对话中银证券地产首席夏亦丰：房地产市场或将形成三个梯队

　　中新经纬8月16日电 (薛宇飞 实习生 李思桐)自各地不断推进保障性住房建设以来，保障性住房会如何影响和解决居民住房需求、又会对商品房市场带来何种影响等话题，持续受到关注。在2024博鳌房地产论坛上，中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰对中新经纬表示，保障性住房建设会对商品房市场带来多大影响，核心要看具体规则和针对的住房人群。

中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰。中新经纬 薛宇飞 摄

　　当前，多地都在加紧筹建配售型和配租型保障性住房。据中国住建部数据，截至6月底，全国已建设筹集保障性住房112.8万套(间)，占年度计划170.4万套(间)的66.2%，完成投资1183亿元。

　　若保障性住房大规模供应，会对商品房市场带来哪些影响？夏亦丰指出，配售型保障性住房建设增加了房源供应，从宏观角度看，会造成部分需求的分流。但分流群体的体量大小和特征是核心。由于目前各地政策细则有差异且待完善，暂时还无法测算。

　　不过她也称，配售型保障性住房针对的客群主要是名下无房人群、暂时没有能力购买商品房的中低收入群体、新市民。若保障性住房以低于市场的价格配售给中短期内都没有能力买房的人群，让他们在现阶段就能够买得起住房，那么既解决了“住有所居”的问题，同时也能在一定程度上提振房屋后端的消费，包括汽车、家电、家居等，对原有的商品房市场也没有过大的影响，因为这些人本身可能也不是商品房市场的有效需求。但如果大量配售给有能力且有意愿购房的人群，那可能对商品房市场就有明显的“挤出效应”。因此，保障性住房建设会对商品房市场带来多大影响，核心要看具体规则和未来针对的人群。

　　对于保障性住房未来的供应形式，夏亦丰称，之前保障性住房主要是以租赁为主，包括廉租房、公租房和人才公寓等，未来配售型保障房也会加入其中。

　　在对国外保障类住房政策的经验借鉴方面，夏亦丰认为，新加坡模式推广较早，市场中大部分都是政府供应的住房，高端商品房占比不高。中国已经形成庞大的商品房市场，保障性住房的供应无法扭转商品房占主导的市场局面。此外，新加坡组屋的受众并非只有中低收入人群，中等和中等收入以上的居民也会选择购买组屋，而且面积、户型和位置相对较好。中国核心城市的核心地段大规模新建保障性住房的可能性不大。

　　对于房地产行业的未来趋势，夏亦丰认为，房地产市场或将形成三个梯队，第一梯队是高端商品房，纯市场化价格；第二梯队是有一定价格限制的住房，主要满足中等收入群体的需求；第三梯队是保障类住房，让中低收入人群的住房需求得到满足与改善。

　　今年5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，会上提出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。此后，多地出台地方政府或者国企收购存量住宅、用作保障性住房的政策。

　　夏亦丰分析，政府或国企收储，需要关注几个方面的问题，一是资金来源，二是房源所在位置及周边配套情况，三是收购后如何盘活或处置。收储资金可以通过发债等形式给予支持，但被收购房源用于保障性住房，出租率或者销售情况是需要提前考虑的。

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责任编辑：魏薇 李中元