新城系：推动80亿资产参与各类型REITs

2026年2月9日至10日，新城发展与新城控股于中国香港联合举办非公开路演活动。会上，双方相关人士透露，公司计划在2026年发行多类型、多层次的REITs产品，目前正在评估的资产总额最高达80亿元，融资所得将主要用于置换美元债、开发贷等成本高、久期短的债务，转而获取8-15年期的低成本资金或股权类资金。

1、商业资产价值持续提升

根据公开信息，截至2025年第三季度，新城控股已开业及委托管理的吾悦广场达176座，商业运营总收入105.1亿元，平均出租率97.7%。2025年末，旗下吾悦商管全年商业运营总收入增至140.9亿元，已在全国141个城市布局207座吾悦广场，其中已开业及委托管理的在营项目共178座。而2024年末，新城发展已开业的吾悦广场数量为173座，出租率达97.97%，商业运营收入约128.08亿元。

2、转型与直接融资探索

回顾近年发展，新城系在确保保交楼的前提下，持续压缩新建商品房规模；融资层面，不断探索直接融资渠道以降低资产负债率，同时持续提升商业资产的运营质量。

2025年11月28日，新城系以旗下上海青浦吾悦广场为底层资产，成功发行全国首单消费类机构间REITs，总规模6.16亿元。

从营收数据与在管资产开业节奏来看，商业资产已成为新城系转型的核心驱动力。2026年1月简报显示，新城控股当月商业运营总收入约12.01亿元，同比增长3.36%。商业收入的稳步增长，不仅在一定程度上缓解了房地产板块规模收缩带来的经营压力，更成为公司偿还债务、拓展融资的关键支撑。

3、艰难的REITs道路

在行业环境变革的冲击下，房地产依赖快速融资的发展模式已难以有效缓解压力，这是多数房企面临的共性问题。尽管新城系拥有吾悦广场这一优质商业资产，但短期内其C-REITs的申报发行之路仍显艰难。

2024年年报审计中，会计师事务所发现新城悦服务2024年度与“某一关联方”存在22.7亿元资金往来，未进行会计记录，也未履行相关审批及披露程序。不完全统计显示，2023至2024年间，新城悦服务附属公司与关联方的非正常资金往来合计高达约69.7亿元。

新城控股在2023年度业绩说明会上曾表示将积极推进REITs项目，但过去两年，旗下两家上市主体的年报披露问题持续发酵：新城控股的年报连续被审计机构出具带有“持续经营重大不确定性段落”的非标准意见；2026年1月21日，已自2025年4月1日起停牌逾8个月的新城悦服务宣布延期召开董事会会议，同时披露了2024年度未经审核业绩，并宣布继续暂停交易。