【青年论坛 第14期】蔡真│个人按揭贷款提前还贷对银行的影响

为加强青年学者之间的交流合作，中国社会科学院金融研究所于2023年5月23日下午举办第14期青年论坛，金融研究所货币理论与货币政策研究室副主任蔡真副研究员就《个人按揭贷款提前还贷对银行的影响》作专题报告。本期论坛由金融研究所郑联盛研究员主持，所内专家学者、在站博士后及部分所外人员参加了本次论坛。

主讲人：蔡真

首先，蔡真副研究员对个人按揭贷款提前还贷的规模进行估算。估算公式是按揭贷款余额=上一期按揭余额+新发放按揭贷款金额-还贷金额-RMBS新发行金额=上一期按揭余额+（新房按揭+二手房按揭）-（正常还贷+提前还贷）-RMBS新发行金额，根据上式倒算“提前还贷金额。涉及的主要指标包括按揭贷款余额、新房按揭、二手房按揭、正常还贷、RMBS（住房抵押贷款支持证券）新发行金额等，其中二手房按揭和正常还贷的数目需要估算。通过估算公式倒算出提前还贷金额后进行校验，校验得出估算的早偿率与二级市场大体一致。在全国二级市场中，简单平均后求得的RMBS个人住房贷款早偿率（年化）从2022年的8.9%急速上涨至2023年一季度的15.2%。究其原因，需要明确早偿率的提高是因为利差原因导致还是理财收益导致，可能二者都存在。从部分地区情况来看，2023年一季度四川省个人住房贷款提前还款额为462.6亿元，同比增长85.3%；12363四川省呼叫中心受理个人住房贷款投诉61件，同比增长9倍，投诉内容主要是存量房贷利率高、提前还款预约时间长等。

其次，蔡真副研究员讲述了提前还款的动因。提前还款动因可能发生了根本性转变。从理论来看，按揭可以看作一个看涨期权，违约是看跌的，那么提前还贷中也有一定的看跌部分。提前还贷的因素整体可以分为两部分：从宏观来看，一般因素主要包括GDP、房价、个人收入、利率等；从微观来看，特征因素主要包括性别、年龄、账龄和区域等。在微观特征领域，性别方面女性比男性更稳健、更保守；年龄方面，年纪越小的提前还贷的比例越低，35岁至45岁是还贷较多的年龄区间，因为这个区间的人已经有了一定的积蓄；账龄方面，图中画了两条线，一个是2011年6月入池，一个是2015年6月入池，2011年的早偿率比2015年要高；区域方面，一线地区的早偿率是最高的，二线、三线和四线区域的早偿率逐渐减少，这也反映出一线城市居民的压力比较大。在过往，一方面是GDP上涨，居民收入和房价都上涨，早偿率提高。动因体现在两个方面：一是改善性需求，房价上涨缓解了融资约束，换房更容易；二是投资性需求，来自追涨，卖了再买；另一方面是利率上涨，早偿率越高，这与美国市场完全不同。实际上，利率与GDP、居民收入尤其是房价内生性强，往往是前三个因素上涨利率也跟着上涨，前者起主导作用，而利率作为融资成本与整个房价的收益率相比微不足道，即使购买新房的利率上升也不重要。在当下，一方面是GDP放缓，居民收入和房价预期不好，早偿率提高，这提示我们早偿的动因可能发生根本性转变，由过去的资产最大化转向负债最小化，也在一定程度上预示着资产负债表衰退；另一方面是利率下行，早偿率提高，这一点与美国已经完全接轨，即体现为再融资以降低房贷成本，只不过是以不合规的经营贷的形式出现。

关于为什么会发生转变，蔡真副研究员认为过往在人口红利、城镇化等因素驱动下房地产市场偏离了一般均衡框架，当下则是局部均衡向一般均衡的回归。一般而言，房子的租金收益率在1.5%左右，如果房价不涨或微涨，再考虑流动性折价，基本住宅的收益率与贷款利率是持平的；所以，无论是理财市场还是存量与新增房贷市场出现利差，都会引起早偿变化，因为在经济形势不景气的时候，大家对资产负债配置的收益差更加重视。随后，通过对居民资产负债表、就业与收入信心指数、房贷利率、理财收益率等走势进行展示以支撑动因发生转变。

最后，蔡真副研究员以建行为例讲述了提前还贷对银行的影响。选择建行是因为建行一直以来是个人按揭做的最多的银行。一个简化分析框架包括资产负债表和利润表，聚焦于提前还贷对净息差的影响，因为提前还贷意味着银行最好的资产面临着损失。在简化的分析框架下，银行的应对策略是什么？有三个方案：第一个方案是提前还贷，用个人的存款去还贷，并对比提前还贷后的资产负债表和利润表，然后对缩表效应和净息差收缩效应进行敏感性分析；第二个方案是提前还贷后再投资，即银行将回收的额度重新放给企业，而后观察缩表效应和净息差收缩效应；第三个方案是存量重新定价，意味着与其让个人提前还贷，或者银行再放款给企业，还不如做价格调整，进行降价。通过三种方案的净息差变动对比，从短期来看，重新定价比提前还贷后再投资的结果要好，从长期来看至少不会出现显著的资产负债表衰退情况。

在互动环节，蔡真副研究员就资产负债表式的衰退、共同富裕、财富积累、经营贷、居民投资行为调整等问题与在场研究人员展开了深入交流。

金融研究所所长张晓晶研究员对此次论坛做出了高度评价，并就资产负债表等问题向大家分享了观点体会。一是资产负债表作为一个重要的机制和渠道，加剧了经济衰退的过程，应该称之为资产负债表式衰退，而非资产负债表本身收缩；二是应关注居民的资产负债表是否发生了收缩，从现实情况来看居民的资产负债表没有收缩；三是要关注房地产与共同富裕之间的关系，因为对于中低收入家庭而言，可能房地产占家庭总资产的比重超过了60%，如果房价出现较大幅度下跌的话，会影响到中低收入人群，加剧财富分化。

最后，郑联盛研究员做了总结发言，他对蔡真副研究员的精彩演讲表示感谢，并鼓励大家继续关注个人按揭贷款提前还贷现象背后的深层次问题。

（供稿人：金融风险与金融监管研究室 范云朋）