中银证券首席经济学家徐高：稳定房地产行业需要在供给侧做“加法”

　　中银证券首席经济学家徐高日前表示，房地产对于稳定中国经济是重中之重，短期内仍需要给开发商提供更多融资，降低房企信用风险，中长期则需要对“三条红线”“集中供地”等政策作出调整。

　　10月14日，徐高在中国宏观经济论坛（CMF）热点问题分析会上指出，过去十多年的房地产调控政策始终在抑制需求面，通过限购限贷来稳房价，但是地价房价持续上涨的核心原因是土地供给不足。在过去三年的“三道红线”政策下，供给约束更为强烈。因此，无论是短期稳定房地产市场，还是中长期稳房价，都需要在供给侧做“加法”。

　　“三道红线”是2020年8月央行、银保监会等机构针对房地产企业提出的指标，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。

　　“地产下滑导致经济下行压力很大，要稳定经济增长，地产是重中之重。最近政府推出了一系列放松措施，比如 ‘认房不认贷’，但地产销售数据改善有限，现在销售仍处于过去几年来同期最低水平。”徐高说。

　　高频数据显示，9月，30大中城市商品房成交面积、成交套数为994.06万平方米、8.93万套，同比下跌24.49%和24.35%。

　　徐高表示，“认房不认贷”政策的刺激作用有限是可以预期到的，因为当前地产行业的主要矛盾不在需求面，而是开发商的信用风险。

　　他进一步指出，地产行业在2021年-2022年陷入恶性循环，现在仍未出现明显改善。所谓恶性循环，一方面，开发商在融资紧缩下信用风险高企，另一方面，银行担心贷出去的钱变成坏账，不愿意给开发商放贷。此外，老百姓担心房子无法交付选择不买房。

　　“银行的惜贷和老百姓的惜购会导致房地产开发商的信用风险进一步上升，使得银行更为惜贷，老百姓更惜购。”徐高说，尽管这种恶性循环在去年政府出台一系列保交楼政策措施后稍有缓解，但政策力度还不够，开发商信用风险高企的局面没有明显好转。

　　他建议，短期内给开发商提供更多融资，甚至成立国有房地产纾困基金并入股民营房企，从而降低房企信用风险，让房地产行业恢复正常。同时，增加土地供给，通过增加供给平抑房价。

　　徐高还表示，现在地产市场看起来是供大于求，一方面是开发商加速推盘，另一方面是老百姓购房需求被抑制，但未来会看到地产完工面积大幅收缩，地产行业供需平衡可能会发生较大逆转，房价可能会有上涨压力。

　　他指出，“三条红线”政策实施以来，新开工房屋面积累计下降三分之二，在建面积和销售面积累计下降达到二分之一，各项指标中，只有竣工面积表现不错，现在的竣工面积与2021年上半年水平差不多。

　　除此之外，徐高认为，房价上涨的压力不仅是供给收缩，还来自于2021年启动的22座城市“集中供地”政策。在22个大城市集中供地政策下，对土地供给的减少会带来地价上涨。

　　集中供地政策始于2021年2月，在该政策下，北上广深四个一线城市及南京、苏州、杭州、厦门等18个二线城市在住宅用地拍卖中实施被业内称为“两集中”的集中供地政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且发布出让公告全年不得超过3次。今年2月，自然资源部对集中供地政策作出调整，对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”。

　　根据中银证券的测算，“集中供地”政策出台以来，这些城市住宅用地单价累计上涨50%，集中供地政策推升的都是东部沿海地区的发达城市。