅开发业务受到行业影响，面临一定压力，但商业运营业务实现稳定增长，其轻重并举的运营模式，仍然使该公司实现规模扩张，总体上保持了较强的运营能力。
新城控股方面表示，公司将以变应变、拥抱变化、稳健发展，确保每一个开发项目如期交付，守护每一个吾悦广场精彩开业。
“面对行业挑战，公司将继续以实干精神和高度自律，持续保持‘零违约’纪录，牢筑市场和投资者信任基石。”新城控股方面称。
业内人士分析指出，摆脱对债务驱动的路径依赖，转而依靠内生动力、实现业务“造血”自循环来驱动公司发展，正成为房企穿越周期的新路径。作为为数不多保持正向盈利的示范房企，新城控股以“低杠杆、强运营、正现金流”，持续构建稳固发展的护城河，也在波动的周期中不断积蓄力量。
商业运营总收入同比增长13.1%至128亿元
基于双轮驱动发展战略，新城控股2024年持续通过稳定销售回款、增加经营性收入，保持了发展的主动性。
据新城控股2024年年报，公司2024年实现合同销售面积538.82万平方米，完成合同销售金额401.71亿元。报告期内，新城控股扣非归母净利润8.7亿元，同比增长183.07%，公司整体毛利率为19.80%，
东吴证券分析师指出，新城控股2024年积极促进销售回款相关举措，提升了货值变现能力；该公司去年以401.7亿元的销售额，位居克而瑞房企销售榜单TOP25梯队。
“公司根据市场变化和自身优势，通过制定合理的经营战略，积极把握市场窗口，挖掘不同城市、不同需求的结构性机会，做好营销推广、提升货值变现能力，紧抓销售和资金回笼。”新城控股方面表示。
财报显示，新城控股2024年实现结算面积1388.85万平方米，结算金额1336.66亿元（含合联营项目）。期内，公司实现营业收入889.99亿元；实现归属于上市公司股东的净利润7.52亿元，较上年同期增长2.07%。截至报告期末，公司总资产为3071.93亿元，归属于上市公司股东的净资产为608.69亿元。
值得一提的是，报告期内，新城控股实现411.29 亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为102.38%。
有回款的销售，为该公司收入提供了稳定前提，也为“保交付”提供了有力支持。近几年以来，新城控股积极落实企业主体责任，将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重。
截至报告期末，公司共有160个子项目在建，总建筑面积1968.46万平方米。财报显示，2024年，新城控股共实现126个子项目竣工交付，竣工面积为1529.14万平方米。据悉，2024年新城控股已组织交付超10万套物业。
除销售型物业，作为新城控股“双轮驱动”的重要引擎，其经营性物业持续发力。
作为为数不多的全国性规模化商业地产企业，在挑战与机遇中，新城控股以精细化运营为核心驱动，通过沉浸式商业场景打造、智慧化管理系统升级及多元业态组合优化，构建起差异化竞争优势。
截至报告期末，新城控股在全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量为173座，开业面积达1601.07万平方米，出租率达97.97%。报告期内，吾悦广场客流总量达17.66亿人次，同比增长19%；总销售额905亿元（不含车位销售），同比增长19%，含车位总销售额为966亿元。
获益于良好的基本盘面，2024年，新城控股实现商业运营总收入128亿元，同比增长13.1%，超额完成125亿元的年度目标。
数据显示，2024年，新城控股实现不含税物业出租及管理收入120.29亿元，占公司营业收入的13.52%；物业出租及管理业务毛利84.40亿元，占公司总毛利由上一年同期的32.73%提升至47.89%；物业出租及管理毛利率达70.17%，为公司整体利润持续带来贡献。
业内人士认为，新城控股商业运营总收入持续提升，对该公司的业绩贡献，展现出全国性商业运营龙头穿越周期的能力。
“新城控股2025年商业运营收入目标为140亿元，该公司商管业务的稳定收入，有望为其提供长期坚实业绩支撑。”天风证券分析师表示。
财务稳健、压降负债
在稳定的经营业绩和安全的财务表现之外，新城控股于2022年底成立的房地产代建、代管业务平台——新城建管,也展现出积极潜能与活力，为公司发展打开新成长空间。
数据显示，新城建管2024年累计管理项目超100个，其中商业综合体管理项目超60个；累计管理总建筑面积超1600万平方米，2024年新增签约面积超710万平方米，已基本实现全国化布局，跻身“2024中国房地产企业代建综合能力TOP10”，并持续收获着委托方的广泛认可。
住宅销售保持高回款、经营性物业收入稳定，以及公司拓展新的成长空间并取得市场认可，为新城控股现金流安全提供了有效保障。
截至报告期末，新城控股在手现金余额102.96亿元，在手现金充裕；净负债率为52.44%，继续保持较低水平；公司经营性现金流净额为15.12亿元，经营性现金流净额连续7年为正，为公司发展留出了足够的空间。
财报显示，截至2024年末，新城控股期末融资余额为536.5亿元，同比压降34.29亿元，有息负债水平保持低位。此外，公司合联营权益有息负债降至32.73亿元，进一步夯实稳定安全的财务基本面。
“长期以来，公司坚持底线思维，确保每一笔债务提前或到期偿付。” 新城控股方面表示，2024年新城控股已如期偿还境内外公开市场债券52.62亿元。
稳定的收入、安全的债务结构以及保持良好的信用，成为新城控股稳健前行的重要基石。
报告期内，新城控股在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行继续保持长期合作伙伴关系。
新城控股披露，截至报告期末，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为849亿元，其中公司及子公司已使用授信252亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。
良好的信誉表现，也让新城控股获得了多方认可，并在融资端取得突破。
公开资料显示，新城控股去年融资渠道保持畅通，融资成本持续下行。2024年在中债信用增进提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保下，该公司完成2笔共计29.2亿元中期票据发行，发行利率持续降低，发行期限有所拉长。
分析师认为，上述票据的发行，不仅降低了公司融资成本，也有效提振了市场对其的信心。
平安证券分析师表示，报告期内，新城控股新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率4.97%，抵押率约50%。“截至报告期末，新城控股整体平均融资成本5.92%，较2023年末下降0.28个百分点。”
东吴证券分析师指出，基于新城控股去年商管业务运营能力持续提升，轻重并举稳中有进；经营性现金流持续净流入，融资成本进一步压降，预计该公司商业运营能力将持续提升，商管业务规模稳步扩张，有望带动公司业绩向好并穿越周期。