中银证券：广州全面选择房票安置的比例不会太高

观点网讯：1月12日，中银证券发布广州房票安置制度点评。

此前于1月4日，《广州市房票安置实施方案》经广州市政府常务会议审议通过。1月5日，广州市荔湾区在石围塘旧城改造项目试点率先推进房票安置新模式，该区土地开发中心于石围塘征拆现场开出了广州首张房票。

中银证券表示，房票安置制度的推行对房地产行业将产生以下两大方面的影响。

一方面，有助于缓解政府短期集中的支付压力。征收补偿是城中村改造能够有效推进的核心。过去广州城中村改造中拆迁主要采用回迁和现金补偿两种方式。根据新浪财经报道，当前城中村改造的进展缓慢，目前广州270多个城中村，只完成了不到10个村的改造。

中银证券认为，房票安置比实物安置的效率会更高，同时，从支付节点来看，不同被拆迁人的兑付时间不同，政府与开发商结算的时间也不同，如果得到广泛推广，将缓解政府一次性支付压力。

另一方面，房票安置制度的推行有助于去库存。根据中指院，截至2023年末，广州商品住宅可售面积1085.8万平，去化周期17.7个月，库存体量在一线城市中仅次于北京（1118.2万平），超过上海（786.8万平）和深圳（733.2万平）。

房票可以直接将拆迁户的住房需求引导至现有的商品房，且本次首批广州推出的房票有效期为1年，即意味着房票制度下需求的转化速度是快于当前市场的去化周期的。

广州城中村改造体量较大，但中银证券预计全面选择房票安置的比例不会太高。

根据此前公布的《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》，至2035年广州拟推进的旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目有291个，其中城中村改造合计有155平方公里，体量较大。

中银证券认为，全面选择房票安置的比例不会太高，主要有以下两方面的考量。

一是被拆房屋评估价和市场商品房价的差距：以荔湾区石围村的项目为例，首张曝光的房票票面金额为250余万元，而荔湾区2023年的新房套均成交价为678万元，这意味着，房票持有人很难在同片区置换房屋。

二是可选房源是否充裕：目前广州库存集中在城市偏外围区域（截至2023年末，番禹、花都、南沙、增城、从化区可售套数占比高达66%），而城中村改造主要集中在主城区及附近区域，这些区域库存并不大，村民对于外围区域的房屋接受度可能不高。