新城控股商管挑大梁，骆驼精神穿越行业周期

王振华早年曾做比喻:“相比虎豹更愿做骆驼,十五天不吃不喝也能走出沙漠,坚韧而长久地活着。”这句话在房地产行业深度调整阶段显得尤为贴切。2026年半年报显示,公司商业运营总收入71.12亿元,同比增长2.42%;其中物业出租及管理收入65.59亿元,毛利率71.15%,商管毛利贡献接近总毛利八成。同期住宅合同销售金额63.57亿元,商业运营总收入已在半年度口径超过住宅销售回款规模。以吾悦广场为载体的商管业务,正从辅助板块上升为利润基本盘,推动企业由开发销售型向资产运营型切换。

截至上半年末,新城控股在147座城市布局212座吾悦广场,其中181座已开业,开业面积1675.31万平方米,整体出租率98.35%。上半年吾悦广场累计客流10.33亿人次,同比增长8.74%;会员规模6072万人,较2025年末增长10.46%;商场总销售额520亿元,同比增长0.97%。高出租率、稳定客流与会员复购共同构成租金收入的底层支撑,使商管业务具备弱周期属性。相比住宅销售受推盘节奏和市场情绪影响,购物中心依靠租约、品牌与日常消费形成持续现金回流,为企业提供可预期的经营安全垫。

商业现金流的价值,首先体现在付息与再投资能力上。中报披露,公司商业持续性经营收入可覆盖全部利息支出,上半年经营性现金流净额8.24亿元,延续多年为正;住宅业务则坚持有回款的销售,上半年资金回笼75.30亿元,回笼率118.45%。在收入结构转换过程中,新城主动压降开发扩张节奏,把资源向招商、调改、会员运营和资产提质倾斜。这种“以商养开、以现金属性替代规模属性”的安排,使企业在行业下行期仍可保持财务弹性,也降低了单一依赖新房去化所带来的经营波动。

存量资产盘活方面,新城抓住消费类不动产证券化窗口,逐步打通“投融建管退”闭环。2025年上海青浦吾悦完成机构间REITs首发,2026年6月新增天津津南、南通如皋入池,扩募规模21.46亿元,产品总规模达32.10亿元;常州天宁、南通启东底层资产公募REIT已获注册,CMBS等工具同步存续。通过证券化,原本以成本法或抵押值入账的千亿元级投资性房地产获得公开市场价格发现,成熟项目可由“沉淀资产”转为“可流动资本”,回笼资金再投入降杠杆与商业运营,形成资产培育、证券化、资金回流的循环机制。

资本端认可随之增强。上半年公司如期境内外公开市场债券36.43亿元,保持零违约记录;7月成功发行7.5亿元中期票据,认购需求充足。标普将公司评级展望由负面调升至稳定,中信等机构基于商管成长与开发库存去化给予买入或增持判断。对民营房企而言,在信用环境仍审慎的背景下,能用商管现金流、REITs定价和按期重建融资信任,比单次募资更具长期意义。新城的经验显示,商业资产不仅能产生利润,也能成为重构资产负债表的核心工具。

王振华另一句早年表述是:“不做500强要做五百年。”将其翻译为当下战略,便是放弃对住宅规模的高速追逐,以骆驼式耐力深耕存量商业。新城当前并非追求短期销售反弹,而是通过吾悦高出租率巩固毛利、通过REITs完善退出、通过经营现金流覆盖刚性支出,逐步从“拿地—建房—销售”的开发商转为“持有—运营—证券化”的资管平台。未来观察其转型成色,重点在于公募REITs常态化扩围、租金坪效持续提升、工程应付与公开债管理有序推进。

骆驼前行不争一时疾驰,而求长程稳健。对新城控股来说,商管挑大梁已不只是业务比例变化,更是商业模式重构。凭借181座吾悦的运营底盘、近八成商管毛利贡献和日趋完整的资产证券化链条,公司正以时间换空间,在行业告别高杠杆后寻找可复制、可持续的民营房企样本。